Cambio destinazione d'uso: tutto quello che c'è da sapere

Cambio destinazione d’uso: cos’è? Quali sono i permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia richiesti? Quali sono i costi? Ecco la guida completa

Il cambio di destinazione d’uso nell’edilizia si riferisce alla modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare.

La procedura di cambio destinazione d’uso di un immobile è regolata da normative precise e qualsiasi intervento effettuato al di fuori di esse si configura come un abuso edilizio, punito con pesanti sanzioni amministrative.

Cambiare la destinazione uso di unità immobiliare è una procedura piuttosto complessa: documentazioni da produrre, iter burocratico, permessi da richiedere.

Per facilitarti la gestione della pratica burocratica e amministrativa può essere molto utile un software per la gestione delle pratiche edilizie e per la gestione del tuo studio tecnico.

Scopri quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e quando è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso.

Indice

Cambio di destinazione d’uso: cos’è
Cambio destinazione d’uso: le nuove regole del decreto salva casa 2024
Destinazione d’uso e strumenti urbanistici
Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti?
Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?
Cambio di destinazione d’uso: titolo abilitativo e pratica edilizia
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Come fare il cambio di destinazione d’uso
Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Cambio di destinazione d’uso: cos’è

Il cambio di destinazione d’uso di un edificio è una pratica amministrativa che deve essere richiesta per modificare la finalità d’uso di una unità immobiliare. Questo procedimento segue un iter specifico, iniziando con la presentazione della richiesta di autorizzazione al Comune per gli aspetti urbanistici e concludendosi con l’aggiornamento catastale.

Questa variazione può implicare o meno delle modifiche di categoria, distinguendosi così tra cambio destinazione d’uso rilevante e non rilevante.

Cambio destinazione d’uso: le nuove regole del decreto salva casa 2024

Il “decreto salva casa 2024” (ancora non pubblicato in Gazzetta Ufficiale) introduce nuove disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. In particolare, il decreto in esame tratta misure finalizzate a tutelare il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili senza irregolarità risultanti da atti pubblici, si trovano nell’impossibilità di alienare i propri beni a causa della normativa sopravvenuta. Il nuovo decreto, si propone di sbloccare la situazione di stallo totale in cui versa il mercato immobiliare, il quale difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo così la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

L’obiettivo del decreto sarebbe quello di consentire la sanatoria per le lievi difformità edilizie a favore di quelli interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo. Tuttavia, tra le novità implementate dal decreto emergono le modifiche riguardanti il cambio della destinazione d’uso per le singole unità immobiliari. Scopriamo nel dettaglio cosa cambia.

Decreto salva casa 2024 e cambio di destinazione d’uso

Il decreto salva casa 2024 semplifica il cambio di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali. In particolare, il mutamento introdotto dall’art. 1 comma 1 lettera c apporta diverse modifiche all’art 23-ter del D.P.R. 380/2001 riferite al mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane.

Cambio di destinazione d’uso 2024

Il mutamento della destinazione d’uso diversa da quella originaria, sarà ammesso esclusivamente alle seguenti categorie:

- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale.

Tuttavia, è importante notare che l’unità immobiliare deve essere ubicata in aree specifiche del territorio, definite dalle zone A), B) e C) del decreto del Ministro dei lavori pubblici 1444/1968. Queste zone corrispondono rispettivamente a:

zone storiche, artistiche e ambientali;
zone già edificate, dove più del 12,5% della superficie è coperta da edifici e la densità è alta;
zone destinate a nuovi insediamenti, che non sono ancora edificati o hanno una superficie e densità inferiori a quelli delle zone A).

Destinazione d’uso e strumenti urbanistici

Per le singole unità immobiliari il mutamento di destinazione delle categorie sopra descritte è sempre consentito, qualora esso sia utilizzato in modo conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti all’interno dell’immobile. Inoltre:

il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 il quale fissa dei limiti per garantire a tutta la popolazione una dotazione minima di standard urbanistici e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150;
per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Differenza tra cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e quello non rilevante

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ha quando si richiede la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa. Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale, come nel caso in cui sia necessario trasformare un ufficio in un appartamento.

L’art. 23-ter del testo unico edilizia D.P.R. 380/01 definisce mutamento rilevante della destinazione d’uso (cambio di destinazione d’uso rilevante) come segue:

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

In tutti i casi in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, è necessario ottenere l’autorizzazione corrispondente dal Comune competente mediante l’approvazione di un titolo edilizio.

Si parla di cambio di destinazione d’uso non rilevante, invece, se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, ad esempio quando l’immobile resta residenziale; in questo caso, non è richiesta l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune, a meno che non comporti l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche.

Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti?

La destinazione d’uso di un’unità immobiliare è l’insieme di funzioni che la caratterizzano, ciò significa che, a seconda delle attività che si svolgono o si dovranno svolgere in un edificio, si definisce una specifica destinazione d’uso.

Le destinazioni d’uso rilevanti, come definite dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 Testo unico edilizia, sono suddivise in 5 macroaree:

residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere, a condizione che la superficie dell’unità sia prevalentemente destinata all’uso abitativo;
struttura turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di sosta, ostelli, e immobili a prevalente carattere ricettivo;
produttiva e direzionale: laboratori artigianali, industrie, magazzini, imprese edili, officine, e luoghi di riparazione. Sono comprese attività finalizzate alla produzione di beni o servizi, alla trasformazione di beni o materiali, spazi per la commercializzazione dei beni prodotti, nonché banche, assicurazioni, sedi di direzione ed organizzazione, centri di ricerca, fiere, uffici privati, e studi professionali in generale;
commerciale: media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.;
agricola: immobili collegati a produzioni agrarie, allevamenti e forestazione, campi coltivati, vivai di fiori e piante, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, e agri-campeggi.

In caso di presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno di un’unità immobiliare, viene assegnata la destinazione prevalente, determinata dalla maggiore superficie utile.

Leggi degli esempi di cambio destinazione d’uso rilevante: cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale e cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione

Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile è possibile solo quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si conformano completamente alla nuova funzione, e purché i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali lo permettano.

Il cambio di destinazione d’uso è soggetto a specifici requisiti normativi:

limiti impiantistici: devono essere rispettati tutti i parametri riguardanti scarichi, fognature e canne fumarie;
prescrizioni dimensionali: è necessario adeguarsi alle disposizioni dimensionali stabilite dalle normative;
conformità a piani urbanistici: i piani urbanistici locali non devono prevedere ostacoli al cambiamento di destinazione;
assenza di restrizioni condominiali: non devono esistere restrizioni nel regolamento condominiale.

Ad esempio, per effettuare un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, è fondamentale che l’edificio soddisfi i requisiti previsti per le abitazioni e che tale modifica sia contemplata nel Piano Urbanistico Regionale.

Cambio di destinazione d’uso: titolo abilitativo e pratica edilizia

Quando si intende richiedere il cambio di destinazione d’uso per un immobile, è essenziale avviare la pratica per il titolo edilizio appropriato.

Se l’immobile rimane nella stessa categoria urbanistica, è sufficiente presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Diversamente, nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso comporti il passaggio a un’altra categoria, ossia quando si tratta di un cambio rilevante (anche senza l’esecuzione di lavori edili), è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire (PdC). Il cambio di destinazione d’uso rientra nella ristrutturazione edilizia.

È importante notare che potrebbero esserci variazioni a seconda dei regolamenti regionali o locali. Per evitare errori procedurali, è sempre consigliabile consultare l’Ufficio Tecnico Comunale, verificare la corretta procedura da seguire e gestire le tue pratiche edilizie con il supporto del software per i titoli abilitativi che ti fornisce modelli aggiornati di SCIA, PdC, etc. a seconda del titolo abilitativo richiesto, evitandoti di incorrere in abusi o illeciti edilizi.

Modelli per cambio destinazione d'uso con software Praticus-TA

Modelli per cambio destinazione d’uso: software Praticus-TA

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Nel calcolo delle spese legate al cambio di destinazione d’uso, intervengono diversi fattori che contribuiscono a determinare il costo complessivo della variazione. Quest’ultimo è il risultato della somma di diverse voci di spesa, tra cui:

oneri di urbanizzazione: gli oneri da corrispondere al Comune finalizzati a coprire una parte delle spese sostenute dall’amministrazione comunale per la realizzazione di infrastrutture come strade, fognature e parcheggi; il loro importo varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile, influenzando il carico urbanistico;
costo delle opere di ristrutturazione: le spese necessarie per effettuare le modifiche strutturali degli immobili, adattandoli alla nuova funzione prevista nel cambio di destinazione d’uso;
parcelle dei professionisti: le parcelle da versare a ingegneri, geometri e architetti coprono servizi come la gestione delle pratiche urbanistiche, le pratiche catastali, la preparazione degli elaborati grafici e le certificazioni energetiche. Per il calcolo corretto, rapido e completo dei compensi professionali, utilizza il software calcolo parcelle con il quale puoi calcolare facilmente i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, sempre commisurato alla qualità e alla complessità dei lavori svolti.

Come fare il cambio di destinazione d’uso

La procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso prevede i seguenti step:

richiesta del permesso al Comune: redazione della pratica urbanistica da richiedere presso il Comune di competenza territoriale per autorizzare gli interventi necessari a livello urbanistico e dedicati alla nuova finalità di utilizzo che assumerà l’immobile;
variazione catastale: una volta ottenuto il titolo edilizio dal Comune, è essenziale informare l’Agenzia delle Entrate del cambio di destinazione d’uso attraverso una pratica di variazione catastale; questo processo implica il deposito di una planimetria catastale aggiornata e la modifica dei dati relativi a categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, garantendo la corretta registrazione delle nuove caratteristiche ai fini fiscali;
segnalazione certificata di agibilità: quando il cambio di destinazione d’uso assume rilevanza urbanistica, completato l’aggiornamento dei dati al catasto, è necessario concludere il processo comunale mediante il deposito della segnalazione certificata di agibilità; questo documento attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e efficienza energetica degli edifici e degli impianti tecnici dell’immobile coinvolto nel cambio di destinazione d’uso, come definito dall’art. 24 del testo unico edilizia D.P.R. 380/01.

Come visto, il processo è disciplinato da normative e procedure specifiche, richiedendo attenzione e conformità a vincoli normativi e urbanistici altrimenti si rischia di incorrere in multe o sanzioni per cambio di destinazione d’uso abusivo.

Per garantirti una corretta conduzione del processo ed evitare potenziali complicazioni legali:

assicurati di ottenere tutte le autorizzazioni comunali previste;
pianifica i costi associati, tra cui spese di ristrutturazione e oneri di urbanizzazione;
compila senza errori i modelli richiesti utilizzando il software per i titoli abilitativi. Avrai i modelli per i titoli abilitativi richiesti in caso di cambio di destinazione d’uso sempre aggiornati alle disposizioni normative vigenti!

Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sul cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio: è ristrutturazione edilizia!

La sentenza n. 10392/2023 del Tar Lazio affronta la delicata questione del cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio, sottolineando che anche senza opere di ristrutturazione, tale operazione rientra nella categoria di ristrutturazione edilizia.

Il caso specifico coinvolge l’acquirente di un appartamento ad uso abitativo precedentemente destinato a studio dal venditore, senza l’ottenimento del relativo permesso. L’acquirente, mantenendo l’uso come studio e senza apportare modifiche strutturali, ha richiesto il condono edilizio con il versamento dell’oblazione. Tuttavia, il Comune ha subordinato il rilascio della concessione, tra l’altro, al pagamento di oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Il ricorso presentato dal privato è stato respinto dal Tar, che ha confermato la necessità di considerare il cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale come una ristrutturazione edilizia, anche senza interventi strutturali, implicando il pagamento degli oneri associati.

Altre sentenze sul tema sono:

Per maggiori approfondimenti:

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/cambio-destinazione-duso/