霸權捏死香港

當市場討論樓價過高時，焦點往往集中在住宅市場。其實，商廈及舖位的價格及租金的波幅相比起住宅更令人嘆為觀止。

某上市集團年初宣佈，旗下公司斥資3.8億元連約購入波斯富街76號地下物業，現時每月總租金約64萬元（不包括差餉、管理費、所有其他開支及公共費用），租期於明年三月二十二日屆滿。物業建築面積約600方呎，即折合呎價約63萬多元，以實用面積計，呎價逾 80萬元。

「羊毛出在羊身上」

從自由經濟的角度看來，商廈、舖位物業以高價獲承接，不單反映土地有價，更反映本地經濟蓬勃，一些行業可承擔高租金，但「羊毛出在羊身上」。最終的問題是：甚麼行業的消費者可以付這樣的租金？

以上述波斯富街舖位為例，物業租金回報率2厘，不算吸引。如果租金不上升，投資者要50年時間才收回成本。一般而言，舖位租金回報率應有4% ，如此換算，此物業的每月的「合理租值」是127萬，即日租約4.2萬元。有關集團購入單位，當然是看好租金可持續上升。究竟有多少生意，可以應付一個小舖位4.2萬元的日租支出？抑或，投資者高價購入物業，考慮的已不是租金回報，而是期待資產價格升值？ 3.8億的買價是否真的高處未算高？

分享1997年在銀行工作時，本人亦曾目睹同類情況。一個波鞋街的100呎舖位，主要「賣點」是22呎高的樓底（可作「閣仔」）及位置處於「夾角位」（return frontage）。買家最初出價2,800萬元，業主不允，一周後以3,500萬元成交。而當時物業是交吉出售，以回報率4%計，月租11.7萬。

這故事還有其他枝葉：1）物業以十個月作合約期，於98年3月成交；2）在3,500萬成交前，共有四位確認人（confirmor） 出現，第一位成交價為1,250萬；3）經過數名確認人轉手，物業在97年9月以最高交易價為3,500萬元。

金融風暴出現，物業在成交日前一個月（即98年2月）的估價已跌至不足1,000萬，確認人的首期也因此全泡湯。對最終買家來說，幸運的是：由於有確認人毁約，成「串燒 」的成交形態亦被牽連；所以當初打算以3,500萬元入貨者反而可以因此而「脫險」！

當天買家追價，原因純粹是考慮他日潛在的轉手價，而不是長期的租金收入。而現時情況，似乎已出現97年追價不問租金回報的情況。

另一個問題是，此種極高的租金支出，到底是怎樣塑造我們的社會？

小本生意難抵貴租

七、八十年代，經濟起飛，不少家庭是以經營小生意，例如街頭巷尾的雜貨店、文具店、幾乎只服務幾條街街坊的傢俬店、茶餐廳以達小康。這些故事已成傳奇，似乎已不太可能在今天重現－試問哪種小生意可以抵受得住現時的租金？

現時可以為數百呎舖位支付逾20萬元租的，主要是經營奢侈商品銷售（如錶行）、物業代理等。銷售奢侈品的商店較少在住宅區出現，對上文提及那類小生意商店的影響不大。但物業代理帶來的排擠效應的影響，可能較少人提及。報載將軍澳都會駅商場一個500多呎的舖位租客轉手，由一家地產代理，轉往另一家地產代理，月租23萬元。不少屋苑商場都有4、5家地產代理的盛況。地產代理多，自然反映樓市活躍，但每個屋苑4、5家代理，就等同每個屋苑少了4、5個舖位，壓縮了市民經營小生意謀生的機會。

利潤歸同一行業屬反自然

舖租高企，成本轉移至利潤為主的行業，這看似正常、但當利潤全歸一個行業，這實則是反自然，想像「食物鏈」的上方只有一位掠奪者（predator），整個生態系統是怎樣維持？或者，這位掠奪者已成為王，在我們的經濟信仰中植根了。但此種生態是不自然，甚至是人為的，那麼我們要問的是：誰是「造王者」（who is the king maker）？

宏亞按揭 （www.panasian.com.hk）