Vizi occulti: il termine di prescrizione da quando decorre?

Cos’è e come funziona la garanzia per i vizi e le difformità dei beni acquistati o appaltati?

Tutti sanno che l’acquirente ha diritto alla riparazione o alla sostituzione del bene nel caso in cui questo sia difettoso. Si tratta della famosa “garanzia”. Questa spetta non solo al compratore ma anche al committente nel caso di contratto d’appalto: secondo la legge, infatti, l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. È in questo preciso contesto che si inserisce il seguente quesito: da quando decorre il termine di prescrizione nel caso di vizi occulti? Approfondiamo l’argomento.

Che cos’è la garanzia per vizi?

La garanzia per vizi è il diritto che la legge attribuisce ad alcuni soggetti affinché il bene acquistato oppure fatto realizzare sia riparato o sostituito a spese del venditore o dell’appaltatore.

È il classico caso di chi acquista un’autovettura o un elettrodomestico che presenta sin da subito problemi, oppure di chi commissiona alcuni lavori di impermeabilizzazione del proprio terrazzo che, però, non servono a evitare le infiltrazioni d’acqua.

Cosa sono i vizi?

I vizi di cui parla la legge sono imperfezioni materiali della cosa in grado di incidere sulla sua utilizzabilità oppure sul suo valore, determinate da difetti di fabbricazione, produzione, conservazione, ecc.

Il contenuto della garanzia per vizi

Chi fa valere la garanzia per vizi del bene può ottenere la riparazione o la sostituzione dello stesso a spese del venditore/appaltatore, ovvero la riduzione del prezzo pagato o addirittura la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni.

L’esatto contenuto della garanzia per vizi dipende però dal tipo di contratto. Analizziamo le diverse ipotesi.

Vizi della cosa venduta

Per quanto riguarda la compravendita, bisogna distinguere se l’acquirente è un consumatore che ha comprato da un professionista per scopi estranei alla propria professione, rispetto invece agli altri casi. Per la precisione:

• se l’acquisto è effettuato da un consumatore, la garanzia per i difetti di conformità del bene consente innanzitutto di ottenere la riparazione o la sostituzione del prodotto (cosiddetti “rimedi primari”) e, solo in subordine, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto (cosiddetti “rimedi secondari”) [1];
• se l’acquisto è effettuato da persona diversa da un consumatore oppure il venditore non è un professionista (è il classico caso della compravendita di un bene usato da un privato), allora la garanzia consente di ottenere solamente la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del prezzo pagato, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non prova di essere stato all’oscuro della presenza dei vizi [2].

Vizi della cosa appaltata

Secondo la legge [3], il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore.

Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inidonea alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Il contenuto della garanzia nel contratto d’appalto, quindi, è sostanzialmente analogo a quello della compravendita.

Come funziona la denuncia dei vizi?

La legge ha previsto un doppio termine da rispettare per far valere la garanzia del bene venduto o appaltato:

• uno, a pena di decadenza, per la denuncia dei vizi al venditore o all’appaltatore;
• un altro, a pena di prescrizione, che costituisce il limite massimo entro cui il diritto può essere fatto valere.

Per la precisione:

• la garanzia per l’acquisto tra privati può essere fatta valere solo se i vizi sono formalmente comunicati al venditore entro 8 giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive, in ogni caso, entro 1 anno dalla consegna del bene. Ciò significa che, decorso un anno, il venditore non risponderà più dei guasti del prodotto;
• la garanzia per l’acquisto dei consumatori prevede, a partire dal 2022, un solo termine che è quello di prescrizione pari a 26 mesi dalla consegna del bene. Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo Garanzia: addio obbligo di denuncia dei vizi entro due mesi;
• la garanzia dell’appalto può essere fatta valere se i vizi o le difformità dell’opera sono denunciate all’appaltatore entro 60 giorni dalla loro scoperta, mentre l’azione si prescrive dopo 2 anni dal giorno della consegna dell’opera.

Vizi occulti: cosa sono?

La garanzia copre essenzialmente i vizi occulti, cioè quelli non conoscibili o non facilmente conoscibili da parte dell’acquirente. I vizi palesi o quelli facilmente riconoscibili non sono, di norma, garantiti.

Ad esempio, in materia di compravendita, la legge [4] dice che non è dovuta la garanzia se, al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa oppure avrebbe dovuto conoscerli adottando un minimo di diligenza.

Pertanto, non potrà lamentarsi chi compra un elettrodomestico che presenta un’evidente ammaccatura, in quanto l’acquirente accetta di acquistare il bene così com’è.

Vizi occulti: da quando decorre la prescrizione?

Secondo la Cassazione [5], in tema di appalto, nel caso di vizi occulti il termine di prescrizione per far valere la garanzia decorre dalla scoperta dei vizi, la quale è da ritenersi acquisita dal giorno in cui il committente abbia avuto conoscenza degli stessi, essendo invece onere dell’appaltatore dimostrare che il committente ne fosse a conoscenza in data anteriore.

Nel caso di compravendita, invece, il termine di prescrizione decorre sempre dalla consegna del bene acquistato.

Vizi occultati: cosa sono?

Diverso è invece il caso dei “vizi occultati”, cioè nascosti dolosamente dal venditore o dall’appaltatore. In questo caso, la legge dice che la denuncia dei difetti non è necessaria, sia nel caso di compravendita che di appalto.

In altre parole, se le imperfezioni del bene sono state tenute nascoste, l’acquirente e il committente sono sollevati dall’onere di denunciare, entro 8 giorni (compravendita) o 60 giorni (appalto), la scoperta dei vizi. Resta tuttavia intatto il termine di prescrizione per esercitare l’azione di garanzia.