大樓外牆剝落，是臺灣都市街頭常見的現象；然而剝落物不論是單純掉落地面，或是砸中路旁車輛、物品，甚至導致路人死傷等重大情節，都是對民眾「行」的安全的嚴重威脅。面對這個道路安全的不定時炸彈，如何從主管機關、住戶、法令規定各方面看待，並積極應對，是全民皆應具體認識的嚴肅課題。
建築物外牆面屬「各戶專有」還是「全體住戶共有」?
日前媒體報導，臺北市某棟屋齡約30年的大樓外牆磁磚與水泥塊剝落，造成路過女童頭部重傷；由於該大樓未設管委會，台北市建管處在確認磁磚的原本位置後，便依法對該位置的住戶開罰六萬元，並限期改善，否則可連續開罰。
此例引起許多人的議論與疑惑：「外牆的修繕維護不是全體住戶的責任嗎？為什麼只罰屋主呢？」這關係到建築物外牆面是屬「各戶專有」還是「全體住戶共有」。其實由此案例中建管主管機關的作為，即可知外牆不完全是所有住戶所共有；更具體而言，外牆面同時具備專有、共用兩種性質，亦即連接專有部分的外牆屬專有（如各戶客廳的外牆面）、連接共用部分的外牆屬共用（如樓梯間的外牆面）。由是觀之，磁磚若由專有部分的外牆面掉落，其賠償責任理應由該區分所有權人負責，這也是建管處對磁磚原本位置的住戶開罰的理由。
「可是公寓大廈管理條例不是已經將外牆規定為共用部分嗎？」會引起這樣的誤解，主要是在公寓大廈管理條例第八條中對於外牆面有限制變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之規定。然而細究條文內容就會發現，其精神是要以規約或會議的方式約束原本歸屬專有，各屋主（即區分所有權人）得自由使用、處分的情形，並向主管機關報備後才可由管理委員會依據規約或區權會會議記錄統一管理、維護。
花大錢、等太久 外牆修繕令住戶卻步
從另一角度看，在崔媽媽長期公寓社區輔導的經驗中發現，許多社區並非無視公共傷害發生之可能，但是外牆修繕金額所費不貲，就算主管機關要求屋主限期改善，若僅單戶或少數幾戶著手修繕，不僅難以顧及整體外觀，聘請人工、搭設鷹架的分攤費用也是極大的財務負擔。若擴大為社區共同推動的計畫，那如何在經費分攤、顏色外觀、施工方式等獲取全體所有權人之同意，亦是艱鉅的挑戰。
雖然，近幾年中央及部分地方政府已針對外牆整建維護工程進行補助，且一旦劃定為更新整建維護單元後，可不受100%所有權人同意的高門檻限制，在70%以上同意的條件下就可進行修繕計畫。但囿於都市更新條例長期偏重「重建」，缺乏對整建、維護更新方式之細部討論，使得目前獲得整建維護補助之社區，仍須按照更新重建之主要步驟辦理，每案平均需歷時二至三年方可完成審查；冗長的辦理時間，極易造成住戶信心動搖，使得原本好不容易達成多數同意的共識再起變化。
崔媽媽基金會建議：
若社區已發生掉磚現象，在徹底根除問題前，應儘速架設防護措施，並記得在架設前需先向建築主管機關申請雜項執照，以免誤成違建。
倘若社區尚未發生掉磚，也應有預備修繕的習慣，透過管理人員或物業公司之協助，排定各類設施設備維修汰換的期程與財務計畫。
針對目前「建管同意門檻高」、「都更辦理程序長」的情形，相關主管機關應進一步釐清建築修繕與都更整維之政策差異，並研擬更貼近實務需求的法令工具。
建築如同人體，預防勝於治療。長期而言，政府應積極推動建築物健檢與定期修繕的觀念，並以此結合相關補助政策，方能更有效地讓有整維必要之老舊建築再獲新生。
崔媽媽基金會執行長 呂秉怡、崔媽媽基金會社會發展部專案研究員 張偉瑜共同編撰
