作者 | 醉酒大鯊魚

3月尾，搖號型人才房，高開低走的選房結果再次衝上熱搜。

首批次6個人才住房項目總共4422套房源，超過半數人棄選。

其中安居同樂馨苑199套可售人才房，全部售罄，但超六成人棄選；深鐵熙府2080套，第五天幾乎售罄，但棄選率超八成。

而開盤之初，深鐵熙府項目終審合格10686户，安居同樂馨苑終審合格11668户，萬人搶房的狀態。

本來以為6折大家會瘋搶，沒想到棄選率卻高出預期。

説明有相當一部分人，只是抱着試水的心態參與。

面對這樣的選房結果，從市場的反應來看，大致有這幾個原因。

1、6折的人才房，依然高攀不起。

雖然價格相比周邊新房，人才房已經是6折的價格，但很多人才依然負擔不起。

6折後的安居同樂馨苑均價依然需要4.6萬/平，深鐵熙府需要約6萬/平。

這個價格，對照普通商品市場，已經是剛需買房的承受底線。

選擇人才房的羣體，本身又是實實在在的剛需。

這就導致了，普通剛需買不起，但改善、豪宅羣體的人並不感冒的尷尬。

2、未來十年流通的不確定性。

由於這一批人才房暫還未定性，未來流通的方式和限制條件，大家擔心持有時間過長，未來套利空間存在極大的不確定因素，上升預期影響。

説明即使是人才房，實際上相當一部分人，依然是以房產增值為導向選擇買房。

3、人才房限制嚴格。

按照《深圳市保障性住房條例》及《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）規定，人才房在解除限售期限內，即使個人購房，也不能出租、轉讓，出借、空置、二次抵押貸款、購置二套房產等，導致流動性降低，只有居住屬性。

4、品質和地理位置因素，是導致人才房棄選的最大因素。

迴歸真正的居住屬性，但很多人認為，周邊的環境、配套、項目的品質，地段都沒有辦法滿足居住的需求。

比如安居同樂馨苑，大家接受不了房間太小、車位不夠、周邊太多農民房，深鐵熙府接受不了交房太晚，周邊配套沒起來，工廠太多，兩房不夠用，去高新園、科技園太遠，港口大貨車多。

5、優質户型已被率先挑選完。

很多人在選房過程中，心儀的樓層、户型被前面的人選完。

6、等待位置、户型更好的人才房，比如前海的深業雲海灣。

這些綜合原因，導致人才房棄選率進一步加劇。

實際上棄選率高，選的人也多。據項目公吿顯示，深鐵熙府1001套兩房已經被選完。從昨天現場銷控表顯示，三房也被選得七七八八。

但也進一步驗證市場低位運行的週期，大家對房子的要求更加嚴格，更加挑剔了。

而且，以居住為需求，南山的人才房，無論是物理距離，還是區域概念，都要比沙井、光明這些地方更合適。

挑選居住物業，大邏輯物理距離過遠，反而傷害大家的熱情。

市場上大家抱怨，沙井、光明長通勤太過辛苦和無奈，如今出現中心區域的房子，反而棄選。

像光明、沙井這樣的區域，很多人都願意等待規劃慢慢落地，南山這樣的核心區域，反而大家沒有什麼耐心。

説明，很多人也並沒有意識到，任何房子，核心價值還是地段。

實際上，和大家棄選南山人才房的看法有點不太一樣，鯊魚是比較看好這兩個項目的。

一方面項目周邊還有很多變量值得期待，具備很強的成長持續性，另一方面，相比遠郊，在南山輻射的範圍內資源更集中。

再有就是，人才房流通風險仍未被鎖定，未來10年規則仍留有空白。

以安居同樂馨苑來説，物理距離上緊靠寶中和前海兩大片區，實際步行到地鐵站約600米，周邊舊改在陸陸續續升級。

項目旁邊就是南頭街道同樂物聯網產業綜合基地城市更新單元。

附近近距離還擁有南山人民醫院、南山區中醫院（在建）、寶安區人民醫院。

從位置上看，舊改價值+寶中商圈價值+前海外圍價值+近距離地鐵價值，實際上就很適配剛需低價住南山鬧市，短距離通勤的需求。

以深鐵熙府所在的位置來説，大家最介意的就是周邊環境，工廠很多，配套有所欠缺。

但以蛇口的規劃來看，這幾年已經出現非常大的變化。

首先整個蛇口，2018年深圳市規劃國土委重新劃分南山南半部分的區域，把前海、赤灣、蛇口，將分為大小南山、蛇口、蛇口南及赤灣。

從用地規劃圖來看，大小南山片區，基本是綠地，老蛇口片區基本是住宅，赤灣片區是發展留存用地居多。

雖然廣義的蛇口區域開發得早，整個赤灣範圍還留存非常多發展備用地，基本佔了整個赤灣及蛇口南一半的面積。

這些儲備用地，基本沒什麼地面建築，也無住宅，如果未來改造，速度是可以很快的。

既然其他遠郊區域都願意等待規劃落地，區域升級，為何就不願意等待赤灣？

其次，大家吐槽赤灣工廠很多，實際工廠用地範圍不算大，而且基本已經改造成藝術IP，周邊潮玩+創意園+藝術展覽館的IP正在慢慢形成。

這點從地圖座標就可以看出。

深鐵熙府南向是留存發展用地，西向是左炮台公園，東邊是商業用地和一小塊工廠用地。

雖然地塊顯示的是工廠用地，但很多不知道的是地塊上的蛇口價值工廠已經不做工廠，2013年之後改成了工業遺址文創園，還作為深圳當代雙年展展覽地成了網紅打卡點。

而蛇口價值工廠南面，以前是國企的製造車間，已經改造成湄南河綜合體育小鎮，也是網紅打卡點，騎馬、打棒球、卡丁跑車、模擬滑雪、室內衝浪、室內潛水、網球場、射箭、橄欖球、飛盤、攀巖等等能想到的體育項目，都能找到。

可以看到周邊環境和格局有在慢慢改善。

過去這兩個網紅打卡點，大家説比較偏僻，交通不方便，去年12號線南寶線開通後，就方便了很多。

所以並沒有大家想象中那麼差勁。

第三，無論是廣義的蛇口板塊還是狹義的蛇口板塊，這幾年舊改的速度非常快。

桑泰赤灣村二期改造，去年12月已經同意用地批覆，已經公佈具體的總平面佈局示意圖。

赤灣牛鋪倉庫城市更新已經改造出半山臻境花園小區。

南水 工業村更新單元也就是臨海攬山御園，已經是現房。

漁人碼頭更新單元，已經成為了深圳灣新璽名苑。

漁二村、灣廈村城市更新和土地整備實施方案已經公吿。

第四，也是鯊魚認為赤灣更能撐起區域邏輯的點，那就是太子港商業配套+油輪母港。

太子灣帶來的K11商業，加上油輪直通香港中環核心的便利，赤灣片區內一站地鐵就能享受這種資源。

所以，在鯊魚看來，整個蛇口的舊改價值+商業價值+文藝價值+海邊景觀價值+人文價值+油輪母港價值，是任何一個遠郊片區都無法替補的。

片區的成長動力，能夠持續下去。

當然要説廣義的蛇口有什麼短板，一定是舊住宅+還留有大片做發展備用地的碼頭。

老蛇口片區內80-90年代的老小區較多，要等着拆遷，環境無法一下子有很大的變化。

赤灣留有大片的碼頭，未來很難搬遷。

所以，看到這麼多人棄選人才房，鯊魚是有點意外的。

當然了，同樂或者整個蛇口區域，不是完全沒短板。

同樂片區，城中村，老房子多，蛇口區域中蛇口南和赤灣的開發程度最弱，等到價值全部兑現需要非常久的時間。

但鯊魚認為，在低預算選擇市區，這些持續成長的長板假以時日是可以彌補短板的。

可惜，很多人並沒有等待片區升級的勇氣。