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近日，政府公布兩個跟樓市息息相關的數字，很值得跟大家探討一下。一個是一手供應。房屋局公布，本港在未來三至四年有高達108,000個一手單位，數字上為2004年以來紀錄新高。同時差餉物業估價署發布的《香港物業報告2023》，顯示全港有54,937個空置單位，把私樓空置率推高至4.4%，創12年新高。
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一手供應續創新高
記得之前我們提過，以目前全港一手供應來看，絕對反映政府推地有成效。因為持續主動推地的結果，已令全港有高達108,000個一手單位，繼續創出自2004年以來的紀錄新高。十萬個單位，足以應付未來三至四年的私樓需求，也等於平均每年可有27,000個單位可推出；然而就算全數推出，市場也未能吸納，因為過去五年平均每年市場僅能吸納15,975個一手單位，供應遠高於需求69%。
表: 一手供應量
| 年份 | 單位 |
| 2023年1Q | 108,000 |
| 2022年4Q | 105,000 |
| 2022年3Q | 95,000 |
| 2022年2Q | 98,000 |
| 2022年1Q | 99,000 |
市場呈現供過於求，雖然即使個別發展商在推售二期時已減價賣樓，但我們仍不感受到整體樓價特別相宜，這是因為就算政府推出大量麵粉後，在轉化麵包的過程，卻全程由發展商主導。只要他們依照契約定期完工，若發展商沒有太大的資金壓力，現時沒有任何機制要求他們何時發售，他們布局上仍有很大彈性。
現樓貨尾佔供應量17%
細心閱讀房屋局的數字，你會發現108,000個單位中，有一類單位為現樓貨尾，一共有18,000個單位，相當於總供應量17%。這反映什麼? 就是經歷了最長30個月樓花的預售期，但仍未出售、或仍未能成功出售的單位，一直滾存至現樓。17%算多與少? 這個數字自08年金融海嘯後都未達至的水平。最低位時的2013年，當時現樓貨尾跌至4,000個單位，佔總供應量5.5%。以近三年的水平，現樓貨尾佔比超過了10%，但亦未曾觸及17%的界線。
表: 現樓貨尾 VS 總供應量
| 現樓貨尾(個) | 佔總供應量(%) | |
| 2023年1Q | 18,000個 | 17 |
| 2022年4Q | 16,000個 | 15 |
| 2022年3Q | 15,000個 | 16 |
| 2022年2Q | 14,000個 | 14 |
| 2022年1Q | 14,000個 | 14 |
| (VS 2013年3Q) | 4,000個 | 5.5 |
空置率創12年新高
與此同時，差估署公布《香港物業報告2023》公布，現時全港共有54,937個空置單位，私樓空置率推高至4.4%，創出12年的新高。雖然有市場人士護航，指出因差估署計算空置單位時，會把一些已購入單位但正在裝修的單位也計算在內，亦表示因買賣多以交吉形式進行，故過程中或會出現空置。故4.4%的空置水平並不足為奇。
問題是，把購入單位但正在裝修單位視為空置單位，計算方法由來以久，一直沒改變；緣何以前沒把空置率推高，今日才推高呢? 所以若用此方法來否定空置率高企的現象，似乎並非持平立論。
表: 空置單位 VS 空置率
| 年份 | 空置單位(個) | 空置率(%) |
| 2022年 | 54,967 | 4.4 |
| 2021年 | 50,164 | 4.1 |
| 2020年 | 52,366 | 4.3 |
| 2019年 | 44,892 | 3.7 |
| 2018年 | 51,426 | 4.3 |
2024年預測量落成量達26,970個
還有一點，《香港物業報告2023》也公布私樓預測落成量。去年全年落成單位21,168個，創出了18年新新高，但高處未算高。因為今年的預測量有19,953個單位落成，而去到2024年更預測有26,970個單位落成，是自2002年所未見過的水平。而且貨源更側重在局部地區，如九龍城啟德、元朗及屯門。三個地區在2023年及24年的預測落成量分別為13,825個、5618個及5,421個。
表: 私樓落成量
| 年份 | 落成量(個) |
| 2024年 (預測) | 26,970 |
| 2023年 (預測) | 19,953 |
| 2022年 | 21,168 |
| 2021年 | 14,386 |
| 2020年 | 20,888 |
表: 預測重貨區(2023年及2024年)
| 區分 | 2023年(個) | 2024年(個) | 合共(個) |
| 九龍城 | 4,795 | 9,030 | 13,825 |
| 元朗 | 1,744 | 3,874 | 5,618 |
| 屯門 | 2,829 | 2,592 | 5421 |
| 觀塘 | 2,781 | 2,314 | 5,095 |
| 大埔 | 2,026 | 2,448 | 4,474 |
兩項數據所得出的結論是，昔日香港面對供不應求的問題；但來到2023年已是供過於求。雖然對成手貨的發展商來說，若沒有太大資金壓力，暫時在推售量數及價格上仍能頂得住，但一切還視乎市場胃納有沒有改善、以及政策上會否有變動，包括會否重推一手樓空置稅。
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