Cosa si intende con condominio

Cos’è un condominio, come si forma, quando è obbligatorio l’amministratore e il regolamento; la divisione delle quote condominiali. 

Chi non ha mai vissuto in un palazzo diviso in più appartamenti potrebbe rimanere sorpreso nello scoprire che un condominio si forma anche solo con due soggetti diversi (come nel caso di una villetta bifamiliare o di un unico immobile, inizialmente di proprietà di una sola persona, da questa poi trasmesso in eredità ai figli). Ecco perché ci si chiede spesso cosa si intende con condominio e quando sorge un condominio. 

Qui di seguito proveremo a fornire alcune spiegazioni pratiche per venire incontro alle difficoltà di chi si trova a dover fare i conti con i vicini di casa, con le assemblee e le autorizzazioni, con la necessità della nomina di un amministratore e con l’adozione di un regolamento. Ma procediamo con ordine.

Cos’è un condominio?

Il condominio è una situazione che si viene a creare di fatto, senza cioè bisogno di atti o di comunicazioni, per il semplice fatto che un edificio è composto da almeno due o più unità abitative destinate a soggetti diversi. Così, ad esempio, nel momento in cui l’originario costruttore del palazzo vende anche un solo appartamento si forma un condominio, senza necessità che vi sia prima una delibera assembleare o una comunicazione all’Agenzia delle Entrate per il rilascio del codice fiscale.

Dunque, si ha un condominio quando più unità abitative – come appartamenti, garage, magazzini o negozi – sono raggruppati in un unico edificio o complesso di edifici e appartengono a soggetti diversi chiamati condòmini.

Quali sono le caratteristiche di un condominio?

La caratteristica tipica del condomino – e che, del resto, dà senso alla sua esistenza – è il fatto di essere composto da parti comuni (ossia di proprietà di tutti) e parti di proprietà esclusiva (ossia i singoli appartamenti). 

Le prime sono condivise tra tutti i condòmini perché indispensabili o comunque di uso comune: si pensi al tetto, alle scale, alle fondamenta, alle tubature e agli impianti, alle facciate esterne del palazzo, al cortile, all’illuminazione, alla terrazza (l’elenco, solo in via esemplificativa, è contenuto all’articolo 1117 del Codice civile). Alla manutenzione e gestione delle parti comuni devono provvedere tutti i condòmini attraverso eventualmente l’amministratore (laddove obbligatorio). Ciò implica che tutti i condòmini devono pagare le quote condominiali, ossia le quote per contribuire alle spese delle parti comuni. La partecipazione a tali spese avviene sulla base di una proporzione fissata dalle cosiddette tabelle millesimali (allegate di solito al regolamento di condominio). In pratica, ad ogni unità immobiliare viene assegnato un valore (rappresentato da un numero in una scala da 1 a 1.000). La somma di tutti i valori dei singoli appartamenti deve essere “mille”. 

Quanti appartamenti devono esserci per aversi un condominio?

Come anticipato sopra, il numero di appartamenti minimo per poter parlare di condominio è di due che devono comunque appartenere a soggetti distinti.

I proprietari di queste unità sono chiamati condòmini e hanno la responsabilità di gestire e mantenere gli spazi comuni, come le scale, i corridoi, la hall e i cortili, attraverso un’amministrazione condominiale.

I proprietari delle singole unità sono responsabili per la manutenzione dei loro appartamenti, ma devono pagare le tasse condominiali per coprire le spese comuni.

Il condominio ha un’assemblea dei proprietari, in cui i condòmini possono discutere e votare su questioni relative alla gestione e alla manutenzione del condominio. Inoltre, c’è un amministratore che esegue le decisioni dell’assemblea e gestisce le finanze del condominio.

Quando una bifamiliare è considerata un condominio?

Una bifamiliare è già un condominio. Non necessità però né di un amministratore, né di un regolamento. Inoltre, le decisioni per la gestione delle parti comuni devono essere prese all’unanimità e non su base millesimale (altrimenti avverrebbe che il condomino con più millesimi potrebbe imporre sempre il suo volere sull’altro). 

Quando è necessario il regolamento di condominio?

Il condominio è obbligato a dotarsi di un regolamento solo quando il numero di condòmini è almeno pari a 11. Nel caso di un numero inferiore di proprietari il regolamento non è necessario e la gestione della cosa comune sarà garantita dal rispetto delle norme del Codice Civile.

Quando c’è l’obbligo dell’amministratore di condominio?

La legge prevede obbligatoriamente la figura dell’amministratore quando nell’immobile i condòmini sono almeno 9. Al di sotto di tale soglia, l’amministratore non è necessario.

Chi decide in un condominio senza amministratore?

Se manca l’amministratore, ogni singolo condomino può prendere in gestione la cosa comune, su apposita autorizzazione dell’assemblea.

Si può anche affidare la gestione a più condòmini a seconda della materia da trattare.

Chi è il proprietario di un condominio?

Nessuno è proprietario del condominio. A differenza di società e associazioni, il condominio non è un soggetto giuridico autonomo e distinto dai singoli condòmini, con una propria personalità giuridica. Il condominio è un semplice ente di gestione, rappresentato per praticità dall’amministratore. Tanto è vero che molte delle azioni che normalmente intraprende l’amministratore possono essere avviate anche dai singoli condòmini (si pensi al recupero delle quote condominiali). 

Chi paga per i debiti del condominio?

Per i debiti del condominio risponde innanzitutto il condominio con il suo conto corrente. In via concorrente, ne rispondono tutti i condòmini. Tuttavia, eventuali creditori devono prima attivare il pignoramento nei confronti dei condòmini morosi (coloro cioè che non hanno pagato le quote), il cui elenco deve essere obbligatoriamente fornito dall’amministratore al creditore stesso.