內地人一直熱衷於來港投資，根據資料，2022年第四季，內地買家佔整體一二手物業成交額11%，創下11年季度新高。自疫情緩和通關以來，內地人或「港漂」來港買樓的趨勢再現。尤其是一眾在港打拼的內地人，不少都會考慮在香港置業，購入屬於自己的一個家。那麼，對於這些未住滿7年的「新香港人」來說，買樓又有什麼需要注意的地方呢？最新印花稅措施買樓可以「慳」幾多？

為刺激樓市，2023年第三季發表的施政報告公布了三項樓市減辣措施。其中，針對非香港永久性居民的從價印花稅及買家印花稅，減辣後稅率爲7.5%，而外來人才的置業印花稅亦實施「先免後徵」。

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印花稅最新安排

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住宅物業	新住宅從價印花稅 (NRSD)	買家印花稅 (BSD)	額外印花稅 (SSD)
非香港永久居民	15% -> 7.5%	15% -> 7.5%	適用
合資格外來人才	先免後徵	先免後徵	適用

 

以非專才外地人購買樓價$1,000萬的住宅物業為例，減辣前需繳付「買家印花稅」及「新住宅印花稅」各15%，稅款達$300萬，措施放寬後稅款減半至各7.5%，稅款降至$150萬，稅項大減一半。

 

專才稅項「先免後繳」 買$1,000萬樓慳稅88%

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針對專才稅項由「先繳後退」變成「先免後繳」。在新措施實施前，來港專才買樓時，要先繳付30%辣稅。以樓價$1,000萬物業計，稅項高達$300萬。雖然額外稅款可在專才居港滿七年並成為香港永久性居民後退還，但置業門檻之高，已窒礙專才入巿。

「先免後徵」實施後，專才入巿可先豁免「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，與香港永久性居民看齊。專才只需按從價印花稅-第2標準税率繳付印花稅，入巿稅項即時降至$37萬，大幅減少$263萬。若未能住滿7年成為香港永久居民，才需要補繳相關稅項。

《施政報告2023》指出，去年配合「搶人才」推出的「高端人才通行證計劃」已有16萬個申請，其中10萬宗已經獲批，約6萬人已抵港。今年10月底至11月底，新措施推出的短短一個月內，稅務局已收到183宗申請，佔同時段住宅物業交易量約5%。以往，專才普遍以租住單位解決住屋需要，在優化外來人才的置業印花稅措施後，「先免後徵」的方法下，置業門檻大幅降低，相信可吸納合資格專才「轉租為買」。

 

承造按揭 與港人無異

不論是否擁有香港永久性居民身份證，可以承造的按揭成數都是一樣的。
金管局2023年最新公佈的按揭成數指引，自住物業的按揭成數如下：

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樓價	最高按揭成數及按揭額上限
$1,500萬或以下	7成
$1,500萬 至 $1,750萬	6成至7成(上限$1,050萬)
$1,750萬 至 $3,000萬	6成
$3,000萬 至 $3,600萬	5成至6成(上限$1,800萬)
$3,600萬或以上	5成

 

內地買家亦可申請按揭保險計劃，$1,000萬以下物業的最高按揭成數達9成。
新修訂按揭保險計劃 (住宅物業) (適用於「現樓」及「樓花」):

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樓價	最高按揭成數
$1,000萬或以下	9成*
$1,000萬 至 $1,125萬	8成至9成* (按揭額上限$900萬)
$1,125萬 至 $1,500萬	8成
$1,500萬 至 $1,715萬	7成至8成 (按揭額上限$1,200萬)
$1,715萬 至 $3,000萬	7成

 

內地人士申請按揭保險時，物業必須是自用的首置物業，申請人亦須為固定收入人士，才可申請高達9成的按揭。若非固定收入人士，透過按保的按揭成數則高達8成，而8成按保的樓價上限高達$1,500萬。外來人才在港申請按揭時所需的入息證明文件，大致上與港人一樣。

文件需要顯示申請人擁有足夠的還款能力，包括最近三至六個月薪金入帳銀行戶口紀錄(內地俗稱工資或銀行「流水」)、稅單(香港入息)/完稅證明(內地入息)、職位證明文件如公司合約、聘書等。如屬專業資格人士如律師、醫生則可提供執業資格證書。對於自僱人士，則另須提供營業執照、近一年驗資報告(內地)、近一至兩年審計報告或財務報表及最近六個月公司銀行戶口流水帳紀錄等。

內地人士於評估還款能力的「供款與入息比率」上限要求亦已與香港收入人士一致。以首套自用房按揭計，基本入息要求是每月總債務供款佔入息不多於一半(50%)，而供款壓力測試，以假定現有按息上調2厘計，每月總供款佔入息不多於60%。

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	自用	非自用
供款入息比率	50%	40%
壓力測試基準 (假設利率上升2%)*	60%	50%

*於2024年2月份，壓力測試已撤銷。

 

銀行之間計算資產淨值的方式或有不同，審批按揭的準則亦不盡相同。如有需要，入市前歡迎隨時與中原按揭的專業顧問聯絡。

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