【按揭基本功2024】買樓前防伏必讀！甚麼叫H按？P按？壓力測試？按揭成數？

香港住宅物業抗跌能力強，故又稱為「磚頭」，深受自用買家及環球投資者所喜愛。要在香港買樓上車其實不是想像中困難，只要根據自己收入找可應付的樓價及首期，知道住宅按揭的基本知識，便能順利置業。其中按揭是置業流程中重要及複雜的一環，本文將為大家介紹按揭申請最基本術語，讓大家上車更加有把握。

幾時要申請按揭？

買家通常在簽訂臨時買賣協議後，便可申請銀行按揭。

兩大按揭類型：H按、P按

H按意思
H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，H是銀行同業拆息HIBOR的意思。H按是現時最多人使用的按揭計劃，不論是私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用，而且市場上有1、3、6及12個月的拆息檔期可供選擇，但多數會選1個月港元香港同業拆息計算。

銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借的利率，當銀行體系結餘下跌時，拆息一般會上升；當銀行體系結餘充裕時，拆息會下跌。銀行公會每日早上會更新當日的拆息，大家可以作為參考。而經絡按揭亦會更新近期的拆息走勢，讓大家知道第一手按揭資訊。

H按特色
H按通常設有鎖息上限：由於香港銀行同業拆息每月均會有變化，H按的每月供款並不一樣。為免在拆息上升時增加供樓開支，大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。

P按意思
P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。

P按特色
每月供款較H按穩定：P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。

P按的不足之處
在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。

定息按揭
定息按揭計劃由香港按揭證券有限公司推出，目的是為買樓人士提供其他的按揭選擇，以減低利率波動帶來的風險。定息按揭計劃分為10年、15年及20年期，利率介乎4.5%至4.8%。

定息計劃特色
1. 無需進行壓力測試：申請人無需進行壓力測試，只需要符合供款與入息比率要求即可，即每月供款不得高於月入50%。

2. 息率穩定：不用擔心將來息口會否有變，供樓開支較為穩定

定息按揭壞處
在低息周期，無法享受低息供樓的優惠。

按揭利率計算方法 (供樓利息)

買樓並非選擇全額付款full pay，便要向銀行申請按揭供樓，而究竟及供樓利息要支付幾多，要視乎樓價、按揭計劃、按揭成數、是否需要繳付按揭保險費等因素。

拆解新按、轉按與加按

新按

新造按揭／新按是指買入物業時承造的按揭。例如買家以600萬購入新葵芳花園單位，承造7成按揭，按揭貸款額為420萬，此便屬於新造按揭。

轉按

轉按是指把原有的按揭貸款轉往另一個貸款機構，把物業轉按能夠賺取現金回贈及獲得更優惠的按揭計劃，另外轉按可分為「平手轉按」及「轉按套現」，如果選擇平手轉按，是指沒有改變剩餘還款額，轉移至向另一間銀行借貸。但如果透過轉按過程獲得資金，便屬於「轉按套現」。

轉按好處

1. 甩走發展商呼吸Plan或二按

在購買新盤時，發展商會提供吸引的按揭計劃，這些計劃通常在首兩、三年享有低息優惠，但在過後便要捱高息，如果物業估價上升，便可以透過轉按及時使用銀行的低息按揭計劃。

2. 甩走按揭保險

按揭保險能夠幫助買家以高成數按揭置業，但問題是規定只能作自用，不能作出租用途。如果出現物業升值，而借貸額佔物業估價的比重下跌，可能已經不需再用按揭保險也能償還貸款。借款人便可以透過轉按退保，而且如果首年退保，可獲發40%保費，第二年退回25%，第三年退回15%。

加按

當業主急需現金周轉，可考慮利用物業加按套現。加按套現是指為已按的物業向同一間銀行重新申請按揭，從而套取更多資金。加按套現的最佳時機是當物業有升值，估價高於買入價格，重新申請按揭後，新批出的貸款額便更高，從而獲得現金周轉。

一般按揭成數

以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 

以「資產水平」為基礎的新申請貸款 

按揭保險計劃 (適用於物業價格$3,000萬或以下)

*適用於首次置業人士

壓力測試(金管局於2024年2月宣佈暫停)

壓力測試是金管局於2010年開始提供的逆周期措施，現時申請按揭需要經過兩個關口，第一個為「供款與入息比率」，每月供款不得高於每月收入50%；另一個是壓力測試，需要假設最優惠利率加2%，每月供款不得多於每月收入60%。例如鎖息上限的實際按息為3.5%，壓力測試要求便是3.5%+2%=5.5%。

壓力測試會受多項因素影響，其中最大因素為樓價及按揭成數，以100萬的貸款額、按揭利率3.5%、供款期30年計算，供款與入息比率不得高於$8,981，壓力測試要求下供款不得高於$9,463。

(以實際按息4.125%，還款期30年計算)

隨著金管局於2024年2月宣佈暫停金管局壓力測試措施，現時申請按揭，每月供款不超過月入50%即可。

罰息期

申請按揭時，銀行職員會提醒按揭會設有罰息期，在指定時限內如果轉按至其他銀行，原有銀行會收取手續費。罰款期一般為2至3年。

新盤按揭攻略

不少人鍾情買一手樓/新盤，發展商有推出不少優惠的付款計劃吸客，而每種付款方法均有機會影響按揭申請。現時新盤主要有兩種供款方法，第一種為樓花時期已經開始上會，稱為即供付款，第二種為正式收樓前才上會，稱為建期付款。

樓花按揭及建期按揭的按揭成數

不少新盤興建時間需時幾年，「樓花」按揭是指一手物業未落成之前已擁有物業的擁有權，好處是發展商通常會提供較多優惠，自從政府於2023年放寬樓花按揭，其按揭成數已經與建期睇齊。建期的好處是在收樓前才申請按揭，不過選擇建期付款要注意按揭風險，例如屆時借款人的收入可能與現時有所出入，或者物業估價不似預期，均會影響按揭的最終獲批的借貸額。

發展商按揭還是銀行按揭好?

為了鼓勵大家買入新盤，發展商會與財務公司合作推出優惠的按揭計劃，好處是買家申請發展商按揭時，無需進行壓力測試，所以又被稱為「呼吸Plan」。不過，發展商按揭的壞處是當蜜月期（大概2至3年）過後，有機會要承受高利息，屆時業主要再轉按才能以較低利息供樓。

住宅／二手樓按揭攻略

二手住宅的按揭較一手樓簡單，如果不選用高成數按揭／按揭保險，3,000萬或以下的按揭成數上限為7成，3,000至3,500萬的按揭成數上限為60-70%(上限2,100萬)，大於3,500萬按揭成數上限為6成。

如果申請按揭保險，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持九成，1,000萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數為八成（貸款上限900萬元）及1,500萬元以上至3,000萬元的物業，最高按揭保險成數為七成。

不過，如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型（如村屋），按揭成數會出現不同變化，詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。

二手樓住宅按揭注意事項

1. 物業估價

買入二手樓要注意物業估價的高低，估價的結果會影響銀行最終批出的按揭成數。物業的估價會受物業質素及市況等因素影響，銀行會委託不同估價行進行評估。如想初步知道心儀住宅物業的的估價，可參考經絡按揭的中銀網上估價服務。

2. 注意人齡及樓齡

二手住宅按揭最長可做到還款30年，但會受借款人的年齡及樓齡而影響，人齡方面，現時銀行普遍會以「75減人齡」及「75減樓齡」計算最長還款期。例如一個借款人的年齡為50歲，其最長還款年期理論上為25年。或者一個樓齡達60年的物業，其最長還款年期理論上為15年。

如何取得按揭Mortgage-link戶口？

不少按揭計劃會設有高息的mortgage-link計劃，即可以把額外資金放入高息存款戶口，享有高息的存款額為剩餘按揭貸款額一半。透過使用mortgage-link，可以節省不少利息開支。如果你有充裕的資金，選用有mortgage-link的按揭計劃一般會較為著數。Mortgage-link的特色是戶口屬於活期存款，一旦生活出現突發事情需要資金，戶口內的資金可以隨時提取。例如現時按揭剩餘貸款額為200萬，Mortgage-link的高息存款額上限便是100萬。

Mortgage-link特色

與按揭利率一致：即假設按揭貸款實際利率為3%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為3%。不論是私人屋苑、資助房屋（如居屋），是否使用按揭保險，也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。

H按、P按計劃皆有Mortgage-link：H按、P按或定息按揭，均有銀行提供Mortgage-Link計劃，但一般只限於住宅按揭（不論是私樓還是資助房屋），而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link，而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。

Mortgage-link有甚麼好處?

1. 慳息：由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率，比銀行一般的銀行活期息率高出一截，所以獲得的利息更多，等於對沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款較彈性：由於Mortgage-link屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以非常適合存放備用資金，節省利息開支。

甚麼叫按揭轉介？

銀行的按揭計劃五花八門，如果買家或業主不清楚應選用哪個銀行的按揭計劃最適合自己，不妨找按揭轉介公司幫手，按揭轉介公司不會向客人收取手續費，只會向銀行或財務機構收取佣金。如想知道不同銀行的最新按揭計劃，可瀏覽【經絡按揭轉介比較網頁】。