Comment acheter un logement HLM ?

Parmi les 4,5 millions de logements sociaux disponibles en France, certains sont proposés à la vente. Promulguée en novembre 2018, la loi Elan a d’ailleurs facilité l’accession à la propriété pour les locataires de HLM. On vous explique comment acheter votre logement social.

Qui peut acheter un logement social ?

L’achat par le locataire du logement

Le locataire d’un logement HLM peut se porter acquéreur de ce dernier, à condition d’y résider depuis au moins 2 ans. À noter que son époux(se), ses descendants ou ascendants peuvent eux aussi acheter son bien, à condition de ne pas dépasser les ressources d’attribution des logements sociaux.

Dans ce cas, la procédure est simple : il suffit de communiquer votre offre à votre bailleur social par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous recevrez une réponse dans les 2 mois. Dans certains cas, le bailleur social vous proposera cette possibilité spontanément.

Le cas du logement HLM vacant

Si le bailleur social souhaite vendre une HLM, il doit, dans un premier temps, proposer l’achat du logement vacant aux locataires (et gardiens d’immeuble) de son parc HLM, dans le département où se trouve le bien concerné. Si au bout de 2 mois, personne ne s’est montré intéressé, le logement HLM peut être acheté par n’importe quel particulier. Aucune condition de ressources n’est alors exigée.

Si plusieurs candidats à l’acquisition se manifestent, la priorité est donnée aux locataires du parc social du département, quel que soit l’organisme HLM concerné.

Quels sont les logements sociaux proposés à la vente ?

Tous les HLM répondant aux exigences en matière de performance énergétique et de décence peuvent être proposées à la vente. Ainsi, les bailleurs sociaux ont en principe l’interdiction de proposer des logements dont la valeur énergétique est inférieure à E.

Par ailleurs, seuls les logements construits ou achetés par le bailleur social depuis plus de 10 ans peuvent être mis sur le marché.

Voir les annonces de logements à louer sur Bien'ici

Comment trouver les HLM à vendre ?

Pour connaître les logements HLM mis en vente, vous pouvez consulter les sites des organismes HLM du département qui vous intéresse. Vous pouvez également vous adresser à l’Union Sociale pour l’habitat, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts (cdc-habitat.com) ou à certains réseaux d’agences immobilières qui relaient les annonces des bailleurs sociaux.

Quelles précautions prendre avant d’acheter une HLM ?

Être attentif à la qualité du bien

Bien que les HLM mises en vente soient généralement en bon état, leur qualité, leur performance énergétique et le cadre de vie environnant s’avèrent très variables. Il est donc primordial de vérifier avec précaution leur entretien, leur date de construction ou encore leur emplacement.

Pour cela, consultez la fiche technique de l’organisme HLM. Elle contient toutes les informations concernant les travaux effectués dans l’immeuble et ceux prévus dans les 5 prochaines années.

Bien estimer votre budget

En achetant une HLM, vous paierez sans aucun doute moins cher votre logement que sur le parc immobilier privé. Par ailleurs, certaines aides (prêt à taux zéro ou prêt action logement, par exemple) peuvent vous permettre de financer votre achat.

Néanmoins, gardez en tête que cela implique des frais supplémentaires. Vous devrez ainsi vous acquitter de votre crédit, mais également de certaines charges inhérentes à votre statut de propriétaire, telles que :

• la taxe foncière ;
• l’assurance habitation d’un propriétaire ;
• l’ensemble des charges de copropriété.

Enfin, en devenant propriétaire, vous perdrez certaines aides au logement, comme les APL, réservées aux locataires.

Connaître les conditions de revente et de location

Sauf circonstances exceptionnelles (décès, divorce, mutation professionnelle), la loi Elan vous interdit de revendre votre logement avant 5 ans. Par ailleurs, la mairie peut dans certains cas s’opposer à la revente de votre logement. Ces limites ont été instaurées afin d’éviter la spéculation immobilière sur les logements sociaux.

De la même façon, les logements sociaux sont en principe acquis à titre de résidence principale. La mise en location est donc soumise à conditions. Celles-ci sont normalement indiquées dans l’acte de vente du logement. Il est donc conseillé de bien se renseigner au préalable.

Acquérir un logement HLM est une opportunité intéressante pour accéder à la propriété tout en maîtrisant votre budget. Mais comme tout achat immobilier, cela nécessite quelques précautions avant de se lancer.