Condominio: quando serve l’unanimità

Riunione di condomino e decisioni dell’assemblea: quando è necessaria l’unanimità dei consensi e la totalità dei millesimi.

Raggiungere un accordo nel corso dell’assemblea di condominio è sempre molto difficile: tra assenteisti e incalliti oppositori, mettere tutti d’accordo è davvero difficile, se non a volte impossibile. Ma quando serve l’unanimità in condominio? Per fortuna si tratta di ipotesi eccezionali: la legge, proprio per consentire una facile gestione della cosa comune, richiede la semplice maggioranza per gran parte delle decisioni, più in particolare il 50%+1 dei presenti in assemblea che rappresentino la metà dei millesimi.

In questo articolo capiremo innanzitutto cosa si intende per unanimità dei condomini, come si può raggiungere, quando serve la maggioranza qualificata e soprattutto quali decisioni condominiali richiedono l’unanimità, a differenza della più comune regola della maggioranza: è ciò che avviene per garantire che ogni voce nel condominio sia ascoltata e considerata in decisioni critiche. Ma procediamo con ordine.

Quando è necessaria l’unanimità in condominio?

In linea generale, e salvo quanto diremo a breve, l’unanimità in condominio è necessaria quando:

1. vengono compressi i diritti dei singoli condomini sulle proprietà individuali (si pensi al divieto di modificare la destinazione d’uso di un appartamento o di svolgere determinate attività) o sulle parti comuni (si pensi al divieto di utilizzare il lastrico solare);
2. quando vengono stabiliti dei criteri di riparazione delle spese condominiali diversi da quello millesimale o si esonerano uno o più condomini dal concorrere a determinati oneri;
3. quando si cede la proprietà o la detenzione un bene condominiale (si pensi alla vendita o alla locazione di un’area);
4. quando si compie una innovazione che può pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio condominiale o solo di una sua parte.

Quelli appena indicati sono i casi più frequenti, ma qui di seguito vedremo anche ve ne sono numerosi altri.

Prima però di scoprire, nel concreto, quando serve l’unanimità per l’approvazione di una delibera condominiale, dobbiamo analizzare come si ottiene tale risultato. Vedremo infatti che esiste più di un modo.

Come si raggiunge l’unanimità in condominio?

Ci sono tre diversi modi per raggiungere l’unanimità in condominio:

• con allegazione del regolamento condominiale agli atti di compravendita. Tutte le volte in cui il regolamento condominiale, redatto dal costruttore dell’edificio, contiene una delle previsioni elencate al precedente paragrafo (previsioni che, come visto, richiedono l’unanimità), tale documento  viene allegato ai singoli rogiti notarili (ossia ai contratti di compravendita). In questo modo, l’acquirente accetta non solo il trasferimento del bene e la conseguente obbligazione al pagamento del prezzo, ma anche il regolamento stesso. Si ottiene così l’unanimità, seppure in momenti tra loro temporalmente e geograficamente diversi;
• con sottoscrizione di un documento fatto girare tra i condomini. Il regolamento condominiale o la singola clausola dello stesso, quando sono approvati all’unanimità, non sono altro che un contratto. Pertanto la loro approvazione può avvenire anche come di norma avviene con i contratti a distanza, ossia con firme redatte non per forza contestualmente;
• con votazione in assemblea. In questo caso, è necessario che siano presenti tutti i condomini alla riunione (anche se per deleghe) e che tutti votino a favore della delibera.

Come funziona la regola della maggioranza qualificata

Il più delle volte, le delibere assembleari in seconda convocazione possono essere approvate con un numero di voti che rappresenti:

• la maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1);
• e almeno un terzo dei millesimi. (334/1.000)

In numerosi casi però, è richiesta:

• la maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1)
• e almeno metà dei millesimi (500/1.000).

Invece, per le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o più redditizio delle cose comuni è richiesta:

• la maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1),
• che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio.

La doppia maggioranza appena vista (quella delle teste e quella dei millesimi) serve per evitare che possa passare sempre la volontà di chi ha più appartamenti (ad esempio il costruttore che non ha ancora venduto tutte le unità immobiliari) o della compagine dei condomini più ricchi (perché in possesso delle case più grandi). In questo modo, si evita che la minoranza imponga le proprie scelte a tutti gli altri condomini.

Per cui, ad esempio, non si avrebbe maggioranza nel caso in cui un solo condomino abbia più della metà dei millesimi o qualora la maggioranza dei condomini abbia meno della metà dei millesimi dell’edificio.

Detto ciò vediamo tutte le volte in cui, in condominio, serve l’unanimità.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali

La regola generale prevista dall’articolo 1123 cod. civ. impone che le spese condominiali siano ripartite secondo millesimi. Non è quindi possibile:

• una divisione delle spese per quote uguali (ad eccezione delle cassette postali);
• un esonero di alcuni condomini da determinate spese (ad esempio anche i titolari dei negozi devono pagare le spese dell’ascensore);
• una riduzione delle spese nei confronti di alcuni condomini.

Queste regole trovano due eccezioni:

• quando alcuni servizi vengono utilizzati da alcuni condomini in modo più intenso (ad esempio l’ascensore per chi vive ai piani alti): in questo caso, il riparto deve tenere conto di tale maggiore impiego;
• quando l’edificio è composto da più scale, lastrici solari, tetti, edifici, impianti, ecc.: in tale ipotesi le spese sono ripartite solo per chi fa uso del bene o del servizio oggetto dell’intervento (ad esempio, i condomini della scala A non devono pagare la manutenzione dell’ascensore della scala B).

Questi criteri possono essere modificati solo se c’è l’accordo di tutti i condomini. Ecco dunque il primo caso in cui serve l’unanimità in assemblea.

In assenza dell’unanimità:

• se la delibera approva la deroga per una singola annualità, la stessa è annullabile e quindi va contestata entro 30 giorni;
• se la delibera modifica definitivamente il criterio di riparto delle spese, la stessa è nulla e quindi può essere contestata senza limiti di tempo.

La regola dell’unanimità vale sia in prima che in seconda convocazione [1]. Sul punto leggi anche Spese in condominio: quali maggioranze per le modifiche?

Limiti all’uso degli appartamenti

Ciascuno è libero di fare ciò che vuole in casa propria come, ad esempio, affittare l’appartamento a studenti universitari o ad extracomunitari, creare un’attività commerciale e ricevere il pubblico, avere uno o più animali. Tuttavia, l’assemblea o il regolamento di condominio possono imporre dei limiti. Anch’essi devono essere approvati all’unanimità dei condomini con la totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [2]. Ne sono un esempio:

• il divieto di frazionare gli appartamenti o di unirli;
• il divieto di modificare la destinazione d’uso degli appartamenti;
• il divieto di svolgere attività commerciali, b&b, ostelli o pensioni, palestre, asili, attività rumorose, ecc.;
• il divieto di chiudere i balconi con verande o di stendere i panni o di posizionare vasi da fiori.

Innovazioni al palazzo

Le innovazioni che possono alterare l’estetica dell’edificio (ossia il decoro architettonico) o le stesse parti comuni rendendole inutilizzabili anche a un solo condomino devono essere approvate, sia in prima che in seconda convocazione, con l’unanimità dei voti e la totalità dei millesimi [3].

Ricostruzione edificio

La ricostruzione di tutto l’edificio, quando questo è completamente distrutto o è andata distrutta una parte superiore ai ¾, deve essere approvata all’unanimità dei voti e con la totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [4].

Modifiche al regolamento di condominio

Se il regolamento non è stato approvato all’unanimità, eventuali modifiche devono avvenire invece all’unanimità se limitano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva. Anche in questo caso, la regola dell’unanimità dei voti e della totalità dei millesimi vale sia in prima che in seconda convocazione [5].

Viceversa, se il regolamento è stato approvato all’unanimità (il che può avvenire sia in assemblea, sia all’atto dell’acquisto davanti al notaio di ciascun appartamento da parte dei singoli proprietari), qualsiasi modifica deve avvenire con l’unanimità. Ciò vale anche per la modifica delle tabelle millesimali (con previsione di criteri di ripartizione diversi da quelli previsti dalla legge) [6].

Ascensore

Altro caso in cui è necessaria, sia in prima che in seconda convocazione, l’unanimità dei voti e la totalità dei millesimi è quello dell’installazione di un ascensore che possa alterare l’estetica del palazzo rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Si pensi al caso di un ascensore esterno in un palazzo storico o a un ascensore interno che rimpicciolisca notevolmente l’ingresso o le scale [7].

Parcheggi

La doppia unanimità (teste e millesimi) vale anche per la realizzazione di posti auto condominiali con alterazione del decoro architettonico, che rende alcune parti inservibili all’uso cui sono destinate. Stesso discorso vale nel caso in cui l’assemblea decida di assegnare, in via esclusiva, ad alcuni e specifici condomini, dei posti auto sottraendone agli altri l’uso [8].

Cessione delle parti comuni dell’edificio

Se i condomini vogliono dividersi tra loro alcune parti comuni del condominio devono farlo all’unanimità dei voti e totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [9].

Ad esempio, se si vuole cedere un posto auto a un singolo condomino, è necessaria l’unanimità. Se si vuole assegnare l’uso esclusivo della terrazza al condomino dell’ultimo piano è necessaria, anche in questo caso, l’unanimità.

Vendita di parti comuni o costituzione di diritti a favore di terzi

Unanimità dei consensi e totalità dei millesimi anche quando l’assemblea decide di vendere i beni comuni o dare diritti ad altri come servitù di passaggio [10] o altri diritti [11]. Stesso discorso per un affitto di una parte comune (ad esempio un sottoscala), ma solo se di durata superiore a 9 anni [12].

Modifica delle destinazioni d’uso

L’assemblea deve decidere, in prima e in seconda convocazione, all’unanimità delle teste e totalità dei millesimi se vuole eseguire la trasformazione dei locali della portineria in un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini [13].

Accordi con terzi

Di solito, basta la maggioranza per autorizzare l’amministratore a chiudere accordi con terzi. Serve però l’unanimità per una transazione avente ad oggetto beni comuni indisponibili e diritti reali comuni [14].