【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租，有什麼陷阱要注意？

• 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途，首先你要決定自己希望作短租或長租之用。如果租期由幾天至六個月內，均可視為短租。放眼短租的業主，你需要預備全套傢俬等，由睡床、衣櫃、餐桌，細至水煲等也要提供。反觀如果放眼長租，一般租期為六個月至兩年期，內設一些中斷條款，例如容許租客在起租期後的一段時間，只要提前一至兩個月就可以終止租約，跟香港要完成生約期有所不同。

• 出租物業時需通知: 一般來說，如果你本身有承造按揭，而你又是以自住名義來申請貸款，你有可能需要請示銀行，看看是否容許作出租之用；同時也需要通知保險公司，因你所購買的保險有可能只保障自住時的損失，而非出租時的損失；以至如果物業是涉及leasehold「租賃業權」，你也要看看地主是否容許物業作出租之用。

• 會否委託出租代理及物業管理: 香港人隔山處理出租物業，很多時會委託代理協助出租及尋找客源，成功出租後也可委託物業管理公司，協助收取租金、維修及檢查物業。在釐定租金時，可以在一些網上平台參與區內租盤的租值來衡量，也值得留意該區是否有過多租盤，從而決定是否購入該租盤作投資。值得留意，部份租務公司為多賺佣金，會刻意轉介一些短租租客，變相可透過不斷轉介租客來收取費用。至於委託物業管理的費用，則一般為每月租金的10%，但要問清楚是否包含所有雜費。

• 單位有否提供傢俬: 為免出現爭拗，租客搬入屋時最好羅列一張傢俬清單，以作為租約完結時檢查傢俬的基準。如果有提供傢俬予租客，也必須注意是否有「Carelessness Causes Fire」的標籤，以證明符合消防標準。因為根據英國的消費者權益法案，如果出租物業的傢俬不待合消防標準，可會構成刑事罪行。

• 單位有否提供電器: 單位內提供的電器用品必須獲得PAT驗證，確保符合標準，否則也是違反了消費者權益的法案，一般進行電力安全檢查的費用，介乎80-150英鎊不等。至於單位內的燃氣用具及管道，政府也規定每年須由合資格工程師作檢測，每次檢查費約預50英鎊左右。其實英國法律對租客也頗重視，事關租約也對業主予租客的家居維修有隱含條款，需對結構外觀、管道、水電等作出基本維修。

• 釐清雜費是否由租客支付: 防止日後跟租客有任何拗撬，租約中理應說清楚什麼雜費是由租客自己繳付，例如水電煤費用、政府的Council Tax、電視牌照費等。在英國看電視是需要繳付的，如果有繳費有可能被罰款。只要業主有通知政府及相關部門租客資料，一旦舊租客欠交相關費用時，業主是不用負責為租客找數的。

• 出租物業保險: 在英國買樓出租，並沒有硬性規定要買保險。保險都是用來保障業主主出租物業後的一些損失，費用則視乎衍蓋範圍而定，有些是因應訪客到訪租戶單位內，因家居問題而出的意外損傷而作出的「業主責任保險」。有些就是保障樓宇結構，仿如香港的火險般，用以在災難後重建的賠償。有些就是保障單位內的家電損壞。英國有一項專針對租客欠租的保險，命為「租戶保險」，就是租戶在連續兩個有租下，可向保險公司索最多12個月的租金，當然前提是本身你有對租戶進行背景調查。以至部份因災難而無法居住，租戶必須遷就，也可透過保險公司索償。

• 出租物業需否報稅: 所以在英國買樓出租，實情有很多細微細眼的雜費支出是需要支付的。更重要一點就是出租物業，每年10月30日前向英國稅局報稅，網上遞交則可延至1月31日前，需登入網址並填報Unique Taxpayer Reference。一般有委託租務管理公司的人也可透過中介作出申報。租金收入扣減維修費、律師費、會計師順、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再按淨收入收取0-45%的稅項不等。值得注意一點，由2020年4月起，政府不再接納按揭利息扣稅，即以往按揭利息支出可以在租金收入扣減後才徵稅，但現在已經不行了。