Locazione: nullità e simulazione del contratto alla luce delle Sezioni Unite n. 23601/2017

Definizione ed elementi essenziali.

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571c.c.). Elementi del contratto di locazione sono quindi:

• dal lato attivo è legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento;

• oggetto del contratto è il bene, mobile o immobile, che il locatore consegna al conduttore affinché se ne serva in modo continuativo e per un determinato periodo di tempo;

• la causa del contratto consiste nello scambio tra il godimento di una cosa che una parte (locatore) concede all’altra (conduttore) ed il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima;

• la forma non è prestabilita ad eccezione delle locazioni ultraventennali per le quali è prevista la forma scritta “ad substantiam” (art. 1350 n.8 c.c.), salvo eccezioni;

• termine di durata, quale elemento essenziale ed inconfondibile del contratto di locazione, non può eccedere i trent’anni ex art. 1573 c.c¹.

Disciplina

Il contratto di locazione è disciplinato non solo dalla normativa civilistica, ma, anzi quest’ultima ha assunto un valore residuale a fronte della normativa speciale dettata sia con l’introduzione della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e successive modifiche, sia con le norme tributarie che ne regolano l’aspetto fiscale.

Tale stratificazione legislativa ha portato molteplici contrasti interpretativi riguardo la mancata registrazione del contratto, la sua tardiva registrazione, gli effetti che si producono nel primo e nel secondo caso, nonché la registrazione di un contratto dissimulato successiva alla registrazione del contratto simulato a cui è collegato.

Normativa privatistica.

Innanzitutto, con l’entrata in vigore della l. 9 dicembre 1998 n. 431 di riforma della disciplina delle locazioni di immobili urbani, i contratti di locazione ad uso abitativo, stipulati successivamente alla sua entrata in vigore, necessitano per la loro validità del requisito della forma scritta “ad substantiam” (art. 1 comma 4).

Per quanto riguarda la registrazione del contratto, il legislatore si è occupato di tale questione giuridica già con l’antico disposto dell’art. 1, r.d.l. 27 settembre del 1941 n. 1015 (abrogato dall’art. 1 del d.lgt. n. 212/1945) che aveva introdotto la sanzione della nullità “di pieno diritto” degli atti di trasferimenti immobiliare ove non registrati nei termini di legge.

Il legislatore odierno, seppur l’art. 1 l. 431/1998 non ne richiede l’adempimento ai fini della sua “validità”, l’art 13 comma 1 della medesima legge prescrive la nullità di ogni pattuizione “volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante al contratto scritto e registrato”.

Il legislatore è nuovamente intervenuto a riguardo estendendo la rilevanza della registrazione ai fini della validità del contratto alle locazioni ad uso diverso dell’abitazione e stabilendo con l’art. 1 comma 346 l. n. 311/2004 che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

In seguito, sebbene non più vigente e colpita da pronuncia della Corte Costituzionale², si può ricordare l’art. 3 commi 8 e 9 del d.lgs. n.23/2011 in cui, in caso, di tardiva o mancata registrazione del contratto di locazione, la durata dello stesso veniva predeterminata ope legis in quattro anni decorrenti dalla registrazione tardiva, nonché veniva imposto un canone pari alla misura del triplo della rendita catastale dell’immobile.

In fine, il legislatore ha novellato l’art.13 della l. 431/1998 con l’art. 1 comma 59 della l. n.208/2015, introducendo l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro “il termine perentorio di trenta giorni” e stabilendo che, in caso d’inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto, rideterminando il canone.

Normativa di diritto tributario.

In materia fiscale viene in rilievo la norma che prevede la registrazione del contratto di locazione agli artt. 2 lett a) e b) art. 3 lett. a), del d.P.R. 36 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico sull’imposta di registro) nonché art. 5 comma 1 lett. b) della “Tariffa” allegata parte I, e all’art. 2-bis parte II della medesima tariffa richiamata nel citato art. 2. In specie, si stabilisce che sono soggette a registrazione i contratti di locazione immobiliare sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

In aggiunta, ai sensi dell’art. 17 comma 1, del medesimo d.P.R., come modificato dall’art. 68 della l. n.342/2000, la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione, in caso di contratto verbale.

La soluzione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione: sentenza del 9 ottobre 2017 n. 23601.

In primis, le Sezioni Unite hanno sancito che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, è causa di nullità del contratto ex art. 1 comma 346 legge n. 311/2004 per “mancanza di un requisito extraformale di validità”. La registrazione, infatti, viene intesa quale elemento esterno di validità del negozio locatizio, introdotto dal legislatore per contrastare l’elusione fiscale, l’evasione dell’imposta di registro, nonché l’evasione delle imposte dirette sul canone riscosso.

A sostegno di tale interpretazione, il Supremo Collegio adduce tali argomenti:

• l’interpretazione letterale della norma di cui all’art. art. 1 comma 346 legge n. 311/2004, secondo la quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”;

• la norma predetta ha esteso la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione all’intero contratto e non solo al patto occulto di maggiorazione dello stesso di cui all’art. 13 l. n. 431/1998;

• la Corte costituzionale³, sancendo un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità negoziale⁴, eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c..

A questo punto la Corte si è chiesta se una tardiva registrazione possa dirsi legittima e se questa possa produrre effetti sananti sull’intero negozio nullo. La risposta è stata positiva in quanto:

• la valutazione complessiva della normativa civilistica e di quella tributaria non attribuiscono valore di perentorietà al termine di trenta giorni previsto per la registrazione del negozio;

• l’adempimento tardivo della registrazione è strettamente legato alla natura della nullità che colpisce il contratto di locazione, avente le caratteristiche, sul piano morfologico, di nullità per difetto di un elemento di validità extranegoziale, sul piano funzionale, di invalidità da “inadempimento” dell’obbligo di registrazione;

• l’interpretazione dottrinaria restrittiva di cui all’art. 1423 c.c che sancisce l’insanabilità del negozio nullo salvo convalida, non può considerarsi ostativa alla eccezionale ammissibilità di altre ipotesi di c.d. sanatoria per “adempimento”(ovvero di recupero degli effetti negoziali);

• l’eccezionalità della sanatoria è connessa strettamente all’atipicità della nullità che colpisce il negozio non registrato, in quanto produce i suoi effetti almeno fino a trenta giorni dalla stipulazione, termine ultimo per effettuare la registrazione.

Avendo riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva, è necessario chiedersi se tale effetto operi una reviviscenza del contratto con effetti retroattivi o meno. Non essendoci nessuna norma a riguardo che possa indirizzare l’interprete verso l’una o l’altra soluzione, la Corte ha ritenuto di conformarsi alla giurisprudenza più recente secondo la quale l’effetto sanante è destinato a retroagire alla data di conclusione del contratto⁵.

In ultimo, la Corte si è chiesta se le conclusioni predette possano essere estese all’ipotesi, oggetto del caso concreto, in cui vi sia un contratto simulato registrato a cui acceda un accordo dissimulato non registrato (accordo integrativo) diretto ad occultare un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto simulato.

La Corte ha distinto due ipotesi:

1. contratto simulato non registrato in toto, in questo caso si applicherà la disciplina sin qui illustrata; ciò che rileva è il mancato assolvimento dell’obbligo di registrazione, in relazione al quale è ammissibile un adempimento tardivo con effetti retroattivi;

2. contratto simulato registrato che si accompagna ad un contratto dissimulato (c.d. accordo integrativo) non registrato, in cui è previsto un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto simulato e destinato a sostituirlo; in questo caso bisogna soffermarsi sulla “causa concreta” del contratto simulato la quale risulta essere l’elusione ed evasione fiscale, attraverso la previsione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello previsto nel contratto dissimulato; la mancata registrazione del contratto dissimulato non è, pertanto, un mero inadempimento successivo alla stipula stessa del contratto ma è funzionale alla realizzazione della causa concreta dell’accordo stesso, quale l’elusione fiscale; quindi, la causa del contratto dissimulato deve considerarsi illecita per contrarietà a norma imperativa ex art. 1418 c.c., assurgendo a norma imperativa la normativa tributaria che impone l’obbligo di registrazione del contratto, comportando la nullità virtuale del contratto dissimulato ex art. 1423 c.c., lasciando valido il contratto simulato; la tardiva registrazione del contratto dissimulato, infatti non può sanare l’illiceità ab origine della causa concreta del negozio;

I principi di diritto sanciti, quindi dalla Corte, sono :

1. la mancata registrazione del contratto di locazione d’ immobili è causa di nullità dello stesso;

2. il contratto di locazione d’ immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

3. è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione d’ immobili ad uso non abitativo concordino l’occultamento di un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

1Caringella F., Manuale di diritto civile, Tomo III, Il contratto, pag.1161-1175, Giuffrè Editore.

2Corte Costituzionale sentenza n. 50/2014.

3Corte Costituzionale ordinanza n. 420/2007: “(…) art. 1 comma 346 della legge n.311 del 2004 non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

4Sezioni Unite Corte di Cassazione sentenza n. 18213/2015.