【樓宇按揭】P按吸引力上升？　借款人選P按H按要留意的事

港元拆息隨息上升，但最優惠利率升幅滯後：加上個別銀行對旗下P按及H按條件開始有明顯差異，P按較之前有較大的吸引力。但借款人在P按、H按之間選擇時，又有什麼要留意？

過去數年，H按一直佔新批按揭的主導地位，直至9月，H按佔比仍高逾96%，P按比率只約1.3%，聊備一格。主要原因是絕大多數銀行的H按條件中，鎖息上限基本等同P按利率；而其他條件都一樣。由於H按的利率計算是以「H加」及鎖息上限的「P減」兩者中以低者為準，代表借款人「有贏無輸」：拆息低時會以較低的「H+」還款，拆息高時以等同P按的利率還款。此情況下，借款人當然會選擇H按。

銀行開始提供比H按更吸引的P按

但近日有幾家銀行開始為新批的H按及P按提供差異化的條件。例如H按條件是「H+1.3厘，鎖息為細P減2.25厘。而P按利率是P減2.4厘。此種安排之下，H按對借款人便不是只有好處。對借款人來說，假設P按及H按的其他條件(包括回贈、按息掛勾存款戶口、罰息期等等)一致的話，在選擇P按抑或H按時，唯一考慮因素便是評估未來拆息會不會大幅回落，令日後H按轉用H計息時，按揭利率會比現時選用P按為低。

由於現時市場普遍估計年短期內美息仍會持續上升，而港元拆息對的美息上調的反應，一向較港元最優惠利率為大。簡言之，在「現時息口水平」，以上有為P按及H按提供差異化條件的銀行，其P按利率已經略較同行的H按為低。而短期內，情況不會改變(要強調的是，由於H按有以P為準的鎖息上限，因此借款人的還款利率也不會追隨拆息上升)。

即使未來拆息回落      仍可轉按

單從利率角度考慮，申請以上銀行的按揭時，P按會略為優勝於H按。萬一未來一段時間，拆息大幅回落，借款人也大可在罰息期後轉按，因揀錯按揭產品而付相對高息的損失極為有限。

不過，要留意的是，比較按揭，不宜只比較一家銀行的產品；目前仍有銀行提供H按鎖息等同該行P按的條件。借款人大可貨比三家，再作最後決定。

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