刊登日期: 2022/04/21
不論買樓自住或收租，在英國買樓的手續及程序與香港大致一樣，都是分自讓及透過物業經紀完成買樓交易。不過初到英國可能人生路不熟，又不諳買賣所需手續、費用等，以下為大家講解一手樓及二手樓的買賣程序，買樓前必須先了解清楚，安心購買英國物業。
評估個人供款能力
英國樓價近年持續上升，買家入市前需作出資金預算，計算個人供款能力。除非你打算現金買樓，你可以睇樓前或睇樓期間，聯絡銀行或按揭經紀（Mortgage Broker）了解你的借貸能力，按揭經紀可助你格價及篩選合適的按揭計劃。在計算按揭時，記住保留足夠資金以支付印花稅和其他費用，如按揭中介費、律師費、驗樓費、傢私等。如在買樓前取得按揭預先批核（Mortgage in Principle），可提高賣家的信心，更大機會買到樓。
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了解你的心儀物業
在尋找樓盤時，要了解你想買的物業有哪些要求，包括是否需要停車位和花園、需要多少間睡房、希望它是永久產權還是租賃產權等，另外亦要考慮你將打算在該物業住多久，若之後打算組織家庭的話，就不應買入Studio單位。
搜尋合適物業及睇樓
鎖定目標後，你可以依照不同條件如房型、地區、價錢等，透過網上、地產經紀搜尋合適盤源，並預約睇樓。
一手樓：選擇信譽良好的大型物業發展商，以避免購入難尾樓。英國新樓或樓花主要以單位（ Flat/Apartment）為主，而且業主沒有永久業權，一般樓花期為10至36個月不等。購買單位時可留意大廈的牆身物料、供暖系統等，另外亦可以了解物業配套設施，如升降機、停車場、保安等。
二手樓：透過物業網站搜尋二手樓盤，常見網站如Rightmove、Home、Zoopla，樓盤一般由地產經紀代理，如找到心水樓盤可直接聯絡地產經紀，再經他向業主溝通。
| 一手樓 | 二手樓 | |
|---|---|---|
| 優點 | 能源效益高 租金回報好 | 易找低水盤 擴建增值空間大 |
| 缺點 | 樓花貴易爛尾 溢價每年遞減 新樓額外開支 不能改成Airbnb | 沒有臨時買賣合約 維修成本較高 |
簽訂文件及支付訂金
購買一手樓和二手樓的部份流程略有不同，不過在確認交易後，同樣需要委任英國律師來幫你處理買樓手續。
一手樓：選定心水的樓盤後，與賣家（業主或發展商）簽訂「預留表格」（Reservation Form）以預留單位。買家要支付預留單位的訂金，約1,000英鎊至10,000英鎊不等，然後委託律師處理買賣手續，一般可以透過代理進行。
二手樓：二手樓在簽訂文件前，可嘗試向賣家出價及議價，地產經紀會跟業主及買家洽談價錢，如非業主急於賣樓，一般業主都不會接受議價。雙方商討好價錢後，委託律師開始辦理買賣手續，之後應與律師保持聯繫，注意按揭、安排估價、簽署合約、向銀行提交文件等細節。整個過程有別於在香港買賣二手樓，買賣雙方並沒有簽署臨時買賣合約，買家毋須繳付訂金，因此交易突然告吹是常事，要可靠代理跟進及協調交易會較順利。
驗樓（適用於二手樓）
申請按揭的準業主需呈交一份Survey Report（測量報告），如未有打算做按揭，可自行決定是否需要做驗樓，聘請驗樓師可以檢查房屋在建築結構上有沒有潛在問題， 驗樓主要分為Condition Report、Homebuyer Report及Building Survey三個類型。
辦理按揭
與香港一樣，銀行會對英國物業進行估價，每間銀行的估價不同，會直接影響貸款的審批結果及按揭成數。一手樓（主要是樓花）及二手樓申請資格有少許分別，一手樓買家只要持有由銷售代理發出的預留表格或簡單合約，即可向銀行申請按揭；如果購買樓花，在正式收樓前半年申請按揭即可。
而二手樓的買家跟業主達成協議後，簽訂銷售備忘錄（Memorandum of Sale），就可以用這份文件向銀行申請按揭。銀行會先對物業進行估價，並索取買家基本資料、入息證明，然後發出初步貸款同意書（Agreement in Principle）。
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簽訂正式買賣合約
一手樓：簽訂買賣合約後，買家需根據合約條款將首期匯入發展商律師的信托戶口，買家或需按合約條款分期繳付部分樓價，如合約內未有清楚列明付款條款，要向物業經紀或發展商查詢清楚。
二手樓：按揭審批完成後，賣方律師會草擬合約，而買家律師會調查物業，雙方各自完成後才簽訂合約。雙方「交換合約」（Exchange contracts）一刻，代表交易有正式合約條款保障，雙方都不能退出交易。買家支付10%訂金，當雙方律師確認文件齊全後，買家才支付首期餘額。
交樓
如購買樓花，在項目竣工時律師會通知買家收樓，屆時買家可到當地驗樓或委託管理公司代辦。安排確實收樓日期後，銀行會把貸款餘額交付律師樓。注意收樓前，買家需預留款項支付律師費、印花稅、管理費訂金等。
- 如購買新樓，發展商會提供「執修期」，業主準備好新建物業檢查報告（Snagging Survey Report），發展商收到報告後，會在指定時間內完成執修。
- 如果買翻新（Refurbished）物業，需要留意項目是否連NHBC（英國國家房屋建築委員會）或其他機構承辦的保養期，因為很多時這類物業都未必有相關配套。
如購買二手樓，從簽署買賣合約到交易完成，通常需要1個月的時間。在這段時間內，買方經賣方同意後可以會為該物業做基本準備（如買傢俬等）。銀行也會在這段時間把買方申請的貸款轉賬給買方律師，經過賣方律師，進入賣家的賬戶。買方的名字也會隨後記錄在國家地產登記局（UK Land Registry）的註冊登記檔案裡。
完成交易後，買方或買方律師將有14天的時間繳交買方印花稅（Stamp Duty Land Tax）。
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