80後民宿達人教日本開民宿賺錢秘訣　放梳化床提高出租率【有片】

香港樓價高企難上車，愈來愈多港人投資海外物業。近年日圓滙價徘徊在7算左右，加上港人愛到日本旅遊，日本物業成為港人投資新寵。但投資日本物業做民宿有甚麼要注意？TOPick請來住在大阪版主Kammy Kwok，短短2年，她在大阪的民宿由管理2間變成管理21間，大部分的民宿每月出租日數都達到平均25日！到底她在經營民宿及投資民宿方面有甚麼心得？

1. 大阪樓價較東京平4成

Kammy所有的民宿全都在大阪，她2年前購入第一間物業之前，比對過東京、大阪、京都、神戶、沖繩的樓價及出租率，發現大阪民宿的出租率最高，平均每月有一半以上時間客滿。雖然沖繩、京都等亦都屬旅遊旺區，但因為出租率太浮動，故Kammy不考慮等地的民宿。

▲ Kammy的民宿全部都開設在大阪。（呂珈誼攝）

至於東京的樓價太貴，Kammy指，她曾經比對同樣在中心區的住宅，發現相同呎吋的單位，在東京要大約150萬港元，但在大阪只需90萬港元；而她亦都比較同樣於中心區的民宿，她發現東京的出租率較大阪低，回報較慢。

大阪每月出租25日以上，但東京大約只有15日。

日本政府有意在大阪府、和歌山縣與長崎縣等多個地方引入博彩業，Kammy預計，大阪將會有更多遊客到訪，民宿升值潛力高。

2. 遠5-10分鐘路程隨時平10萬元

大阪是Kammy大推的開民宿地點，但到底在大阪哪些區域的樓買得過？Kammy教路，其實只要以心齋橋、道頓堀為中心，步程5至10分鐘的地點亦都值得買。她推介日本橋、長堀橋等地點，鄰近心齋橋之餘，晚上又比較靜，適合一家大小居住。

行多5分鐘，價錢分分鐘便宜10萬多港元。若怕住客嫌遠，可以添置單車供客人代步，有特色之餘又可節省10萬元。

Kammy指，現時中央區橋的盤源少之有少，她經常「捕住」有沒有放盤。試過有個盤源鄰近心齋橋又價格相宜，她傳送資料給客人，只有大約位置、價錢等基本資料，單位相亦都未收到，十分鐘就有三個客人說要買，最後Kammy只花了1小時就入手。

3. 動物布置較卡通人物好

網上平台的民宿花多眼亂，到底如何在眾多民宿突圍而出？Kammy就指，一定要捨棄以卡通人物布置民宿。「卡通人物太過常見，如果出現在民宿反而會顯得毫無特色，令客人新鮮感降低。」她指，當初在日本購入物業後的第一個月，民宿完全沒有人入住，令她感到灰心。後來她將民宿打造成貓貓風格，結果吸引了很多人租住，差不多每個月都爆滿！

▲ 最近上架的民宿就以長頸鹿做主題，十分特別。（受訪者提供圖片）

Kammy解釋民宿一定要有主題來吸引客人，她旗下的所有民宿都有不同的風格，而她主要亦都以不同的動物作為主題。

4. 放梳化床方便住客　提高出租率

Kammy指，根據她的觀察到大阪旅行的人多為情侶及閨蜜團，即房間人數約在2-4人。她建議若有興趣投資民宿的人，可考慮購入1DK（即開放式單位）或1LDK（1房1廳單位）就最適合。她建議，可以在單位內擺設一張雙人床以及梳化床，就可以一間民宿招待2-4人的旅客。

▲ Kammy的單位多為1DK或1LDK。（呂珈誼攝）

4. 港人如想投資日本物業有甚麼程序？

若然投資日本樓，買家先要到民政事務總署立聲明、以及製定有自己全名的圖章，因為日本人認為圖章較簽名可靠。一切就緒後，先在香港將文件填好並蓋章，然後郵遞到日本予律師確認，再找律師與買樓者進行視像認證，才符合規矩。

民泊新法將在6月15日正式實行，Kammy提醒想在日本置業的人士，買樓前要先得大廈管理公司允許，而民宿單位面積需達250平方呎以上，樓齡在1983年以後，屋內需安裝安全設備如警鐘，民宿每年只可放租180日。

買家需經過地產中介去申請開設民宿，然後寫申請書待政府批核，過程約三個月。

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