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較早前，我們報道過幾宗漏水個案。包括錦田「山水盈」停車場逾200處漏水、還有康城站「首都」樓上漏水至下層的故事。今日跟大家探討的個案很特別，因為漏水問題剛剛倒轉，是下層影響上層。明明水向低流，怎會下層影響上層呢? 聽落有點匪夷所思、不合邏輯，但實際上卻發生之中，背後也引伸一些很有趣的議題，值得我們探討。
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事件始末
企缸去水緩慢及有倒灌
故事發生在今年初，在跑馬地的一座住宅大廈內。業主Janice在去年尾購入單位後，展開了歷時三個月的全屋裝修工程，並於今年三月中正式遷入。但入住三至四日後，洗澡時發現企缸去水很慢，當她還質疑自己洗澡用水量過大；及後才發現就算調低水量，洗澡不足一分鐘，污水便從淋浴間倒灌；幾天後，整個洗手間的地下也濕透，污水從地台湧出。
需用毛巾吸走污水
Janice表示，雖然洗手間面積不大，但水流卻差不多已湧出洗手間。洗手間內櫃身屬新裝修，故也擔心倒灌的水流會浸爛櫃身。她說，去水會先流走企缸的積水，之後再到地台，再之後坐廁。試過企缸去水需時兩小時，故忍不住用毛巾吸水，然後把水桶取往樓下倒。她表示，雖然水流不是骯髒，但肉眼也見到一些沉積物，覺得有一點嘔心，所以試過用毛巾吸水，盛載於水桶內再往單位外處理。
企缸、地台及坐廁三渠匯聚
Janice跟裝修師傅反映後，聘請了專做通渠的師傅檢查，並用內窺鏡照渠位，發現一部份藏於下層單位去水管有堵塞，估計跟上手住戶殘低油污及污穢物有關。師傅按Janice家中去水管描畫了一幅平面圖，企缸排水管跟坐廁地台去水連接，之後會接駁至坐廁去水，當三渠匯聚後會再通過四吋糞渠通往公用大渠。陳年污穢物堆積下，只要稍為用水便容易出現倒灌，連坐廁沖水也受影響。
坐廁欠缺沖力
Janice形容，坐廁沖水沒力，污穢物一路浮面而慢慢去，情況有點嘔心。師傅有教導她用熱水開哥士的灌喉，看看能否沖走沉積物，但她試過卻發現沒用，因為連哥士的也不能流走，只浮於坐廁面。偶然沖廁時會有堵塞的氣泡聲音，令她擔心由坐廁倒灌的風險，因為她最擔心會湧出客飯廳，屆時更難處理。
下層租客拒開門入屋更換喉管
裝修師傅協助拆走坐廁檢查及協助通渠，但也沒有改善。由於相關管道藏於下層單位，最徹底的解決方法，還是更換下層喉管才可解決問題。裝修師傅、管理公司均曾協助跟下層單位交涉，樓下業主願意配合，但因樓下已出租，租客拒絕協助，一直不肯開門，亦有藉口表示待疫情後才處理，並提出要求Janice賠償的要求，以及需賠償其租酒店租金，但換渠工程一天內可完成，並不涉及居住。
胡．說剖析
排水管U落下層的做法，不少舊樓也經常有類近設計，所以一旦淤塞，上層業主是需要下層住戶開門才能保養自己的喉管。這一截原本屬於業主的喉管，卻收納於其他人的私人地方內，維修及保養責任誰屬?
考慮1: 下層租客能否拒絕開門?
租客有權拒絕開門
對於樓下租客是否有權不開門予Janice檢查，上集我們解說康城站「首都」的故事時曾闡述過，大家可以按螢幕右上方的連結去看看，但在這裡可簡單重溫一下，除非租約有清楚列明，否則按《業主與租客(綜合)條例》，租客是有權不開門予外人進入，其他人不能侵擾租客享用單位的安寧。
維修項目非必需的修葺
基於該部份需維修的喉管，並不屬於下層單位「必需的修葺」(necessary repairs)事項，下層業主較難援引《條例》24條「業主可進入處所以作出必需的修葺」來要求入屋。因為要引用這條款，必須是下層單位處於「不可租用」狀況，而這個狀況是租客須作出修茸。純粹是上層單位Janice希望入屋維修喉管，下層租客有權拒絕開門給下層業主檢查。
考慮2: 處理去水管倒灌的方法:
入屋更換喉管
Janice試過聯絡管理公司，回覆話該部分渠管屬於Janice物業一部分，並非公用喉管，所以他們並不能按公契行駛權利要求入內維修，但管理公司也曾協助發出一封信件，勸籲樓下租客合作。雖然從法律角度，下層租客並沒有做錯，但從情理角度，卻看似有點不近人情，尤其實際工程對樓下住戶的影響，除了是完工後的清潔問題，更換喉管只需一天內可以完成。
直駁去水喉至公家渠
未能入屋更換排水管，Janice還有什麼方法? 嘗試在坐廁內倒熱水加哥士無效、試過快速洗澡、盡量控制用水量，也是治標不治本。裝修師傅有建議她，可把一部份去水渠，透過外牆直接接駁至公家渠，以減少三渠匯聚的壓力，但Janice卻擔心，萬一公家渠出事，自己單位會否受影響，也未知工程對大廈結構有否影響，公契是否容許，而且如此改動，會直接影響坐廁擺位。因為坐廁需要移位遷就，會令坐廁置於洗手間中央，影響出入企缸。
考慮3: 能否控告下層業主或租客?
可透過民事索償追討
苦無對策下，因洗手間倒灌，Janice在單位新裝修後，只住了一段短時間後，迫於無奈需搬往其他地方暫住，究竟期間衍生租金損失，能否向下層業主追討呢? 律師表示，若能證明相關損失由下層租客引致，可透過民事索償追討，但舉證責任卻需由Janice提出。
原告負起具證責任
起碼要證明在這段時間內，Janice有急切更換喉管的需要。法庭會考慮是否倒灌導致全屋浸水、透過小修小補能否延長喉管壽命等，爭拗點較多，建議可透過管理公司出信證明、收集及保留所有證據。程序上，可先透過律師樓發警告信予樓下業主及租客，之後再採用法律程序申請禁制令。由於法院排期審訊需時，若能捱到租約完結，可能待租客搬走已可入屋維修。相關處理方法跟上次我們談及首都的個案，大家都可重溫一下。
考慮4: 漏水至下層單位能否被反控告?
下層業主反咬樓上業主賠償
影響Janice的並不單止眼前的問題，去水管的業權屬於樓上單位Janice，她要負責起維修及保養的責任，但她未能入到樓下單位，又怎能負起保養責任呢? 一旦去水管日後出現漏水，並波及下層單位，屆時Janice會否被下層租客反咬要求賠償呢?
視乎有否盡責減少損失
律師謝天良表示，如果下層租客發現有問題仍然不理會，就算日後爆發嚴重，較之前發現輕微滲漏嚴重，損失有分別。雖然樓下作為苦主可以控告樓上業主，但普通法也有原則，原告受損害也有責任要減少自己的損失，所以不能夠闊佬懶理，待嚴重一點才通知樓上處理。因為原告知道損害出現，必須馬上通知樓上以減少損失，
額外賠償需由原告承擔
謝天良又表示，如果下層租客明知漏水而不處理，如現時處理僅損失幾百元，但樓下租客選擇保持沉默，並待日後漏水嚴重，可能涉及需賠償損失需達幾萬元，樓下業主亦只能追討幾百元，額外損失需由樓下業主自己承擔。
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