【退休規劃】手持兩物業流動資金只有10萬元　58歲女士有可能提早退休嗎？

香港人最愛「磚頭」，買樓收租於不少人的眼中是非常穩健的投資，手持兩個物業，今年58歲的Mandy，距離退休年齡只餘下7年時間，但流動資金卻只有10萬元，她可以如何為退休生活作準備？

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Mandy的資產主要是物業，其他是股票和強積金，而流動資金只有10萬元，原因是年初時一次過提取了80萬元現金，為女兒支付部分首期，購買了一個新界區的單位，市值420萬元，25年按揭200萬元，月供8,900元，租金收入8,500元，這個單位以女兒名稱持有，基本上是屬於她的資產，到將來成家立室時便會成為她的安樂窩，收入及支出都是她個人負責，所以Mandy亦不將這80萬計入她和丈夫的資產中。

支出少成優勢

Mandy打算於65歲退休，而她的68歲的丈夫已經退休，但平常也會協助母親打理小生意，收入不多，但總算能夠自給自足。另一方面，丈夫在年輕時身體非常健康，所以當時沒有購買醫療保險，但不幸在10年前中風，幸好現時身體尚算健康，但已不能買任何醫療保險，所以在應付退休後潛在醫療支出方面，要有更多儲備。Mandy除了工作入息外，還有樓收租，她持有一個市值450萬元的出租單位，該單位有200萬元未償還按揭貸款，每月還款約1.1萬元。而單位每月租金收入約9,500元，包括管理費，所以每月仍需要補貼2,500元供樓及租金差額。現時他們一家三口居住的單位是已經供滿的居屋，800呎，市值750萬元，未補地價。

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整體來說，Mandy一家三口最大的理財優勢是支出少。Mandy笑說，他們外出用膳的選擇都較平民化，三人行一餐消費也只是百多元，而她工作的地方與家距離不遠，亦慳了交通費，再加上沒有甚麼燒錢的嗜好，所以估計目前的支出到真正退休相差也會不遠。既然已有退休打算，我便首先從入息方面和Mandy分析。每月支出1萬是很克檢的支出金額，但並未計算供樓及租金之間的額外補貼，還有支付保險的費用及強積金供款，所以每月盈餘約2.4萬元，當中未計交稅及管理費的支出，Mandy印象中上年度交稅只是數千元，管理費也是1,000元內，所以每月盈餘應有約2.3萬元。

冀出租物業　獲穩定租金收入

還有股票組合，大部分是在早年累積的一隻銀行股，但經歷上年度不派息的狀況下，不單止股價下跌不少，亦失去了收入來源，就算今年恢復派息，也打了折扣，幸好去年Mandy增持了一些當炒股票，所以相對組合高峰期近200萬的價值，亦只是下跌了兩成，但是過去的投資經驗令她不敢再投資股票。問到Mandy心目中最理想的退休收入模式是甚麼？她期望再過15年，出租物業完成供款後，屆時能夠提供穩定的租金收入。假設租金及樓價不變，不計算任何維修保養支出及能夠持續租出，扣除估計物業稅後，租金收益率只是2.3%，但稍有差池收入便會減少，而其他資產又未必能夠即時填補，生活便可能受影響。

Mandy的理財考慮和很多香港人相似，以為持有物業收租是最理想的退休入息安排，其實買樓收租的終極目標都是希望樓價繼續上升，為了這目標，不少人接受收取不合理的租金收益同時，亦選擇性忽略了作為收租業主的風險。我不反對在投資組合中持有物業，問題是當你沒有充裕資金，而物業佔資產值的比例又過高時，當資金周轉不足，過度集中的風險便容易令問題更嚴重，難以抵禦。

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【原文刊於第732期《iMoney》（收費文章）】