樓上滲水點追究?係咪應該樓上單位負全責?
24/12/2021
屋企天花及牆身出現水漬、鏽跡、起泡、甩灰、剝落等,有可能是樓上單位滲水引致,若然是別的單位滲水導致屋企牆壁受損,受影響戶主可否追討賠償或維修費用呢?
日久失修是滲漏主因
當遇到滲水問題時,最重要是找到滲漏的源頭位置,並確定滲漏成因,才釐訂責任誰屬。
一般常見的滲漏原因,多是因為收入牆身內的水管老化爆裂導致滲水。然而就算自己單位的水管裂開而導致滲水,水漬亦有機會於任何地方,包括天花板滲出。另外,一些樓齡較大的屋苑單位,亦有可能在業主進行家居翻新更換銅(水)喉時,因水喉匠手工欠佳導致於駁口位滲漏,又或是因未有做好防水工程,致使去水渠位漏水等,故業主進行裝修工程後,必須測試是否有漏水。
而物業外牆因日久失修出現裂痕,防水層剝落等,於下大雨,特別颱風襲港時,雨水便有機會經裂口位滲入牆身,再流到室內任何位置,都可以是牆身水漬的成因。
另外,亦可查看假天花有否滲水,如抬起天花見到滲漬,準買家可以鋤價。而由於整個單位,浴室每天不斷冷熱乾濕交春替,是全個單位中最快老化的地方,必須細心檢查。
初步色水測試 找出漏水源頭
業主可以先測試是否自己單位的水管出現滲漏,最簡單的方法,是先檢查單位是否有出現窗邊漏水、單位牆身外水管有否破損、來去水是否正常等,如一切正常。業主可再測試自己家的喉管是否漏水,可以先記下水表的度數(用手機拍下),然後確保關好全屋水喉及沒有滴水情況,待一段時間(30分鐘或以上)完全不可開啟水喉,然後再記下水表度數,如度數有明顯變化,便是單位水喉有漏水問題。
如何檢查窗戶呢?可先試試是否順利開關,窗戶能否完全關貼。另外,亦可留意窗邊有沒有水漬。
業主可聘請專家如:合資格水喉匠檢查,找出漏水源頭位置並加以維修,理論上維修完成後,應不會再出現問題。如自己單位沒有問題,便可能是樓上或鄰居的單位漏水,業主可向管理處備案,並要求管理處協助,直接向樓上單位或鄰居商議,安排時間進行色水測試,將食用色水倒入該單位的去水位,如其後數小時至數天時間內,再於自己單位看到顏色的水漬,便可證明確是該單位有漏水。如單位是由室內問題引起,業主需自行負責維修。如證實並非由單位的問題,而是屬外牆失修所引起,便可向管理公司或業主立案法團求助,再由管理公司安排搭棚及外牆修補工程(需視乎公契條文而定)。
向「滲水辦」求助
若證明滲水源頭由樓上單位造成,業主便可找管理處及相關單位業主,一起商討處理及有關責任賠償等問題。但如相關單位業主不合作,又或堅持並非其問題,受影響的業主,可以致電特區政府熱線1823或上網提出投訴,交由食環署及屋宇署合作成立的滲水投訴調查聯合辦事處(滲水辦)跟進處理。在收到投訴後,滲水辦的職員會在6個工作天內聯絡投訴人,其後會派員到懷疑漏水單位進行測試,以找出漏水源頭位置,再將結果通知投訴人。
第三方專業人士證明 助追討責任賠償
被懷疑的單位可能拒絕讓慘水辦職員進屋測試,滲水辦可向法庭申請手令強制進入單位,於測試後如確定是該單位漏水,出事單位的業主便要在指定限期內解決漏水問題,否則或會被檢控,一經定罪可被罰款。但就算真的有滲水,如問題並不嚴重,並沒有對樓下單位構成重大影響,滲水辦或會停止調查。投訴人可同時聘請第三方專業人士,如公證行以更先進專業的高清紅外線掃描及微波掃描儀器,找出問題源頭,並憑測試結果,採取進一步行動,如向法院入稟追討損失。
可追討維修期內暫住費租金利息等
如證實是因懷疑單位漏水導致問題,受影響單位業主便可申請索償,而需賠償的項目,除了包括單位維修費用、聘請專家、律師的費用,還有裝修期間暫時租住其他單位或酒店的開支,以及因漏水而損毀的物件的賠償費用等。如受影響的是已租出的單位,更可追討回維修工程期間所損失的租金及利息等費用。所以如不想影響鄰里和睦、被控告索償,甚至要付出額外賠償金,當知道自己的單位有滲漏情況時,還是及早處理為宜。
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