英國 - 大英小事 - 英國租屋的10大注意事項

近一年，英國出現了很多『香港人幫香港人』的租屋陷阱，收費『睇樓』、房屋貨不對版、住進去後發現無電無暖氣、房屋漏水發霉沒人管，不合理的扣除所有押金⋯⋯！所以想在這裡說明一下，各項英國法例賦予租客的權利，以免又有人受騙。

1. 法例禁止向租客收費 The Tenant Fees Act

由2019年起，政府已正式在England 英格蘭、Wales 威爾斯和 Scotland 蘇格蘭地區立法，禁止放租的業主和地產經紀向租客收取Letting fees（租賃費用）。法例內更清楚列明，業主和地產經紀只可向租客收取以下事項所需的費用：

Rent 租金
Utilities and council tax 水電費和市政稅
- 如水電費和市政稅包含在租約內
A refundable deposit 可歸還的按金
- 年租金低於 £50,000：最多可收取租金的5星期作為按金
- 年租金超過 £50,000：最多可收取租金的6星期作為按金
- 計算方法：一年租金的總額除以52個星期，再乘以5 或 6星期
A refundable holding deposit 可歸還的訂房押金
- 用作預留物業
- 最多可收取租金的1星期作為訂房押金
Changes to the tenancy requested by the tenant 租客要求更換租約條款
- 金額上限是 £50 (或合理收費）
- 白紙黑字簽收費用，以作證明
Early termination of the tenancy requested by the tenant 租客要求提前終止租約
- 必須由租客提出提前終止租約，才可向其收取費用
Late payment of rent, replacement of a lost key/security device 遲交租金、遺失鑰匙
- 租客遲交租金
- 遺失鑰匙或防盜系統器（導致無法進入物業）
- 可根據租約來作出賠償

追討被無理徵收的費用

假如有經紀或業主曾向你收取有關租賃上的無理費用，可以使用以下方法追討：

以正式寫信向其追討
- 以電郵或信件向業主或經紀追討
- 可參照政府指引內第80頁的文書格式
如沒用，可向Redress scheme投訴租賃經紀
- 英國所有合法地產經紀（租賃、買賣、處理與房屋有關事宜），跟據法例規定必須登記政府認可的 Redress scheme
- Redress scheme 用作處理和解決地產經紀的投訴
如沒用（或是業主），可向市政府投訴
- 市政府會向業主或地產代理正式執法，命令他們即時償還款項
- 業主和地產代理或需支付利息
最後方法
- 假如以上的方法都未能讓你追回款項，你便需要透過法庭追討
- 透過First-Tier Tribunal 一級法院追討是需要自費（一般官司敗訴方支付）
- 因此必須獲有利證據來指證他們，例如關於向你收取款項的電郵/信件，銀行月結單等

**注意：為保障個人利益，各位在租賃過程請儘量使用英文溝通（例如在What’s app / Facebook messager等），並必須簽署英文版本的租賃合約。以免鬧上法庭時無法提出法庭可接納的證據。

2. 押金必須由第三方保管

根據英國法例由2007年4月6日起，所有業主獲收的租屋押金（deposit）必須按Tenancy deposit protection (TDP)的計劃，交由官方指定的第三方保管。

官方指定的第三方只有以下3間：

租客可要求業主提供相關文件資料來證明已交由第三方保管。假如發現業主並未依照法例處理和歸還押金，租客可以透過small claims court小額錢債處，要求業主即時將押金交由官方指定的第三方保管（仍在租約期間），或在14天內歸還（租約完結）。Small claims court 更有權要求業主歸還押金的3倍的金額，視乎嚴重性。

**真實例子：有業主未遵照政府規定處理押金（金額 £1,020），更在合約完結時拒絕歸還。結果鬧上法庭，最終租客獲得£4,850（包括法庭費用）的賠償。

退押金的程序：

當租約完滿，業主將可根據房屋的狀況，向租客提出徵收部分/全部押金，租客可對業主的要求提出反駁。而全程經由第三方處理，可保障租客面對業主的無理要求和不合理的爭拗。

全數退還
- 只要符合租賃協議的條款，你將在租約結束時獲得全額押金
部分退還
- 如業主因房屋的狀況而提出徵收部分押金，而你是同意的，押金將在租約結束後 10 天內退還
- 如租客不同意，將獲第三方介入調查和解決爭議，押金退還的多少將由第三方決定。

避免押金退還上的爭拗

為避免在押金退還上有任何爭論，租客由進入大門時理應拍下屋內的每個細節，例如：損壞的物品和傢俬，並儘量還原初入屋的狀態。**記謹影下電媒錶最後的數碼。

3. 業主的責任

業主在出租時（或租客入住前），必須能出示以下有效的文件：

A Gas Safety Certificate 媒氣安全證書
Deposit Protection Scheme paperwork 押金保障計劃的文件
A fire safety label 傢俬上須附有防火標籤
An Energy Performance Certificate 能源性能證書

如已直接影響你的居住品質而業主未能出示相關證明文件，可找 local authority（市政府）或官方機構Citizens Advice 和 Shelter 尋求幫助。

4. 更換網絡服務供應商

除非你的租約內列明，否則租客可有權自由更換網絡服務供應商。不過有以下幾點需要注意：

屋內安裝新線路
- 必須經過業主的同意
- 因為這屬於更改房屋的原貌
如租金內已包含網絡服務
- 必須獲得業主的同意
- 須經由業主轉換
如租約內說明不得轉換供應商
- 可以向網絡服務供應商haggling（講價）
- 爭取更低的價格

5. 更換能源供應商

租客可自由選擇和更換能源供應商，而無須事先獲業主批准，但同樣有以下幾點需要注意：

安裝Smart Meter
- 這是屬於更改房屋的原貌，一般須獲得業主同意（書面同意）
業主不同意
- 阻止租戶更換能源供應商，這可能被視為租賃協議中的不公平條款
- 可以找 Citizens Advice 求助
Prepaid meter（增值能源讀標）
- 同樣可自由轉換供應商
- 但由Prepaid meter轉換為一般合約形式的（月費式），則必須獲業主書面同意批准
- 因為這是更改租借時的原狀，除非在合約完結前回復為Prepaid meter，但供應商或因此而收取額外費用

6. 加安裝水錶

英國的食用水收費分為兩種：

固定式收費
- 固定式收費是根據你的房屋面積來計算
水錶式收費
- 水錶式收費是根據實際用水來計算

基本上，除非家中人多或不停用水（或用廁所），否則水標式收費是比固定式便宜。假如租借的房屋未曾安裝水錶，而租約是6個月或以上，租客可無須獲業主同意的情況下，自由選擇是否安裝水錶。

如何決定是否安裝水錶？

假如房間的數量比居住的人多或數量相同，則建議你安裝水錶。

7. 英國的驅逐權 Eviction rights

英國對於業主要求租客在合約完結前離開居住的物業，有很嚴格的規範：

英格蘭和威爾斯：必須提前2個月通知
蘇格蘭和北愛爾蘭：則需要提前12星期通知

假設租客在限制到後仍未搬出物業，業主則有權入稟法院申請強制驅逐令。強制驅逐令由法院批出，在沒有強制驅逐令前，業主無權強迫住客離開。

8. 業主須持牌 Property licence

Property licence 主要用作是監控業主，避免他們在同一物業內出租給太多人、粗暴對待租戶或拒絕進行緊急維修等無良行為，可保障租客的健康和安全，提高私人出租物業的質量。不過，並非所有的業主都有申請牌照的需要，普遍是因為物業的質素過低，才被要求申請牌照。

Property licence 主要分為3種：

Mandatory house in multiple occupation (HMO) licence
- 同一物業內分租給5名以上非親屬關係的租客，或2戶以上的家庭居住。並且部分或全屋的租戶共用一個廁所、浴室或廚房
Additional HMO licence
- 較小型的住宅內，分租給3-4名以上非親屬關係的租客，或2戶以上的家庭居住。並且部分或全屋的租戶共用一個廁所、浴室或廚房
Selective licence
- 在指定的地段（郵政號碼/街道）內的私人出租物業

倫敦市長在市政府網內設立相關網頁，讓租客們查詢居住的物業是否需要有效的牌照。可按此查詢

業主沒有牌照

假如你的業主在沒有持牌的情況下出租給你，你的業主已經犯法了，請務必通知市政府，以保障自已的權益。違法的業主將會被罰款和可被勒令向租客賠償最多 12 個月的租金。租客可從官方網頁下載表格索償。

9. 業主會定期檢查房屋

業主有權定期入屋檢查房屋，主要查看有沒有什麼違反租約條款的事項出現，例如：養寵物、合約以外的人住在屋內，甚至犯法的行為（種植大麻）。通常在簽署合約時會提及，定期檢查一般定為每3個月或 6個月一次。

必須預先通知

除了定期檢查，屋內有維修或合約完結前帶新租客看房屋，這些事宜業主或受權經紀都需要進入物業，但他們必須先通知租客和預約合適的時間，才可以進入。根據政府發出的指引，除非緊急事故，否則業主必須給予至少24小時的通知，方可進入物業。

假如業主或代理經紀沒有獲同意的情況下進行物業，你將有權禁止他們進入。未經許可進入，可被視為騷擾，是刑事罪的一種。可聯繫 Citizens Advice 或律師尋求幫助，如感到受到威脅的話，甚至可以報警。

10. 審查業主 / 代理經紀

在英國租樓必須小心謹慎，對於疑似不可靠、不誠實的業主（Facebook上認識、約見睇樓時遲到、對該物業的了解和認知不多），請必三思，一旦簽約或付款，將可能讓你掉進深淵。

假如你遇上合適的租盤，但對業主/代理存有懷疑，可以通過以下方法查閱資料：

直接從業主租樓
- 在獲取業主的姓名和英國地址前，千萬不要支付任何押金或租金
- 可從 Land Registry 查詢業主的資料，每次費用£3
透過代理租樓
- 假如租盤是以代理（已受權）方式來出租，可查詢公司是否已註冊成為專業機構的成員
- 例如：Association of Residential Letting Agents，National Approved Lettings Scheme，UK Association of Letting Agents 或 National Association of Estate Agents
- 這些專業機構會對地產公司的操守作出監管，會較為可信可靠