老實説，普通的降價消息，現在已經很難掀起一絲波瀾。

除非是價格到位，市場才有可能稍稍多看兩眼。

比如這兩天南山西麗的總章疊翠公館，獲批預售後，價格讓一眾深圳人不禁唏噓——

備案均價約8.17萬/平，算上4個折扣，折後單價區間6.77萬-8.2萬/平，淪落到和龍華、寶安這些區域搶客流。

一套81平户型的三房，總價588萬起，折後約547.83萬/套，還不到550萬就能上車南山三房，還帶全套裝修，距離西麗留仙洞總部基地約1.5公里，距離西麗地鐵站不到800米的改善新房。

西麗新房，6字頭，就問你驚不驚喜，意不意外。

要知道，西麗曾幾何時，價格都是二手房8萬+，新房6萬+只有產權性質尷尬的丹華公館[宿舍]，户型也不實用。

即使是常規的新房，也就只有距離項目約1.6公里的匯城名院。

這個項目今年8月入市，124套116㎡3+1房，以現房備案均價9萬/㎡，單價區間7.84萬-10.32萬/㎡，總價區間912萬-1207萬/套，毛坯交付入市。

如今總章疊翠公館，一下子把西麗的價格擊穿，你們猜市場會不會有點蠢蠢欲動？

南山550萬左右，靠近地鐵口，臨近大沙河，背靠塘朗山，且近距離通達南山的核心圈留仙洞總部基地的三房，對市場還是有不錯的吸引力的。

更重要的是，這個項目高層能看大沙河的風景，視野是比較不錯的。

而這個價格，放在兩三年前幾乎想都不敢想。

因為兩三年前，西麗的新房就已經是8萬/平左右，並且還沒有什麼可選的項目。

2020年南山西麗的遠洋天著華府，就在總章疊翠公館馬路對面，即使車位比不到1：1，開盤兩次，當時一房難求，兩次都短時間之內清盤。

遠洋天著華府第一批住宅，571套，面積段100-163㎡，均價約8.38萬/㎡，單價區間在7.6萬-9.1萬/㎡，總價區間在801萬-1464萬/套；

第二批房源114套，面積段99-121平，均價約8.38萬/㎡，單價區間在8.1萬-8.7萬/㎡，總價區間在795萬-1060萬/套。

接着到了2021年匯城茗院入市，124套住宅，開盤均價7.84萬-9萬/平，總價區間918萬-1692萬/套，而同年入市的玖裕茗院，雖然是宿舍用途的住宅，主打小面積，開盤均價也要8萬-9.22萬/平，並且312已經全部備案登記。

如果再把時間線往回拉，西麗的新房代表寶能城，2015年推出東區的時候，備案均價就已經到6.96萬/平，到了2019年，推出的房源升到8萬+/平，把整個片區的新房價格推向了高潮。

所以可以看到，即使是過去幾年，西麗的新房幾乎都是100平以上大户型為主，很少匹配550萬左右剛需段位的產品。

別説西麗比較少有550萬左右選擇三房的機會，就算是在龍華的紅山、北站、龍崗的大運，寶安的碧海以及深圳一些外圍地段，都未必能挑到心水的新房。

所以現在南山就能選，對這些地段的競品來説，會是一次不小的打擊。

但這個項目是不是一定就值得閉眼出手？

從客觀上來説，所有的項目都會讓市場比較在意的bug。

首先就總章疊翠公館而言，307套住宅總價在600萬以內的套數僅4套，換句話説，折後總價約550萬的房源只有少得可憐的4套，即便是600萬以內的套數也只有44套，其餘套數

不得不説在市場極限拉扯的情況下，開發商是懂定價法則，懂如何拿捏市場心理的。

通過幾套低價的房源，就能打開整個市場的推廣度。

其次對項目而言，周邊的生活配套差了點意思。

雖然免掉樓下商業的嘈雜和複雜的人流，但生活便捷也需要打上折扣。

大型購物商場消費需要到650米左右外的益田假日裏或者天虹商場，附近普通的食商比較少。

附近的深圳市南山區第二外國語學校（集團）平山學校，需要步行約1.1公里。

第三點是，項目和旁邊的鼎勝金域陽光項目，由於距離太近，南向的户型採光和隱私都有一定程度影響。

而北向項目還存在未建居住用地（自留用地），如果未來地塊建設，總章疊翠公館就有可能變成“奧利奧”，北向和南向的景觀和視野可能會受到影響。

另外，能直接看大沙河景觀，朝向和位置相對更優越的1、2棟住宅為自留樓棟。

但更重要的是，項目的户型放在整個西麗而言，有錯配的風險。

因為項目約140平的大户型總價1072萬-1229萬，有可能導致普通剛需羣體夠不着，而改善羣體又有可能看不上地段和户型。

而當下深圳樓市處於調整階段，買房羣體有可能是深圳樓市這麼多年來，買房最挑剔的一羣人。

所以即使550萬-700萬左右就能選擇南山距離留仙洞總部比較近南山的3-4房，未必會買單。

就目前整個市場對西麗的預期來説，受週期的影響，其實表現都一般般。

從今年西麗的兩個新盤選籌便窺見一二。

位於總章疊翠公館後面的鼎勝金域陽光家園今年8月底入市，259套住宅，備案單價約8.81萬/平，單價區間約7.83萬-10萬/平，總價區間約699萬-1303萬/平，項目官方公吿71批客户凍資入圍。

但開盤時間已經過去近4個月，在深圳房地產信息平台上已備案的套數僅僅只有13套。（統計截止：2023年12月22日）

再看匯城茗院（二期），同樣也是今年8月底入市，124套住宅，備案單價約8.98萬/平，單價區間7.84萬-10.32萬/平，總價區間912萬-1206萬/套，到目前為止已經備案的套數只有50套。（統計截止：2023年12月22日）

其中匯城名苑還是南向看大沙河，北向可望西麗湖，背靠深圳大學城，馬路對面就是深圳野生動物園，景觀資源和圈層都不錯的項目。

但即使是這樣，肉眼也可以看到，市場都不怎麼買賬。

最主要的原因還是價格高了。

有這個預算的羣體都向前海，南山科技園，白石洲這些地段看齊，800萬-1500萬左右在深圳市場卷得厲害的情況下，完全可以有更多選擇，能買到更好的產品，買到配套更齊全的小區。

而本身西麗過去就一直跑在大市的身後。

現在整個片區內的二手房也在調整。

沿着留仙大道兩側建設、靠近大學城和塘朗的幾個新一點的小區，比如寶能城花園、博林天瑞、華暉雲門等，價格大概在8萬-12萬/平，已經調整到2018年階段。

其中博林天瑞今年8月成交的一套79.7平3房，成交總價958萬，成交單價約12.02萬/平；寶能城9月成交一套89.93平4房，成交總價約1055萬，單價約11.73萬/平。

但華暉雲門的成交價格相對就便宜一點了，今年10月29日成交一套126.78平4房，成交總價1048萬，單價約8.27萬/平。

整個板塊的次新房的掛盤單價約8萬-9萬/平，接下來板塊大概率還會出現一個現象——8萬左右一平的房源會陸續出現，板塊也同樣在擠泡沫。

所以總章疊翠公館的折後價和100平以下的户型，會有一定的價格優勢。

但從自主角度看，又必須接受周邊學校資源一般，大一點的商圈比較遠，車位不夠1：1，南向的户型還一字排開和鼎勝金域陽光家園對視的問題。

換句話説，這個項目只適合不考慮增值，僅僅考慮自住，對學區和生活配套之類要求不高，在南山上班通勤的羣體。

如果不是，只是衝着南山，衝着西麗日後能成為價值板塊的目的去的，那麼就要謹慎些了。

作者 | 醉酒大鯊魚