樓盤聘請明星站台的時代又回來了。

作為南山的“後花園”，光明的新房已經進入爆發期。

新房之間的相互角逐，已經由原來的小打小鬧，給點不痛不癢的折扣，演變成花大價錢邀約明星圈流量。

昨天（7月26），光明滿京華金碩華府舉行了產品發佈會，邀請了人氣歌手鄧紫棋作為嘉賓。

看得出，滿京華金碩華府也挺想複製一把鴻榮源珈譽製造的明星流量效應。

同樣是舊改項目，分幾期開發陸續入市，同樣也是一千多套的貨量，但滿京華金碩華府是否能一炮成為光明版的“珈譽府”，還有待市場給出答案。

根據市場的消息，滿京華金碩華府預計首推1138套88-138平3-4房商品住宅。

在當下的深圳樓市，項目想要賣得好，賣出圈，砸錢是少不了的了。

但在二手房每月成交兩千套左右的市場，並不是請得動大咖位的明星商演就一定能賣得好。

想要效仿鴻榮源珈譽府的明星製造熱搜效應，需要天時地利人和。

鴻榮源珈譽府賣得還不錯，王心凌帶來的流量效果功不可沒。

但除了王心凌真的帶來一定的關注度，更重要的是鴻榮源珈譽府很懂剛需客户的心理，目標用户精準而且品質在沙井也能拿得出手。

首先是目標用户精準。

王心凌已經成了80後、95前的青春標籤，去年因參加“乘風破浪的姐姐”甚至都能舞動芒果超媒的業績和股價。

而這部分羣體，基本上也已經成家立業，大多數已經實現經濟獨立，成為比較有經濟實力的中青年人。

鴻榮源邀請王心凌，基本上就等於精準地抓住80後、95前恰好最需要買房的剛需客户羣體。

而對比之下，滿京華邀請鄧紫棋的熱搜效應則可能要差一些了。

因為鄧紫棋的人氣基本聚集在20-29歲之間。

粉絲畫像對應的年齡層次還是相對年輕一些，超過30歲以上的具備買房經濟實力的羣體佔比不如王心凌的多。

（來源：百度指數人羣畫像分析）

所以鴻榮源5月邀請王心凌上演的效果有可能是地產營銷界，效果最好的一次。

有網友評價，“320萬花得比3000萬的廣吿費還要響”“鴻榮源這次請王心凌，宣傳效果出奇的好”“託王心凌的福，我知道了是鴻榮源不是恒源祥”。

甚至連施工方都給予好評——我現在就在跟鴻榮源修房子，我高低把給排水管和電線電纜這些跟他搞好一點。

其次是品質方面。

對比一路之隔的萬豐海岸城，鴻榮源珈譽府無論是户型格局，還是實際得房，還是備案價格，綜合性價比都比較高。

比如鴻榮源珈譽府76-77平就能做出緊湊的三房，萬豐海岸城瀚府需要100平才能擁有三房；

比如萬豐海岸城瀚府的得房率約73%，臻園的得房率約71%，而鴻榮源珈譽府的得房率約75%。

但在這裏把鴻榮源珈譽府作為例子，並不是説鴻榮源珈譽已經做得非常完美，只是在矮子裏找高個而已。

説明在這樣的市場環境和產品水平下，只需要稍微比競品項目做得好一點點，就能贏得市場。

深圳並不缺好營銷，缺的反而是精雕細琢的好產品，缺的只是用心做品質的項目。

與其把錢浪費在營銷上，不如以品質口碑更有價值。

就像遠洋雖然比較低調，但是因為在西麗的遠洋天著交付品質在線，成為一股清流，市場給予了比較高的評價。

滿京華金碩華府位於光明科學公園南側，處於光明的核心板塊之一。

地鐵六號線的光明大街站距離項目步行大約1公里，周邊聚集深圳科技館（新館）、西方美術館、獅山公園、光明科學公園等文體配套。

項目自帶3所幼兒園，並緊鄰着光明區實驗學校（集團）下屬的初級小學獅山小學（在建），未來附近將會有5所九年一貫制學校，3所小學，教育資源非常豐富。

在過去的幾年，項目所在位置的周邊也都誕生過不少日光盤，比如萬科光年四季、金地明峯府、星河天地、公園金貿裏、深業頤瑞府等。

再加上項目擁有科學公園頭排景觀，又是近百萬建面的體量，比周邊體量二三十萬平的中小盤似乎更有網紅盤的潛質的。

但項目所處的位置實在太捲了。

除了項目自身後續的幾期，還有天健和瑞府、綠城桂語蘭庭、深鐵睿著廣場、深振業A650-0385等着入市，還有大幾千套的商品住宅。

其中深鐵睿著廣場限價4.53萬/平，深振業A650-0385限價4.93萬/平。

而在配套，地段各種公共資源共享的情況下，如果產品户型又或者是價格不是特別給力，在如今的深圳樓市並不具備優勢。

並且現在市場最擔心的已經不是產品是否足夠便宜了，而是擔心就是品質/交付問題。

畢竟滿京華位於松崗的滿京華雲著雅庭，在去年仍然有媒體報道，項目地面滲水、牆體黴變、精裝傢俱質量差等問題在交房後一年多的時間內仍然存在。

只有質量的問題解決了，才能讓市場的買家們真正心甘情願地出手。

否則項目同樣很難逃得過綠城桂語蘭庭開盤的結局。

今年3月初綠城桂語蘭庭推出942套住宅，均價約5萬/平，認籌人數603批，當天去化約六成，到目前為止（7月27日）在深圳預售備案信息系統中顯示也僅僅只簽約393套。

作者 | 醉酒大鯊魚