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在得知自己月退將減少之後，李伯伯遂把那棟價值1,000萬元左右的房產，辦理30年期以房養老，貸款7成，借了700萬元，以利率2.5％計算，李伯伯每月可領到貸款金約20,000元，雖然前10年每月要付點利息，這樣起碼補足少領的部分，生活品質不至於受到影響，也不需要跟兒子伸手拿生活費，若兒子想繼承那棟房子，以後這些貸款就讓年輕人自己想辦法。
依內政部推估，到了2025年，台灣65歲以上人口所佔比例將達20.1%，也就是5個人中就有1個人是年滿65歲以上的老年人口，台灣正式邁入超高齡社會。為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求，內政部從2013年起，開始推動「不動產逆向抵押制度」試辦方案，也就是俗稱的「以房養老」。
青壯族淪夾心族，要存退休金好難
根據調查，逾半青壯族在退休前，恐怕連新台幣50萬元都存不到，因為他們上得奉養年邁雙親，下得負擔子女教育生活費，慘而淪為「夾心族」，若還有房貸要付，就更不容易存下退休金。據統計，目前台北市平均每人每月消費及非消費支出總額已近35,000元，若考慮通膨，退休後獨自1人要過20 年「普通生活」，資金需求估算高達1,220萬元，這麼一來，恐有逾半的青壯族，退休後連普通生活都難以維持。
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以房養老日益普遍，老人不必擔心窮得只剩房子
面對這樣的慘況，台灣各銀行自2015年起，陸續開辦以房養老貸款業務，目前推出以房養老專案的銀行已超過11家，包括台銀、土銀、合庫銀、台企銀、一銀、華銀、中信銀、台新銀、上海商銀、兆豐銀等，申辦門檻也從65歲下修至60歲。
台企銀、中信銀及台新銀推出的以房養老貸款，結合保險與信託機制，有別於政府推出的公益型以房養老方案，資格限制多而乏人問津。銀行版的以房養老貸款，貸款條件較寬鬆，自2015年開始，截至2017年9月底，全國承作件數突破2千件、核貸金額也破百億元。
「以房養老」是指銀行讓沒有固定收入的銀髮族，用自己名下的房子向銀行借錢，每個月可領取固定收入，以借款人的往生日為到期日，屆期償還本息，正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgage）。
這種以房養老貸款，就像辦房貸一樣，只是把房子抵押給銀行，所有權及使用權還是借款人的，到期只要清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。
有屋族不必擔心退休後「窮得只剩下房子」，可活化自有不動產，獲得安養所需的生活費，並在自己的房子內終老，過著有尊嚴、有品質的老年生活。不婚族或沒生子女的頂客族，更可選擇以房養老將資產充分運用，剩餘部分則可利用安養信託，有尊嚴地度過晚年生活。
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各銀行推出的以房養老商品有不同的貸款方案，像是貸款本金的撥付方式，有的為按月定額撥付，也有結合信託及年金保險商品等方式給付，將貸款拿去購買年金保險，以確保專款專用、保全資產，選擇十分多元。
承辦以房養老的對象，部分銀行限制60歲以上，有些則要求65歲以上、名下有房產，就可辦理30年期的以房養老貸款。若房產地段好，貸款成數最高可達7成，利率最低為2.13％。
算給你聽，以房養老讓你不吃虧
目前有11家銀行與台北市政府提供2種不同性質的以房養老專案，做法就是把老人的自用房屋完成鑑價程序後，換成等值現金，平均攤提在一定的年限（10、20、30年）內。這段期間銀行會每月固定給付一筆金額給老人，但也會從中扣除貸款利息，貸款利率最低為2.13%。
我們舉個例子來計算，李伯伯的房子經鑑價後，價值新台幣1,800萬元，辦理30年期的以房養老貸款，經核准後貸款成數為7成：
●以房養老的額度為1,260萬元。（1,800 X 0.7=1,260）
●每個月銀行要支付李伯伯約新台幣35,000元。（30年 X 12=360個月），（1,260萬分成360個月付，每個月約等於35,000元。）
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●假設貸款利率為2.3%。第1個月李伯伯需付35,000 X 2.3%=805元的利息，這筆利息銀行會從月給付中直接扣除，因此李伯伯第1個月實際拿到的金額為34,195 元（35,000-805=34,195）。隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會逐步增加，大多數銀行規定，扣息金額上限為每月給付金額的1/3，若利息金額超過上限（大約會落在10~13年間）時，李伯伯每月最低還能領到約新台幣23,000元的養老金，直到30年期滿為止。
房子區段好，後半輩子方可用房子養老
不過，筆者最後還是要提醒大家，「以房養老」仍有一個最大的限制，就是房子座落的「區段」問題。若是房子位於偏遠的市郊、重劃區，或是區段差、屋齡老舊的房子，銀行在鑑價時較為保守，導致鑑價金額不高，貸款人每月可領的生活費太低，就無法因應生活所需。
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