2021年香港樓市展望
21/12/2020
1. 2021年香港樓市展望
疫苗接種 疫情緩和
經濟恢復 樓市回升
2. 私樓落成與銀行存款
2.1. 2021年估計有17,698個
2021 -2030年平均每年落成私樓12,900個(長策目標)
1999 -2000年每年落成私樓29,606個
2.2. 資金長期流入香港，2021年有增無減
202010銀行存款15.71萬億港元
200912銀行存款13.77萬億港元
199712銀行存款2.71萬億港元
3. 恢復增長 樓市重拾升軌
3.1. 2021年樓市升跌，取決於本地經濟能否恢復增長。而本地經濟增長又取決於
疫症能否遏止。2021年第一季起香港開始接種疫苗，遏止疫情在望。下半年經濟可望恢復增長，樓市重拾升軌。
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季度
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GDP
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CCI
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貿戰升溫
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2018Q4
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1.2%
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167.12
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2019Q1
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0.6%
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174.54
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2019Q2
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0.4%
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184.24
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社會事件
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2019Q3
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-2.9%
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176.07
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2019Q4
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-3.0%
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173.77
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疫症開始
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2020Q1
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-9.1%
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171.79
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2020Q2
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-9.0%
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176.34
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2020Q3
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-3.5%
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174.40
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4. 減息應對疫症 香港樓價回穩
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年/月
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聯儲局
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CCI
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樓市
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201509
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推遲加息
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142.09點
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下調半年
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201512 (1) |
加息0.25%
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133.13點
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201603調整結束
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201612 (2) |
加息0.25%
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141.17點
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持續上升
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201703 (3) |
加息0.25%
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147.24點
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持續上升
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201706 (4) |
加息0.25%
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153.53點
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高位企穩
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201710
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開始縮表
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158.70點
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重拾升軌
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201712 (5) |
加息0.25%
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163.22點
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持續上升
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201803 (6) |
加息0.25%
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173.01點
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持續上升
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201806 (7) |
加息0.25%
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183.43點
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持續上升
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201809 (8) |
加息0.25%
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182.04點
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短暫下調
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201812 (9) |
加息0.25%
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167.12點
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短暫下調
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201905 |
利率不變
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185.23點
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連升4個月
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2020年第1季起，美國近乎零息，將會持續兩到三年，香港樓市不墮，等待重拾升軌。
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年/月
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聯儲局
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CCI
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樓市
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201907 (1)
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減息0.25%
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184.20點
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開始下調
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201909 (2)
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減息0.25%
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176.07點
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持續下調
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201910 (3)
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減息0.25%
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175.00點
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持續下調
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202003 (4) (5)
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減息1.50%
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171.79點
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見底回穩
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5. 美國QE推升香港樓價
5.1. 應對疫症，美國2020年重啟QE，推升香港樓市。
5.2. 應對金融海嘯，美國QE，香港樓市長升十年。
6. 放寬按保 樓價止跌
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收緊按揭
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宣佈日期
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CCL日期 |
CCL |
CCL變化 |
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第一次
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2009年10月23日 |
08/11/2009 |
73.52點 |
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第二次
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2010年08月13日 |
29/08/2010 |
83.61點 |
13.72% |
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第三次
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2010年11月19日 |
05/12/2010 |
89.41點 |
6.94% |
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第四次
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2011年06月10日 |
26/06/2011 |
99.23點 |
10.98% |
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第五次
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2012年09月14日 |
30/09/2012 |
110.14點 |
10.99% |
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第六次
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2013年02月22日 |
10/03/2013 |
122.09點 |
10.85% |
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第七次
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2015年02月27日 |
15/03/2015 |
139.03點 |
13.87% |
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第八次
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2017年05月19日 |
04/06/2017 |
158.92點 |
14.31% |
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樓市六招
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2018年06月29日 |
15/07/2018 |
187.31點 |
短暫下調 |
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放寬按保 |
2019年10月16日 |
03/11/2019 |
179.40點 |
高位止跌 |
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按保續一年 |
2020年11月02日 |
01/11/2020 |
177.66點 |
高位企穩 |
6.1. 本地樓市下調，主因是經濟倒退(中美貿易摩擦升級及疫症)。
6.2. 放寬按保樓價上限，樓價止跌。按保續一年，樓價繼續企穩。
6.3. 早前連續8次收緊樓按，樓價卻持續向上，因為經濟向好。
7. CVI 2021年上半年回升
7.1. CVI於40點上下反覆爭持，2021年上半年可望回升。40點為好淡分界下限。
8. CSI 2021年上半年回升
8.1. CSI於50點上下爭持，2021年上半年可望回升。50點為好淡分界。
9. 2021年下半年CCL重拾升軌
9.1. 2021年上半年繼續於178點上下爭持，下半年重拾升軌。
10. 二手私人住宅銷售保持平穩
10.1. 預計2020年全年宗數4.1萬宗，金額3,600億元。宗數六年新高，金額十年新高。
10.2. 展望2021年市況平穩，有4.0萬宗，金額3,500億元。
11. 一手私人住宅市場復甦
11.1. 預計2020年全年1.5萬宗，1,700億元。
11.2. 展望2021年有1.8萬宗，2,000億元。
12. 工商舖買賣恢復正常
12.1. 預計2020年全年3,600宗，金額500億元。
12.2. 展望2021年市況回穩，全年金額1,000億元，宗數7,000宗。
12.3. 數字未包括公司轉讓的物業。數字屬於低估。
13. 2021年整體樓宇買賣恢復正常
13.1. 預計2020年全年7.4萬宗，6,300億元。
13.2. 展望2021年市況穩步回升，全年宗數8萬宗，金額7,000億元。
14. 結論
14.1. 2021年上半年，CCL於178點上下爭持。下半年重拾升軌。
14.2. 2021年一手私人住宅2,000億元，1.8萬宗
2021年工商舖1,000億元，0.7萬宗
14.2. 2021年整體樓宇買賣7,000億元，8萬宗
