继杭州之后，西安全面取消住房限购措施，释放了哪些信号？有哪些值得关注的信息？

上午回答刚提了西安，下午就放开了，这几本预示着除了一线以外，还保留限购政策的城市基本都放开了，包括上午放开的杭州，从本月6号的深圳扩大限购放松政策以后，市场普遍就有预期，为数不多的城市都将逐渐放开限购政策，极具代表性的就是杭州和西安。

上一次这么大规模的放开限购限售政策刚好处于涨价去库存周期，类似于堰塞湖的工作原理，想要加剧房地产短期的内的供需关系不对等，除了宏观的政策意外，比如宽松货币政策向市场供给大量的货币，其实就是热钱，08年~18年十年时间，这样的周期大概是三个，分别是08~09年，12~13年，以及15~16年，分别引发了三次房地产的快速上涨周期，这其实也没什么新奇的，与当时日本和美国的货币政策带动的资产价格激增原理是一样的。

仅这样还不足以引发15年的涨价去库存，我国房地产泡沫和风险扩大，让房企几乎陷入疯狂的杠杆扩张主要来源于15年以后，毕竟14年低我国的资产负债状况还是相对健康的，居民杠杆也不过38%左右，而再此之后又经历了一波居民负债空间的挖掘，回头看最有意思的就是17~19年的去杠杆周期是在实体部门杠杆稳定的情况下，居民杠杆置换政府和企业杠杆，以至于后来的居民抗风险和消费能力减弱，和一系列的连锁反映问题，比如消费不足带来的企业利润承压，再比如高杠杆下的违约风险，以及后来寅吃卯粮的房企高周转模式的无以为继，都和居民杠杆的潜力透支有关。

回到这个问题，15年除了宏观政策的放松以外，还有三个重要的地方配合炒房政策，一个是大规模棚改，尤其是货币化安置，带来市场短期出现大量购房需求且手握巨款的需求方，改变的是供给端。另一个就是限制土地供应，带来市场供给端的稀缺，当时的二手房市场存量和现在还是有很大的差异，带来了供给端的垄断。最后一个就是配合限购政策的放开，一时间大量的需求涌入市场。

减少供给，增加需求，结合居民的负债空间潜力，推动了轰轰烈烈的涨价去库存，实际上是债务支撑的资产狂欢和国内大规模的财富再分配。

而本轮虽然很多有过去惯性思维有用的政策都推出了：宽松的货币政策，甚至还有宽松的财政政策，这几年政府债务增速远超过08年~19年，甚至去年政府杠杆增速高于疫情最缺钱的时候，结合从房地产名义价格转向后的诸多政策扶持，也包括限制土地供应和现在的放开限购，救市也有两年左右了，但市场就是不像2015年那样短期内就疯狂一样的攀升。

主要愿意可能有两个：第一个和经济增速和市场预期有关，居民对于未来收入增长持谨慎态度，加杠杆意愿大幅减弱，且本轮房地产下行是全国性的，房价永远涨的信心被打破。

更重要的第二点是，居民杠杆极限到来，从2020年至今居民杠杆几乎没有涨，也就是居民吃不下一条链上的所有既得利益者收益要求时，房地产和相关产业的信用崩溃也就发生了，而房地产价格超过居民收入水平的增长只能是借钱维系，即便给出了2成的首付吸引投资者，也很难再挖掘到太多的居民财富，或者说至少潜在接盘者是真没钱了，很多人盯上了重度老龄化和空心化的农村，就是把家里卖完也接不住这个大盘子啊，农村老人能背负多至少债呢？

这也是本轮同样的操作带来不同结果的重要原因，很多时候象征意义大于实际意义，而从各种政策目标来看，我们基本采取的和全球主流经济体常提一个词一样，就是软着陆，而软着陆意味着价格下跌相对较缓慢，尽量防止恐慌性的抛售，而表现出一定的长尾特征，这类政策对于振奋信心还是有一定的作用，但最终房地产的回暖还是要靠经济的增长带动居民收入增长，慢慢缓解高杠杆压力来实现，当然以前没有紧迫性，特色预售制也就没有改革的动力，风险频发后，还是要做出调整，增加居民的购房保障，让房地产回归其原本应该发挥作用的居住属性上。

我补充几个细节吧，我一直坚信嘴可以说谎，但是数据不会，我自从玩知乎以后，2022年就给很多知友第一次预警了，2023年给很多知友第二次提醒了，怎么说，很多人嘴硬的跟啥一样，我还是秉持一如既往的态度，时间是检验真理的唯一标准，我到底说的准不准，到底有没有用，大家心里自有判断。

先说说我的预期，首先新城新区，环大城市带，未来两年，房价会跌的更狠，几个原因

第一点，很多新城新区所在的五区二县，截止目前，还不能考城六区的高中，意味着什么？你选择买这些区域，房子好不好，都不提了，孩子以后只能上村镇高中吗？

我们这一代人多少都受过平台不足的限制，所以让我们的孩子也要再受一次吗？买房是为了让自己生活更好，不是给自己增加限制，如果你的房产对你未来生活没有帮助，反而会成为限制你的累赘，你会不会选择卖掉这个房子，换个区域，如果很多人都是这个想法，会不会影响房价？

2023年，很多中介鼓吹来，鼓吹去，说什么长安中考要融入城六区，我当时就说了，长安教育局高低只能管长安区的学校，他可以让长安的学校去城六区招生，但是他没办法命令城六区来长安招生，他没有权限

而且按照教育部的行政命令，2024年全面禁止跨区招生，教育部的行政决策，市教育局都不能违反，何况长安一个区县级单位呢？

所以紧接着，长安教育局发了个函，然后中介们又嗨了，我当时就说了这只是意向函，他没有决策权，成不成要看市教育局批不批，尤其是在去年回流生闹得这么难看的当下，市教育局搞个大动作，放个卫星？在教育部刚刚下达禁止跨区招生的大政策下，自己出台一个明显是跟教育部对着干的地方政策？

长安纳入城六区中考，少数学习好的孩子确实得利了，剩下更多更广大的农村生源怎么办？市教育局要不要通盘考虑？所以我的当时就说了最终成不成，长安的函没有决定效力，要看市教育局最终下发的政策怎么说。

那帮卖房中介，上学中介可看不到这么多，他们只看到，能不能忽悠更多人上套，他们不会管这个政策好不好实行。

截止目前，2024年，西安，咸阳，西咸新区，最新发布的中考政策，没有提哪怕一句，西咸新区会纳入城六区，长安区会纳入城六区中考，他们仍然只是执行国家既定户籍学籍中考政策，开发区只是虚拟概念，中考仍以行政区为主，也就是西咸新区咸阳部分，还在咸阳考，泾阳县部分，连咸阳市区都考不了，五区二县，仍然在五区二县考

这意味着什么，你买西咸新区，买航天基地，三期，二期的长安部分，你孩子未来几年，中考的上限，是本县最好的高中，当然了，五区二县50%的中考升学率，城六区70%的中考升学率，五区二县最好就那么一个，本县最好的高中，放在城六区，可能最多三四类水平，而城六区最好的高中占全陕西最好高中的三分之一，陕西最好前十的高中都在城六区

等于孩子学习好不好都没用了，平台限制死了

所以不懂政策，不会看政策，意味着什么，你都看不到风险点，只能被人忽悠，你不当韭菜，谁当韭菜

前一段时间，抖音小红书，很多宝鸡家长吐槽，2024年，宝鸡公布的政策，以后各县的孩子，考不了宝中了，2024年，渭南很多家长，吐槽，渭南公布政策，以后渭南各县的孩子，上不了瑞泉了

有些家长问到我这了，我说这是早几年教育部就已经正式下发的政策，明确要求2024年全国范围落地的政策，只是你们没关注罢了，就好比去年前年部分中介鼓吹泾河新城是西安户籍一样，真假都不论了，中介嘴里所谓的西安户籍不能参加西安中考，连咸阳市区高中都考不了，泾河新城这个所谓西安户籍，户籍了个寂寞，前几年听信这帮中介忽悠的人呢，今年傻眼了吧，踏踏实实考泾阳县的高中吧

就因为一句嘴硬，你把自己孩子坑了，知道不

说不准未来哪一年真的能兑现，不过你都上过一次当了，吃过一次爆亏了，你还敢信吗？还敢赌吗？留着泾河新城，空港新城，秦汉新城的房子等着涨到十万一平？走向人生巅峰？

2026年以后不好说，但是你如果2022-2023年不听劝，非要高位站岗，肯定是赔定了，如果2024-2025年还不听劝，只能祝你一帆风顺了

第二点，全国类似的区位，都跌的一塌糊涂，因为这些区位配套兑现太慢，大部分处于画饼的阶段，比如目前最红的三期，为什么西安本地人，很少相信中介嘴里的忽悠呢，因为大部分西安人，见证了，在经济高速发展前提下，二期，用了二十年时间，才发展个什么样子，二期要多少产业，三期才几个产业，二期有比亚迪，法士特，中科院光机所，电子集团，中航工业，三期有什么？

二期天时地利人和占全了，用了二十年才将将发展像个样子，三期这没有，那没有，大环境又这样了，三期要像个样子，需要多少年，二十年以后你多大了，你等得起吗？

你可以不相信别人的忠告，但是不能否认社会发展规律啊

别提什么学校，首先全国上下，基础教育强入北上广，新建学校，挂羊头卖狗肉的名校加，没有一个办成名校，全国都没有的东西，我们能有吗？

而港务区，西咸新区，航天基地，还不如三期呢

国家规定的停止土地销售上限是36个月去化周期，目前我们的去化周期，大体上是20个月左右，这个存量多还是少，大家自己判断，西安的房地产库存，主要集中在三期，港务区，航天基地，西咸新区等等这些新城新区，环大城市带，虽然中介们宣传的热火朝天，但是这些区域库存量并不小，他的销售热度，并没有很多中介嘴上吹的那么火爆

现在的楼面地价，基本上一万二以上，加上七八千左右的建装，再加上销售成本，卖二万多，真的不贵，问题是你买得起吗？

所谓新房涨价，二手房狂跌，其实有没有一种可能性，是因为土地出让金节节攀高呢？

房子贵，是地贵，不一定是房子值钱，他的土地成本，建筑成本在这，容积率在这，他再怎么卖，成本价已经这么多了，他怎么卖的便宜呢？

房子为什么贵弄明白了，二三百万的房子，首付一百多万，月供一万多，现在有多少人，一个月都挣不到一万块钱

所以一边是昂贵的产品，一边是消费不起的人群，这种市场结构，能持久吗？1929年经济危机，已经告诉过我们，这种情况，结果是什么

一方面是数量庞大的库存没有人接盘，一方面又是高企的房价，好比一个水坝一样，库存都满到爆了，水坝还不防水，大坝不蹦就鬼了，就算不懂经济学常识，社会常识总懂吧。未来走势会如何。

所以此时为什么要放开限购，有没有一种可能，是为了开闸泄洪呢

但是一个人人都懂得的常识，水太多了，不开闸泄洪，有可能冲溃大坝，开闸了，水流太大，会不会把下游的小虾米都冲死呢？

城门失火殃及池鱼，我们都是小虾米啊，抗风险能力太差了

对标一下是天府新区，论区域发展，论房价，论基础配套兑现力度，很多新区新城，环大城市带，在天府新区面前，连个弟弟都不算，背靠一亿人口的四川，二千多万人口的成都，天府新区房价就这样了

同比我们的新区新城，环大城市带比天府新区发展的还好，房价还坚挺，我敢说你敢信吗？

没事多出去转转，看看雄安新区，看看郑东新区，看看武汉光谷，看看天府新区，哪个大城市不如我们，人家都止不住跌，我们能比谁强，我们只是反应慢，但是我们也免不了俗的，我们只是玩人家玩剩下的罢了，人家走过的老路，我们一个不少都会走一遍

第二个论点，真学区房有可能还要再涨点

因为很多人落户买房，是为了让孩子上学，这里我分享一个细节，也算是知乎上今天的一个新闻，温州主城区有个极品建筑垃圾，去年300多万，今年240万左右，确实跌了将近六十万，但是人家房价，单价4万多一平，同期温州主城区，同区的新房，才2-2.5万一平，十年房龄的房子，才一万多，二十年房龄的房子，甚至部分不到一万了。

我还是那个老观点，很多中介嘴里的假名校，假学区房，新房精装修，还没人家建筑垃圾卖的贵，不尴尬吗？

好学校的房子才叫学区房，对房价是强支撑，普通学校对房价毫无影响，烂学校甚至是负值

北上广这么强的基础教育，这么强的经济，这么多家长，卷了几十年，是不是老老实实进城卷优质学校的老破小，这么多年，人家把坑填完了，已经证明所有这种名校加，假名校，没有哪怕一所办成好学校的，还是那话，他们都没有，我们怎么可能有

不管是高新十一初摘牌，还是铁一中陆港回流生，还是曲江第一学校所在的曲江大城房价狂跌，还是高新第四学校所在的保利天悦，爆出来炒房团恶意炒作，虚假宣传，还是高新三初所在的万达天樾房价下跌，这些所谓网红学校，截至目前哪个没暴雷，哪个不打脸，哪个不是中介虚假宣传，夸大宣传。就算你看不到，不相信

总得相信社会规律，经验经验教训吧，全国上下，没有哪怕一所名校加办成名校，一所都没有了

所以每个城市都是一样的，他的优质教育资源，是几十年积累下来的，不是靠几个中介，嘴巴忽悠一下，成立几年就能变成好学校的，这是最起码的社会规律，所以只要大家还有追求优质资源的想法，只要是真金白银，就不怕没有价值。假的真不了，真的假不了

至于很多人说出生率的问题，还是举个例子

2023年温州出生率-mortality率＝-1万，但是2023年温州人口增加了八万，也就是2023年温州外来人口落户是九万。

2023年西安出生率-mortality率＝4700，2023年西安人口增加也是八万，也就是2023年西安外来人口落户是七万多

任何大城市人口增长靠的是外来人口，不是出生率

这些外来人口，你不生我不生，都不生吗？你不买房我不买房，都不买吗？

而且大部分人都是小学阶段才把孩子带进城里，幼儿园阶段，大部分在老家父母给带，所以现实如此了，幼儿园一年比一年人少，但是小学一年比一年人多。

现在城市学校越来越卷，农村的学校人越来越少，所以指望出生率下降影响房价或者学区房价值，明显是不符合事实

最后，我总结一下，就这么几点

1.房价，放在任何经济体的长周期里，都是上涨的，我们也不例外，唯一的问题是，当下这个下跌和磨底的时间和周期不太确定，但不影响更长周期的结果。

2.相比于2022年以前的区别在于，2022年以前，80%的房产都是垃圾，但有20%的房产是可以买的，是优质资产，而来到2024年，95%的房子都是垃圾，只有5%的房子是优质资产，是可以跑赢大势的。如果没有过人的眼光，普通人抗风险能力太差，建议苟住别送，走得稳才走得远。

3.放弃所有的三四五线城市，放弃所有城市的郊区新区、环大城市带。

4.房子要挑战着买，在能力范围内，能一线就不二线，能TOP1区就不TOP2区，能香港不深圳，能深圳不广州，能广州不佛山，能上海不杭州，能杭州不苏州，能苏州不无锡。

5.不明白什么叫“城市虹吸效应”？想想首都这么NB，离它很近的石家庄却烂的扶不起来，你就明白了。甚至别说石家庄了，燕郊大厂离得够近吧，房价怎么样，别燕郊大厂了，多出去看看，延庆、密云，怀柔的房价，看看上海自己的奉贤、金山，再看看看上海周边的昆山，再看广州旁边的惠州，看看北上广远郊区，环大城市带的房价。你相信我们比北上广都强吗？北上广都带不动的区位，我们能带动吗？

6.放弃所有不能产生租金的房产。

7.放弃所有公寓、写字楼、商铺。

8.核心区的学区房，一定还是最为优质的资产，可以帮你穿越周期的，可以帮你守住财富的。

9.只不过，自住就是现在，如果是投资，确实没有以前那么急了，2024、2025区别不大，可以慢慢看，慢慢选。

10.在西安范围内，能城六区绝对不买五区二县，能买西安绝对不买西咸新区，能选西安绝对不买宝鸡、渭南、咸阳。

11.高增长周期结束了，高收益资产消失了，对于房产，也要变的更理性一些，守财>赚钱，租金>涨幅，长期>短期。

12.土地不值钱，土地上的配套才有价值，是配套的价格均摊到土地上形成的价格才是房价，所以，农村土地没价值（别杠，没价值不代表是0元），好山好水不是刚需，也没有人接盘。

13.三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，大可放弃。离开小城市，落脚大城市，先让孩子把握住人生的第一个“势”，牺牲自己，成全孩子，成全下一代。自己难了，孩子才会容易；今天难了，未来才会容易；人生的底色是艰辛，知易行难，一起共勉。

14.何谓大城市？省会是最后的屏障，500万人口是最小的规模。因为只有大城市更多更快的财富流动和阶层流动，你才有无限可能，人生不会固化。

15.房子，自住>投资，配置>投资，自住房该买还是要买的，有闲钱还是可以买房并长期配置的，降低预期，以居住为主，以长期为主，就不会纠结了。

16.房地产的逻辑确实变了。2022以前，能力不足，借钱也是要买的。2023年以后，能力不足，就先租着不买了，但有能力的，买得起的，还是可以买的。

17.2024年，是资产梳理、劣质资产抛弃、资产置换的窗口期，有可能是最后窗口期，这时候不跑，就没有机会了

18.能懂就多看，不懂则不看也罢。