房貸流程要多久？申請房屋貸款7步驟，加速撥款流程就看這篇

想申辦房屋貸款，不知道如何著手嗎？

申請房屋貸款流程複雜，讓你感到困惑嗎？

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Step1. 找合適房貸銀行

申請房屋貸款流程第一步，是找到合適的房屋貸款銀行

首先可以先考慮薪轉或主要存款銀行，實務上，銀行對薪轉戶通常會有優惠，同時透過存款帳戶，了解客戶財力狀況，審核比較快速。

其次參考房仲、代書或親友的推薦，或是上網爬文，尋找免費諮詢平台---優利貸房貸推薦。

要注意的是，不論用何種方式挑選，建議先請銀行初步估價及試算，了解要準備多少自備款，以及日後的月付金，幫助你評估是否有能力來負擔。

Step2. 房屋鑑價並了解可貸額度

房貸流程第二步，先了解自己的房屋價值與自身條件可貸額度

不動產鑑價標準，各銀行略有不同，影響不動產價值的因素有：屋況、裝潢、嫌惡設施、所在區域、使用分區等，可先請2-3家銀行來鑑價，同時了解一下可貸款額度及利率。

所謂可貸額度=鑑定價格X貸款成數。

假設房屋鑑定價值1000萬，銀行不會直接借1000萬給客戶，一般會扣除利息、費用等成本，再依借款人資金用途、個人條件等，來訂定房屋貸款成數。

決定房貸成數的因素有很多，目前自用住宅借款，貸款成數是7成5到8成，若是非自用，其他投資理財借款、或是政府定義的豪宅等，大約6成到7成。

另外買賣成交價也是參考因素，通常買房的成交價會跟銀行鑑價差不多，但是若成交價比鑑價低，銀行也可能以成交價再乘上貸款成數來訂定可貸額度。

Step3. 房貸申請及查聯徵

前兩項基本的房貸準備流程執行完後，接下來就是提出房屋貸款申請書及同意銀行查調聯徵中心之信用報告，並依銀行規定檢附工作證明、薪轉證明、財力證明以及年度所得扣繳憑單等。

盡量提供有利之資料，例如額外收入、租金、股利或年金保險等，證明有足夠的償債能力，博取銀行信賴，有助於爭取較高額度及較優惠利率。

聯徵中心信用紀錄，也是銀行核貸關鍵，信用卡及其他貸款正常繳款是基本的，另外，不要同時向很多家銀行提出申請，導致近期聯徵多查，顯示資金窘迫，銀行審核上是會扣分的，在申辦房貸流程中要特別注意。

如何查詢信用分數？立即閱讀：信用分數查詢方法有哪些？信用報告分數是如何計算出的？

Step4. 審核及照會

銀行取得聯徵信用報告、房屋鑑價報告、個人申請書及財力相關資料後，就會進入房屋貸款最關鍵的流程：開始審核，針對客戶需求，在符合銀行規範下，核定貸款額度、利率及年限等。

在銀行審核的流程中，內部審核時間大約5-7個工作天，如果個人條件不佳，或是對審核結果不滿意，也可以提供保證人的方式，來為自己加分。

銀行審核完成後，會進行照會程序，所謂照會，就是銀行查驗貸款人的身分及提供文件之真偽。

通常銀行會以電話詢問個人基本資料、公司資料、職位、年資、年收入、房屋買賣價格、貸款目的及資金用途等，確認資料屬實，照會沒問題後，就會核准貸款，所以照會在房屋貸款程序中十分重要。

Step5. 簽約對保

照會完畢後就是進入簽約及對保的流程，簽約及對保時要留意以下幾點：

• 貸款總金額
• 貸款利率、有無分段計算、各階段利率如何計算
• 貸款年限、有無寬限期
• 是否綁約、提前清償違約金的計算方式
• 確認最高限額抵押權設定及所擔保債務之範圍。

依最新規定，最高限額抵押權所擔保之債務只限本件房貸，銀行不能將其他債務納入。

貸款合約有審閱期間，建議先行審閱，了解內容，簽約後跟銀行索取合約副本自行留存。

Step6. 設定

房屋抵押權設定通常是由代書來處理，代書會攜帶建物及土地權狀正本、抵押權設定契約書，到地政事務所辦理。

通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍，例如借房貸1000萬元，銀行會設定1200萬元的最高限額抵押權。

地政事務所的登記費是依設定金額的千分之一計收，所以設定1,200萬元，地政登記費為12,000元，另外書狀費每張80元。

不了解房屋設定？延伸閱讀：房屋設定和房屋抵押貸款在ptt常見問題大解析

Step7. 撥款

對保及設定流程完成之後，銀行就準備將款項撥入貸款人指定之帳戶內。

房貸轉貸案件，銀行會先代償前貸銀行，等代償完成後才會將餘款在撥入貸款人指定之帳戶內。

另外，銀行會要求貸款人投保住宅火災及地震險，並協助代為申請要保，將保單正本留存銀行，副本給貸款人。保險期間為一年，每年續保至房貸清償為止。

哪些為申請房貸的加分條件？

一、高學歷

在銀行眼裡，學歷高相對還款能力高、收入穩定度佳。碩士、博士可在上市櫃公司、高端研究單位、公家機關工作、學校任教，有較好的升遷機會，收入成長快速，就房貸申請有加分效果。

二、提高存款數字

薪轉存摺要有一定額度的存款餘額，避免有百元提領及月光的情況，最好是能有固定一筆存款在帳戶內，暫時先不動用，增加償債能力評分。

三、優質保證人

收入及信用條件良好的保證人，可以為借款人加分，同時能爭取到較好的房貸方案，特別提醒，部分銀行有保證人資格限制，如保證人須為借款人二親之親屬，申請時要留意。

四、長期合作或接案契約

無固定、長期收入證明的自營商或是接案工作者，若有長期合作廠商，也可提供合作契約，證明有足夠的還款能力，為貸款申請加分。

五、其他資產財力證明

除了擔保品之外，若有其他不動產權狀或是稅單、定存單、儲蓄或理財型保單、股票、基金，債券等，能證明有相當財力及還款能力，銀行會更樂於核准貸款。

房貸利率怎麼算？

先了解房貸利率的計算方式分為：固定式及機動式

一、固定式利率

固定式利率不論央行調升或調降，都不會影響。

二、機動式利率

機動式利率則會隨著指標利率加減碼，央行升息或降息，利率就會變動。

機動式利率又可區分一段式利率及分段式利率，兩個都是指標利率+加碼利率，一段式利率是固定加碼，分段式利率是階梯式加碼。

一段式利率：加碼固定，只有指標利率隨市場微幅波動，每月利息支出差異不大。
分段式利率：加碼前低後高，前期加碼較低，利率低，但是後期加碼調高，壓力就來了，計算利息成本時要分階段考量。

※想知道什麼是指標利率，房貸利率怎麼計算嗎？
立即閱讀：【房貸利率Q&A】搞懂房貸利率計算方式，輕鬆貸到低利房貸

看了我們上面整理的房屋貸款流程，還是對申辦房屋貸款有問題嗎？房屋貸款流程交給專業的最清楚，想要知道哪裡有優惠的房貸，撥打免費諮詢專線：0800-865-885 ，讓優利貸房貸專員來告訴你！