價值原自回報率，故現時租金是一個參考因素，但不要完全依賴作分析，因為生意環境變化大，將來租金未必如此。另外，若預上一些不良業主，與自己人租客串通，推高租金，令舖價估值上升，這亦成為投資者的陷阱。 因此，將來的租金發展，將會是決定商舖真實價值的重要因素，無論將來的租金將下跌還是上升亦是。亦正因為這因素，能升值多倍的商舖，都是因為買入後其租金不斷上升，例如有些舖有加租逾倍的能力，成就快速增長的價值。而尋找時除要有市場的眼光外，更要懂得用做生意的角度去分析。 例如投資者看中了某商舖，該舖位正經營一間舊式茶餐廳，每月租金$30,000，業主開價$1,500萬，租金回報率2.4%。投資者從人流、生意、顧客消費、食品售價、翻檯率等自行推斷，估計該店一個月的營業額為$12萬至15萬，茶餐廳一般的經營模式，租金佔營業額的20%至25%，因而推斷現時的租金已接近該店可承受租金的上限，可見加租的空間有限。 不過，這商舖的社區人口結構正在改變，近年不少私樓落成，增添一批具消費力的中產，某些舊店亦陸續翻新，這都說明商舖模式也隨著人口結構改變而出現變化。即是說，人流是商舖價值的因素，但人流結構可以是更重要的因素。 投資者判斷到這區的發展有一定的潛力，加上這舖無論在條件及位置上，都適合經營一些高級食肆，故這投資者在該商舖未發揮潛在價值前買入。 雖然這刻的租金回報率一般，但當轉換租客，成功引入高級食肆，就能承受得起高租金，假設最後以$60,000租給高級食肆，不止租金回報率倍升，若市場上的要求回報率不變，該舖位的估值亦由原本的$1,500萬，升值至$3,000萬！ 其實，當中的原理與之前所講的工廈一樣，利用「改變」這策略，就能提升當中的價值，成為優質的資產。因此，若更高技巧的投資者，投資商舖時，可以將新生意引入，甚至自行經營，利用經營生意的價值套入物業的方法，從而提升商舖的價值。以這種經營模式最成功的代表者，非麥當勞 莫屬了，就連他的前財務總監也坦言：「我們基本上不是經營漢堡包，而是經營地產。至於為何要經營漢堡包，是因為只有經營漢堡包，我們的租客才付得起這個租金。」 即是說，原本只能支付$30,000租金的租客，若經營某些生意就能有很好的盈利，就算付出$60,000或更多的租金也值得，這就是利用生意附加上物業的方法。 另外，利用生意將原本不旺的店舖變得較旺亦是方法，可能在最初期租金仍不高，但當變得較旺後，就開始有加租的條件，從而令舖價提升。 由於一般的地舖價格都過千萬，只要能增值50%，甚至一倍，當中的回報就非常大，而相比起千萬，引入生意的成本就相對較低，故這是其中一個增值的策略。長期投資者會長期持有增值後的商舖，中短期投資者則會在增值後沽出，獲取巨大利潤： ‧ 買入被低估或有潛力的商舖 ‧ 利用各種方法增值，如引入新生意，自行經營生意 ‧ 提升租金，令回報率增加 ‧ 舖價因租金上升而升值 ‧ 沽出商舖獲取巨大利潤 若然是更高技巧者，甚至可以打造一條街，或是一個小社區，蘭桂坊就是明顯例子，盛智文不止改變了整個社區，還替自己在這裡擁有的物業組合大幅提升了價值，絕對是資產增值的高手。 要做到蘭桂坊般當然有一定的難度，但一般的舖主，若能在一同條街有數個商舖，又或與數個舖主聯合行動，一同引入某些特色商店，已有機會成功改變一條街，當然要配合當區的結構及發展，要有先天條件才能順水推舟。 例如在同一街引入一些特色食肆，只要有數間舖引入，並成功在這裡立足，附近就會有些商舖跟隨，只要各食店都能成功立足，就能憑這個特色吸引到人流，為商舖的價值大幅提升。
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