Vizi immobile dopo l’atto di compravendita: che fare

Cosa può fare l’acquirente se scopre infiltrazioni, crepe, difetti di copertura e altri problemi all’interno o all’esterno della casa appena comprata? Per quanto tempo il venditore deve prestare la garanzia?

Non succede di rado che, dopo aver comprato casa, ci si accorga, a distanza magari di qualche mese, che l’immobile presenta una serie di problemi nascosti dal venditore: infiltrazioni, condutture rotte, crepe, problemi sul tetto o, nella peggiore delle ipotesi, di stabilità. Il patrimonio immobiliare italiano è costituito, per lo più, da immobili di vecchia costruzione che spesso non hanno subito le dovute opere di manutenzione. In questi casi è naturale chiedersi che fare in caso di vizi dell’immobile dopo l’atto di compravendita. 

Qui di seguito elencheremo le difese che la legge garantisce all’acquirente e che gli danno la possibilità di ottenere la restituzione di una parte del prezzo pagato o, nell’ipotesi di vizi particolarmente gravi, lo scioglimento del contratto e la restituzione di tutte le somme già corrisposte. Ma procediamo con ordine.

I doveri del venditore

A norma del Codice civile, il venditore deve garantire l’acquirente da tutti i vizi che gli impediscano di usare l’immobile per come convenuto o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Le parti possono accordarsi diversamente: possono cioè specificare nel contratto che l’acquirente è consapevole dei vizi e che, ciò nonostante, accetta il bene nello stato in cui si trova (ottenendo così un lauto sconto sul prezzo); tuttavia un accordo del genere non ha valore se il venditore ha taciuto dolosamente i vizi della casa. 

La legge appresta una serie di tutele in favore dell’acquirente nel caso di vizi materiali dell’immobile acquistato ma, come vedremo a breve, egli deve darne comunicazione al venditore entro un termine piuttosto breve. Diversamente il giudice non potrà dargli tutela. 

Quali sono i vizi dell’immobile

La garanzia del venditore copre tutti i vizi dell’immobile, anche quelli non noti al venditore stesso o determinati per fatti imprevisti e a lui non imputabili.

Di solito si distingue tra: 

• vizi apparenti: sono quelli che l’acquirente può rilevare con un rapido e sommario esame del bene venduto o, comunque, oggettivamente riconoscibili con l’uso della normale diligenza;
• vizi occulti: sono quelli non riconoscibili ad un esame immediato del bene o che emergono o possono essere rilevati solo dopo che ne sia iniziata l’utilizzazione (come ad esempio l’insorgenza di infiltrazioni, umidità, il difetto di insonorizzazione acustica, i rumori provenienti da impianti di ascensore o da mobili dei vicini, i vizi di staticità taciuti dal venditore, la difformità della casa costruita rispetto alla concessione edilizia, ecc.).

La garanzia del venditore non opera per i vizi che l’acquirente conosceva al momento del contratto o quelli che erano facilmente riconoscibili, a prima vista o con il minimo sforzo. Ciò non vale però se il venditore abbia specificamente dichiarato che l’immobile era esente da vizi: in questo caso la garanzia opera anche se i vizi erano facilmente riconoscibili. 

Come contestare i vizi dell’immobile al venditore 

Non appena scoperti i vizi e avutane certezza tecnica circa le relative cause (di solito coincidente con il rilascio di una perizia di parte), l’acquirente deve inviare al venditore la cosiddetta denuncia dei vizi: si tratta di una contestazione, dal contenuto generico, in cui è sufficiente indicare i difetti dell’abitazione. Non è necessario specificare le conseguenze che essi comportano (sia in termini di diminuzione del valore del bene che di costi da sostenere per l’eventuale ripristino del bene).

Per poter agire in tribunale, l’acquirente deve necessariamente inviare la denuncia dei vizi. Vi può soprassedere solo quando il venditore: 

• ha nascosto il vizio, compiendo ad esempio interventi volti a rendere difficile la scoperta del vizio. Non c’è occultamento se il venditore tace semplicemente il vizio essendo, invece, necessario il compimento di atti illeciti da parte del venditore [1];
• ammette l’esistenza del vizio; lo può fare in modo espresso (con una dichiarazione esplicita) o tacito (come ad esempio quando esegue riparazioni o sostituzioni di parti della cosa).

In tali due ipotesi l’acquirente può agire direttamente in tribunale senza bisogno della denuncia dei vizi. 

La denuncia dei vizi può essere fatta anche verbalmente ma è sempre meglio usare lo scritto in modo da avere la prova dell’invio, in un successivo giudizio.

Termini per contestare i vizi dell’immobile

Il compratore deve denunciare i vizi del bene comprato entro 8 giorni, decorrenti:

• per i vizi apparenti: dal giorno in cui l’acquirente è stato in grado di esaminare l’immobile, vale a dire, di regola dal giorno in cui questo gli è stato consegnato;
• per i vizi occulti: dal giorno della loro scoperta, da quando cioè l’acquirente ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa. Se la scoperta dei vizi avviene per gradi ed in tempi diversi e successivi, occorre fare riferimento al momento in cui si completa la relativa scoperta.

L’azione giudiziaria deve essere intrapresa entro massimo 1 anno dalla consegna dell’immobile.

La causa contro il venditore

Una volta inviata la denuncia dei vizi, l’acquirente deve avviare la causa in tribunale entro un certo termine di prescrizione.

Due sono le azioni che l’acquirente può esercitare: 

• la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto;
• la riduzione del prezzo (se ha comunque interesse a tenere l’immobile di sua proprietà).

La scelta diviene irrevocabile una volta iniziata la causa. 

Il termine di 1 anno per l’azione giudiziale decorre:

• se l’acquirente ha la disponibilità dell’immobile prima della conclusione del contratto, dal momento in cui il contratto è concluso;
• se la consegna dell’immobile avviene dopo la conclusione del contratto, dal momento della consegna, spettando a chi eccepisce la prescrizione l’onere di provare il giorno della consegna.

La risoluzione del contratto può essere richiesta solo per i vizi più gravi. Sono gravi i vizi che hanno inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del contratto determinando uno squilibrio sensibile tra le parti. 

Per effetto della risoluzione del contratto, l’acquirente deve restituire l’immobile, mentre il venditore deve ridare i soldi incassati. L’acquirente può chiedere il risarcimento delle spese sostenute e degli ulteriori danni.

Se l’immobile oggetto della vendita presenta dei vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, l’acquirente può esercitare invece l’azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo pattuito.

Spetta al giudice stabilire l’ammontare della somma da restituire all’acquirente in base alla riduzione di valore del bene. 

Ad esempio, il difetto di insonorizzazione acustica di un appartamento compravenduto, stante l’impossibilità di rimediare ai vizi acustici, è stato considerato deprezzato nella misura del 20% del suo valore.