【理財智慧】 自住樓都可以賺錢？ 用息差賺取被動收入

如果在Google查找「自住樓收租」，便會出現林林總總的「物業活化」講座，其實主要都是利用現契樓或已升值的樓宇透過現時的低息按揭去購買一些高息的產品，以下便是介紹現時常見的活化物業方式，以及要注意的地方。

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方法一: 購買基金

雖然美國已經進入加息周期，但現時的利率仍然處於一個較低的水平。如果有買樓的讀者，都知道現時樓按的利率為H+1.3 或者P-2.75，即大約3%左右。因此在套現後，可以考慮一些高息的基金，例如參考現時最常賣的安聯收益及增長基金，每年約7.4%回報，遠高於借貸成本，便可以賺取息差。但也要留意，所謂的穩定派息基金其基金價錢也會波動，例如俄烏問題令基金價格下跌，隨時「賺息輸價」。

方法二:保費融資

應該是現時保險公司最熱賣的產品，包括友邦、FWD、中人壽等。保費融資的性質與買樓類似，都是以保單 (住宅) 向銀行借貸，從而利用槓桿購買一份高額具儲蓄成份的人壽保險，以賺取儲蓄保單利息差 (每年約6%)，由於以槓桿方式買了一份高額保單，變相令日後儲蓄的回報也較高。但讀者要留意其流動性和非保證回報成份，因為一般的人壽保險都要五年後退保才「打和」，因此流動性較低；同時由於當中包含非保證回報成份，因此讀者購買前可以參考其紅利實現率。

方法三: 作投資

在套現後，讀者也可以按自己的風險承受能力範圍進行投資，例如曾經盛極一時的「碌碌碌大法」，都是透過匯控的利息去支付借貸成本。現時有不少人在移民前都會考慮「放唔放自住樓」，讀者可以利用加按的方式套現一筆現金在外國買樓，起碼為自己留一條後路。

樓價回落更要借

如果最近有去銀行估價的讀者，都會發現銀行估價時轉趨保守，估值相對較去年為低，主要是受到疫情和環球的經濟影響。作為一個精明的讀者都應該每三年轉按一次，因為每次轉按都會有一筆轉按現金回贈，透過中介申請轉按甚至比自己申請有較高的回贈。如果對於上面提及基金和保費融資的讀者，應該趁樓價只是稍回的情況下及早加按，起碼「鎖定樓價」。

加息的影響

如果加息可能會令樓價進一步受壓，因此如果考慮「物業活化」的讀者可以考慮及早作決定，加息也對於保費融資的回報有一定的影響，因為畢竟也要向銀行借貸，如果加息變相每月的利息便會增加、供樓的利息也會增加。

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撰文 : 陳佳恩