[頂讓大師幫幫忙] 頂讓陷阱要小心！

頂讓有什麼眉角要注意？頂店面和租店面有什麼風險、怎麼避免成為冤大頭？本篇文章就要告訴大家！

Dino Liu

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BizWitcher 店舖雷達

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5 min read

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Nov 26, 2018

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在上一篇文章中，迪諾已經跟大家說了許多頂讓的好處與優點，但凡事都存在兩面，風險與機會是伴隨著存在的。在這邊文章中，會告訴大家需要注意的陷阱，希望大家都可以順利的頂到自己的好店面！

以下是幾個常見，容易被頂讓買方忽略掉的小地方，提供給各位未來頭家做參考：

1. 租金波動

許多店家決定頂讓出去，是因為長約即將到期，而房東決定要調漲租金。這些店家原本或許還有賺頭，但在調整租金之後將入不敷出，因此決定提前將店面讓出。

在洽談細節時，有些賣家會刻意隱滿這些訊息，以舊契約的租金資訊來談頂讓，若是買家不慎就簽下了頂讓合約，很可能會成為即將虧本的冤大頭。

因此在頂讓時，切記要與房東重新確認合約內容，最好可以重新進行簽約。

2. 美好表象

有些小聰明的頂讓賣家，會想辦法營造出生意很好的假象，促使買家以更高的價錢、或是更快的速度成交。有些會特地在買家預約看店時刻意安排客人出現，有些則是在頂讓期間特別推出優惠，讓買家摸不清平常時間客人有多少。

面對這樣的情況，頂讓買家可以透過詢問附近住戶來進一步得知這間店平時的營運狀況，或是趁其他時間到附近做觀察，以免被美好的表象蒙蔽。

3. 成本隱藏

在成本隱藏的方面，頂讓中的讓方有很多方法可以掩蓋一些事實，買家要記得謹慎的審視所有可能的漏洞、情況，以下為您介紹幾個例子。

1. 冬夏水電不均

一般來說，為了給顧客舒適的用餐空間，夏季的冷氣費用支出不容小覷。有些頂讓者會等到冬季成本看起來較有利潤空間時才做店面的販售，若是思慮不夠周詳很可能就會不小心承接到燙手山芋。

2. 人力不均衡

某些店家會遇到一個問題是生意很好的時候（例如假日）客人非常多，但在平時沒什麼人來光顧。雖然如此，但極少員工願意配合只來上假日班，也就是說平日時這些員工會成為巨大的沉沒成本，有些頂讓賣方會刻意在買方賞店時支開多餘的人員，並且在告知成本時隱藏掉這些金額，製造出成本沒有很高、有賺頭的假象。

上述的例子只是一部分，提醒各位不論是想頂讓，或是要租店面開店，都記得要做全面、審慎的成本評估，才能成功經營一間好店面！

4. 債務轉移

頂讓常遇到的另一個陷阱是債務的移轉，而債務也不僅只限於借錢沒還，以下會介紹兩種常見的債務型態。

1. 銀行貸款

有的業主會用商業登記或公司登記去向銀行借款，此時頂讓買方若是要接手則要小心。若在頂讓詞只是辦理登記負責人的轉移，那在您獲得經營權的同時，也背負了原本的債務。

因此，建議買家在頂讓時請原業主去註銷掉商業登記，並自己再行申請，如此一來，就不用擔心不小心背負了前人留下的債務。

2. 顧客折扣

許多店家都會發行餐券，有的店家在發行之後經營不善被迫頂讓，有的惡意店家是決定要頂讓後希望可以多撈最後一票，在關門前大量販售便宜的餐券，這樣的行為會大大的影響要頂店面的新業主。

試想，今天你拿著原店面餐券，打算兌換時意外的發現 “原本的店面不見了”。雖然好不容易被新店家說服道 “這是前一間店的餐券，我們已經換老闆了無法使用”，但心裡肯定不是滋味，在剛開業期間就莫名的氣跑大量老客人是件嚴重的悲劇。

為了避免這樣的情況發生，最好可以跟附近鄰居，以及一些常客打聽一下原業主是否有投機行為。而對於那些正常販售的餐券，最好的方式是與前業主分攤成本予以沿用（例如：原業主發出一千張百元餐券，討論後他吸收1000 x 80 = 八萬塊錢的成本，剩餘的兩萬塊錢成本自行吸收）

如此一來，原店的老顧客還是能使用餐券嘗試您新開的店面，雖然付出了一點成本，但成功留住客人還是值得的。

5. 口頭承諾

在頂讓時切記不要相信口頭的承諾，害人之心不可有，但防人之心不可無。有些頂讓賣家在簽約前口頭做了各種承諾，但拿到了錢之後什麼都不理了，常見的有以下幾項。

1. 設備轉移 —— 簽完約就把值錢東西搬走
2. 技術轉移 —— 簽約前答應要教會你所有東西，簽約後人就跑了
3. 員工轉移 —— 簽約前員工都說會留下來繼續做，簽約後員工都不做了

對於這些陷阱，有兩種做法，一個是簽約時將所有條件寫好，記得要寫得很完整（包括轉讓的設備清單，技術轉移的內容等等，才不會被隨意搪塞），若是有出入至少可以尋求法律途徑解決。

第二種更保險的方式是階段性付款，例如設備點交完成我付兩成、技術轉移完成再付兩成、員工全數完成工作簽約順利營運兩週我再付尾款等等。這些行為不是擾民，是為了保障自己的權益，頂讓時要切記做好各種保護。

以上是迪諾小編為大家整理的頂讓小陷阱！總而言之，一切不該扛的最好切乾淨，一切關乎到自己權利的記得都白紙黑字寫清楚，所有該考慮的因素都要做好萬全的調查。

在下一篇文章中，頂讓大師會跟大家分享如何評斷一間店面是否會賺錢，盡請期待，希望能帶領大家頂到一間財源滾滾來的金店面！！

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