全球通脹高企香港地產股是否值得低撈？

全球疫情緊張氣氛又再死灰復燃，新型冠狀病毒Omicron加速在全球擴散引起恐慌。疫情對經濟打擊可以理解，反而是疫情令全球樓價急升，反而是超出預期。根據萊坊公布今年第三季《全球樓價指數》，一般樓價按年平均升幅仍達約9.4%。而截至今年第三季，香港住宅樓價按年漲約3.8%，扣除通脹後的實際樓價升幅為2.4%。

顯然，各地樓價仍持續向上，加上高通脹及負利率問題，令物業等有形資產價格居高不下。戴德梁行料明年本港樓價升5%至10%，民間智慧認為物業有助抗通脹，而本地地產發展股又是否有投資價值？

股息高但折讓大

雖然今年本港樓價升6%至7%, 但恒生地產分類指數卻由今年高位36,216，跌至目前29,660水平，跌幅18%，走勢同樓價背馳。以本地三隻龍頭地產股為例，新地（SEHK:16）、恒地（SEHK:12）及信置（SEHK:83），有關地產股的股價對資產淨值折讓持續高企，新地折讓達54%、恒地折讓達53%，而信置折讓更達57%。地產股出現大折讓又是否代表要買？

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由於股價低企，變相推高地產股股息率，水平非常吸引。以過去12月的股息率計算，新地股息率高達5.3%、恒地達5.5%、信置更高達8.8%，地產股變成高息股。

地產發展股盈利前景如何 ?

地產股是否值得投資要視乎將來盈利表現，受制於地產商能否以高價、貨如輪轉地賣樓。一般而言，地產商開價較二手樓有溢價，而且愈賣愈貴，從而帶旺市場氣氛，二手業主見一手賣得貴便會心雄，從而令一、二手市場出現輪動效應，推升整體樓價，地產商賺更多。

不過，近期香港樓市只有個別新盤旺，而二手疲弱，未見上述輪動效應，發展商難以非常高溢價賣樓（豪宅除外）。以內地樓市為例，內房靠融資擴展業務，現受限於三條紅線，內房要割價賣樓，目前包括中國恒大（SEHK:3333）在內至少有11間內房有違約及還款問題，內地樓市成交已現下跌。

雖然本地大部分地產商財政穩健，並無債務問題，問題是本地置業需求有多大存有變數。不明朗因素包括美國加快加息、疫情會否惡化影響中港通關及人流，以及香港對海外的經濟活動會否再轉活。

投資結語

目前地產股處於歷史性低位是有原因的。已有美資大行轉為看淡明年本港樓市，會出現「價量齊跌」，美國加息亦對地產行業影響負面，對地產股看法轉為「審慎」。

雖然投行的意見只作參考。不過，在上述分析下，明年樓市仍有機會向下走，地產商的盈利料難見突破，故派息亦未必大增，部分地產發展股只屬防守性投資。即使地產股股價低殘，只宜作壁上觀。

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