【地產專題】股東爭拗升級 繆宏邦︰不想美聯爛下去

樓市復勇，本地龍頭代理行美聯物業（01200）的股東爭拗，有愈演愈烈之勢，獲創辦人之一馮銳森撐腰的第二大股東兼私募基金Apex，號召下月中 舉行股東特別大會（EGM），矛頭直指主席黃建業妻子及「大小姐」黃靜怡，要求罷免兩人，並為管理層薪酬「封頂」；Apex營運總監繆宏邦稱「不想公司爛 下去」，而美聯董事會則指，上半年度蝕幅已收窄逾半，反駁Apex對「黃朝管治」的種種指控。不過，兩大股東起衝突，卻無礙美聯股價，法巴更認為對加強經 營模式有幫助。

美聯集團自七十年代創立，由駐足九龍區老牌屋苑美孚新邨、只得數名員工的「地膽」細行做起，乘樓市起飛，逐漸擴展到今時今日 規模，1995年上市，成為本港迄今唯一掛牌的地產代理行，後來又收購行家香港置業，旗下美聯工商舖（00459）也於2007年分拆上市，此外更涉足中 國、澳門等市場。

這家代理界翹楚，自從Apex去年底入股以來風波不絕。上月26日的周年股東大會（AGM），Apex代表繆宏邦「踩場」質詢一眾高層，過程充滿火藥味，黃靜怡更爆料指今年2月與繆宏邦的私人對話內容，引述Apex「只是想『骨水』搵快錢」。

事 實上，私募基金Apex入股美聯其來有因，該基金的現任策略顧問，正是在1970年代與黃建業夾手夾腳扶起美聯的共同創辦人馮銳森，1995年上市後，他 曾擔任副主席兼董事總經理，直至2000年因意見不合離開公司。至於繆宏邦本身亦是代理出身，曾在美聯任職長達18年，可見Apex基金的幕後班底，與美 聯淵源不淺。

「舊將」回歸卻掀起千層浪，按照美聯已發行7.18億股份，Apex暫持有7,500多萬股（或10.54%），基金除多次質 疑公司管治出問題外，亦處處與美聯對着幹，本周二（15日）Apex更作進一步行動，計劃下月15日召開特別股東會，動議免除黃建業妻子鄧美梨及黃靜怡的 董事職責、限制董事基本年薪不多於300萬元（鄧美梨及黃靜怡2012年薪金連津貼分別為889萬及908萬元），並撤銷上月AGM授予董事的股份配發權 等，被視為直接向美聯「迫宮」。

業績差勁不能歸咎市況

提及近日種種糾紛，繆宏邦受訪時直 指，「覺得被人誣衊，明明在AGM追問緊業績及薪酬問題，對方（黃靜怡）突然爆大穫，明顯想轉移視，且刻意只選取個別內容公開，非常之斷章取義，我承認 用過『骨水』字眼，因Apex作為投資者，對美聯無感情是事實，我無講過自己是好人，對基金而言，投資後套現屬自然事，更沒有要脅對方收購股份，如果外界 要了解事實，我建議美聯公開整段錄音。」

他憶述，「黃建業去年11月初，首次派人找我們傾洽購，但他提出每股溢價只有1毫至2毫，根本未達 到Apex的目標價5元至6元水平，導致交易告吹，而當日以私人身份與黃靜怡見面，原本傾得幾融洽，雙方口頭協議對話內容保密，主要想保障美聯方面利益， 避免股價波動，萬料不到，她近日竟公開對話，我都不知道當初入股美聯的決定是否正確。」

繆宏邦重申，自己無意唱衰美聯，「Apex提出的質 疑，全部都有根有據，由年報等公開資料得來，例如2013年美聯營業額按年跌一成多，由前年盈利賺1億多元，大幅倒退至虧蝕2億多，而黃氏一家三口仍「出 糧」逾3,000萬元，完全不合理，我只是要求解釋，沒理由問都唔俾。」他又認為，去年業績差勁，不能夠完全歸咎於市況差，「無得賴晒落個市度，以前業 績好，又不見公司多謝QE（量化寬鬆）搞旺個市？」

美聯家族色彩過於濃厚

他指美聯雖已上 市，但家族色彩過於濃厚，對管治而言並非好事。「表面看，管理層11位成員中，黃建業與家人只佔三席，看似不多，但三人都是『超高層』，薪酬不菲，黃建業 又經常以看錯人為藉口，近年先後趕走一手栽培的陳坤興及黃錦康等，更以『咁叻俾你做』等說話嚇走投資基金，現時雖有黃子華出任董事總經理，仍難免使外界聯 想到，他一心只為太子女黃靜怡『繼位』鋪路。」

「點解美聯成日『兵變』，又人事變動，皆因每次有高層舊人離職，都同公司鬧得不歡而散！」繆 宏邦透露，「好似Gary Yeung（前港島區董事楊永健）咁，辦事能力遊刃有餘，到頭來被指是『瘀血』解僱，炒魷炒得不明不白。長此下去，令到公司累積怨氣，員工上下都敢怒不敢 言。」

他提出更具體細節，「點解舊年公司現金流多達14億元，但仍向身份保密的董事借款4億元，白白浪費140萬元利息支出，呢筆錢話大唔 大，話細唔細，但虧損就係咁累積而成，另外公司近年租金成本升，點解黃老闆（黃建業）不用公司名義買舖，要用自己名義買入再租俾美聯？如果每間舖租金都貴 一成，即是要做多一成生意先追平，點可能追到行家，輸都輸得不合理！」

他續說，「美聯在內地發展多年，但中國部業務盤數，在年報一直都看不到，缺乏透明度，至於黃太（鄧美梨）長期沒返工已流傳多年，Apex有證據在手，但如果因為公開證據而引起對罵，咁才是真正抹黑美聯，不希望走到這一步」。

展 望下月EGM的三項動議，繆宏邦坦言︰「我不肯定到時夠不夠票，未必一定過到，但最低限度，希望小股東關注公司問題，聽聞黃老闆近日已重新開始巡舖，都反 映佢正視問題，在管治上積極了，其實Apex只是施加壓力，我不想公司爛落去，最終亦不想進入管理層，只因為公司做得差先要諗計，如果對方拿出誠意改 善，Apex基本目的就已經達到，我好期待美聯2014年度的業績！」

美聯︰黃靜怡貢獻不可或缺

事 件另一主角，美聯董事會即時反擊，包括早前發出通告，呼籲小股東在下月的EGM上，不要支持Apex提出的罷免鄧美梨及黃靜怡等動議，本周三（1 6 日）又公布最新業務狀況，指根據初步數據，美聯在2014年上半年的虧損，較去年同期或減少超過50%，主因是新盤代理表現改善、強化一手市場地位，以及 致力控制成本，務求藉由實際數字，證明公司發展近況提升。

美聯高級董事謝梓旻亦逐點反駁Apex，「Apex的講法令人費解，黃小姐（黃靜 怡）對美聯是不可或缺，她今年領導人事架構重組，成績好理想，而黃太（鄧美梨）更是美聯工商舖董事，不可以因為是家族成員，就帶有色眼鏡去看，至於有無返 工的問題，黃太身為管理層，不會每日都計算留在公司的時間，等於代理經常需要外出睇樓、見客，如果因此漠視她的貢獻，這講法笑死人。」

增加年報資料透明度

謝 梓旻指，限制董事薪酬的動議亦不可取，會令美聯缺乏吸引人才的競爭力，而公司沒有買舖自用，是因為舖位物業動輒幾千萬至逾億元，有一定投資風險，且美聯業 績一向與樓市掛，反映樓市周期，並因此被投資者喜愛，故毋須改變「輕資產」的策略，另外國內非美聯主力業務，只佔生意額兩成多，故年報上資料不多，未來 會繼續加強透明度。

他續指，「Apex好多論點似是而非，繆宏邦可能在美聯日子不短，但並不是做過一間公司，就會識得點管理，希望對方向其他基金學習，日後可以提供更加具建設性的意見，而不要被個人感情影響，至於公司與Apex爭執牽涉到官司，或會分散管理層心力及支付大額律師費」。

撰文：符廣全