《平均地權條例》修正草案初審通過 打炒房有何影響？4個QA一文了解

今（2022）年4月，行政院將內政部推動預售屋交易和私法人購屋納管的《平均地權條例》修法案送立法院審議，並祭出限制預售屋轉售等5招打房政策，誓言遏止不動產炒作，然而在立法院上個會期並未如期審議，《平均地權條例》修法因此擱置。

內政委員會今（21）日審查《平均地權條例》修正草案，是自2020年12月院會三讀修正《實價登錄地政三法》將預售屋紅單交易納管後，再度排審攸關預售屋納管的《平均地權條例》，除行政院版外，另有台灣民眾黨團、時代力量黨團及朝野立委等，共9版本草案。內政部代理部長花敬群表示，修法是抑制市場炒作，不是打壓房價，也預估明年可望看到房價下跌。

《平均地權條例》是什麼？

《平均地權條例》為土地法的特別法，政府以此穩定土地及房屋價格。根據內政部地政司地價業務資料顯示，1949年政府遷台後實施一連串土地改革，都市土地地價也因工商繁榮上漲，投機壟斷之風日盛，為解決土地亂象，政府於1954年訂定《實施都市平均地權條例》，藉由規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等四大綱領的實施，遏止土地投機或壟斷。

由於《實施都市平均地權條例》僅規範都市土地，導致其他土地成牟取不法暴利的方式，大幅漲價，為了貫徹平均地權的理念，政府在1977年擴大平均地權的實施範圍，修正公布為《平均地權條例》，不分地區全面實施平均地權。

行政院版《平均地權條例》修法重點有哪些？

根據行政院新聞稿，此次《平均地權條例》修正草案有五大重點：

一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

《平均地權條例》初審草案有何調整？

在嚴懲炒房相關條文，內政部原條文明定四款炒房樣態，第一是電子通訊等散布不實資訊影響不動產交易價格，第二是與他人通謀或虛偽交易營造不動產市場活絡假象，第三是自行或以他人名義等連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利；第四是從事其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為。

此次討論修法移除第四款「從事其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為」，民進黨立委羅美玲及張宏陸認為，此條款規定過於自由心證，等於是空白授權。

由於過去已禁止紅單，實務執行卻困難重重，對此內政部也新增條文，將新建成屋也納入紅單管制及換約管制，紅單或預售屋的買受人、建商等，在面對內政部查核時，受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

《平均地權條例》通過會造成什麼影響？

《平均地權條例》修法納入「預售屋」及「新建成屋」限制換約轉售的規範，都市改革組織研究員廖庭輝表示，這是打炒房最有用的手段，因為此舉將打壓投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願，減少可拉抬買氣與價格的客戶，進而讓建案回歸正常的市場價格供需機制。

居住正義倡議團體巢運在9月指出，修法前投資客「逃命潮」預期心理下，預售屋轉售件數就已經大幅上升。根據永慶房屋公開數據，統計各房屋買賣網路平台，發現預售屋轉售件數在2022年4月《平均地權條例》送入立院後就開始增加，如2021年11月預售屋轉售數量為16,074件，2022年6月卻增至19,945件，增幅約24.1%。

台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳則表示，若法案通過，房市硬著陸機率將增加，但是買方的觀望程度可能會更高。他也坦言，「從今年第4季就明顯看到房屋的交易數量往下降，所以其實房價確實有點影響。」