【區域房市】三重區域解析! 號稱8+9集散地的三重，是如何穩坐新北房價前段班?

談到三重，有些人會說他，“房子老舊”、“8+9集散地”、“宮廟多”，這些都市傳說有些是真的，有些不是。你怎麼看三重呢?今天就用一些客觀的數據來帶你重新認識三重。

三重區位於台北市的西邊，與蘆洲、五股、新莊區相鄰，我們先來看幾個跟三重有關的有趣數據：

三重幾個有趣數據

1. 宮廟密度：

根據新北市民政局資料顯示，全新北市宮廟密度最高的就是三重區，每平方公里有2.39間。

2. 犯罪率：

近5年來三重的刑案犯罪率皆為新北市最高，雖然有持續的下降，但是仍超出新北市其他行政區不少。

3. 家戶所得：

三重的家戶均所得為85.8萬，是新北市第11名，屬於偏後段班的位置。

4. 工業區占比：

三重早期著重在工業發展，在都市計畫中有24%土地為工業地，主要集中在西側的頂崁工業區，比例算是相當高，在主要行政區中僅次於土城和新莊。這可能也是三重所得較低的原因之一。另外三重有一半的土地為住宅區，商業區則集中在重新路周邊。

5. 人口：

三重的人口數約為38萬人，比基隆市、嘉義市和花蓮、台東的人口都還要多，是新北市第4高，人口密度也是位居新北市第4名，僅次於永和、蘆洲及板橋區。

6. 屋齡40年以上老屋占比：

三重建物中，屋齡在40年以上的老屋占比約為40%，是新北市主要行政區當中第二高，僅次於永和區。(排除坪林、平溪等偏遠地區)

7. 房價：

三重區在2022年0-5年屋齡的平均房價為60.7萬/坪，是新北市主要行政區中第4高，僅次於永和、新店及板橋，排名相當靠前。

看完這些數據，你是不是跟我一樣，感覺奇怪的知識增加了?! 不過三重在宮廟多、犯罪率高、收入偏低、房屋老舊的情況下，卻有著前段班的高房價，是為什麼呢?

我們歸納出3個原因

(一)三重，真的很便利

(二)對新房子的需求強烈

(三)大型重劃區的開發

以下就讓我們來詳細看看。

三重高房價原因-1. 三重真的很便利

三重連通許多快速道路及高架道路，包含新北環快、64快速道路、台一線，以及國道一號，雖然市區道路容易塞車，但是只要能夠上快速道路，交通是非常便利的。加上三重聯外的橋非常多，像是台北橋、忠孝橋、中興橋、重陽橋......等等，蘆洲或是新莊區的人要進入台北市，都是要透過三重，因此有九橋之都的美譽。

除了橋多，三重的捷運站也相當的多，包含中和新蘆線的先嗇宮、三重、菜寮、台北橋、三重國小、三和國中6站與機場捷運的三重站，還有興建中的環狀線北環段2站，不計算轉乘重複站點共有8個捷運站，是新北市僅次中和、土城，捷運站第三多的行政區。

而捷運經過的重新路、三和路則是三重的機能核心，沿線經過了5間國中小、三和夜市、天台商圈、大同市場、聯合醫院三重院區、新北大都會公園等等，都是三重最繁華熱鬧的地段。

整體三重的交通與生活機能真的非常方便，對於房價的支撐力度也相當的強。

三重高房價原因-2. 對新房子需求強烈

三重雖然老屋多，但三重的房屋交易，卻大多集中在新房子上。三重的新建案交易量占整體交易量的44.6%，排除淡水、林口等外圍新市鎮來看，是新北市主要行政區中第二高，僅次於土城。相較於永和的6.6%，三重的新案交易真的算是相當熱絡。

前面有提到三重人多、密度高、有很多舊房子，這代表三重有強大的“舊換新”需求，基本上只要有新案推出，不用擔心沒有市場。而舊房子則比較少交易，所以統計上，新案占比高，房價自然就會比較高。

三重高房價原因-3. 大型重劃區的開發

三重的新案交易占比高，來源於大量的重劃區。而這些重劃區則是來自於早期的違章工廠區。

三重早期是一個以小型加工業為主的城市，除了原本劃定的工業區，沿著淡水河和二重疏洪道旁也有大量的違章工廠與鐵皮屋。隨著房價的高漲以及淡水河的整治，這些區域開始產生了價值，透過市地重劃，轉型為以住宅為主的重劃區，並大量推出新建案，包括了二重重劃區左右岸、仁義重劃區以及發展多年的重陽重劃區，合計約143公頃，讓三重產生了許多的新案供給。

而沒有重劃成住宅區的工業區，則也開始了都更轉型。例如位於三重新莊邊界的頂崁化成工業區，早期大多為金屬和機械設備製造工廠，產生不少的噪音或者汙染。但目前主要的工廠設備已逐漸遷移，改為建造新式的立體廠辦或總部辦公室。

目前已知的有群光電子、國揚數位、春源鋼鐵等7個案子，再加上現有的三花棉業總部、玉山銀行希望大樓、全球人壽等，工作者已逐漸由藍領勞工，轉為白領工作者。

上面的說明，可以看的出來，某些事情在以前是問題，但隨著時間過去，反而會變成優勢，例如早期低密度開發的工業區或違建區，卻為城市保留了未來可以開發的區域。

接著我們來看看，三重的未來，有沒有值得期待的開發案或建設，可以持續的支撐房價的發展呢？我們整理出來有5項，包含新北第二行政中心、三重捷運聯開案，還有規劃中的三重行政園區，三重果菜市場都更、銀新未來城。

三重未來的開發建設

1. 新北第二行政中心

新北第二行政中心位於捷運先嗇宮站旁，前身為味全三重廠，更新後將成為新北第二行政中心、東森總部以及萬坪的住宅，將會帶動先嗇宮站週邊發展。目前已於2022年動工，預計於2026年完工

2. 三重捷運聯開案

位於捷運路的三重捷運聯開案是由潤泰建設所興建，未來完工後是結合住宅、捷運三重站以及citylink商場的住商大樓，預計明年(2024)完工，完工後，三重的商圈會逐漸由正義北路和天臺一帶移轉到捷運路。

3. 三重行政園區

位於重陽路一段的重陽消防分隊、光明派出所、稅捐稽稱處、財政部舊宿舍等行政機關因為過於老舊不敷使用，因此政府將原址進行公辦都更，參考新店行政園區作法，打造結合警消單位、行政機關、社福照護的「一站式行政生活服務園區」。目前都市計畫審議通過，還在規劃當中，沒有確切的開工時間。

4. 三重果菜市場都更

三重果菜市場位於中正北路與重陽路三段路口，未來將配合銀河灣計畫遷至蘆洲，因此將整合周邊的魚市場、力行市場，透過公辦都更打造5區18棟結合市場、商場、商辦、住宅、旅館及公共服務設施的綜合園區，是新北最大的公辦都更案。不過待整合面積大、地主多，因此預估最快2033年才會完工。

5. 銀新未來城

銀新未來城位於自強路五段，是原碧華國中舊址，因海砂屋疑慮遷校後，政府為因應高齡少子化的需求，將打造結合長照、托老、醫療、居家照護、商場等功能的長照綜合園區。預計2024年動工，最快2026年完工。

買房怎麼選?

三重的區域其實很大，每個生活圈的特性其實不太一樣。我們大致上依照居住需求把它分為優質住宅區、機能核心區、價格親民區三大區。

1. 優質住宅區:

包含二重左岸、重陽和仁義等三個重劃區及三重站、集美生活圈。 特性是純住宅區，環境好，屬於新區域，房價較高。 其中三重站、集美生活圈的房價最高，新案價格落在每坪60-70萬，其他生活圈則大約在每坪55-60萬；而中古屋行情整體落在每坪45-50萬左右。雖然生活機能沒那麼好，但是整體屋齡新、有綠地公園等環境，居住街廓舒適，是近幾年房市成交的主力區域。

2.機能核心區:

包含捷運沿線的菜寮、台北橋、三重國小站等三個生活圈，位置在高速公路和重陽路以南，靠近台北橋和忠孝橋， 發展較久，商圈、捷運站、夜市密集，機能最為完善。其中台北橋生活圈價格最高，新案價格落在每坪60-65萬之間，其他生活圈則大約在每坪55-60萬；而中古屋行情是落在每坪45-50萬左右。發展較久，依賴大眾運輸通勤，以及對生活機能有要求的人可以看這些區域。

3.價格親民區:

有三重北側的三和國中、三重工商及二重生活圈、五華街生活圈。 主要是以高速公路和重陽路以北的區域。也是三重的早期發展區，有一定的生活機能，但是沒有核心區那麼熱鬧， 其中五華街生活圈發展較為完善，加上近期有大型個案晴空大地推出，搭上前面所說的銀新未來城的議題，價格會較高一些，新案價格在每坪60萬初，其他生活圈則落在每坪55萬上下；而這幾區中古屋行情大約在每坪45萬左右。預算有限時，較容易在此區找到合適的房子。

另外先嗇宮站生活圈因為現階段以工、商為主，小環境機能較為缺乏，並沒有納入3個分區中，但未來將有新北第二行政中心及東森總部，未來機能是否會改善可以持續關注。

結論：

三重區早期因為距離台北市近、交通方便，移民與工業區人口多，環境較為凌亂。

然而近年來，出現了不少新的住宅重劃區，工業區更新、加上原有的交通優勢，水岸公園的整治，讓三重逐漸翻轉，擁有新舊並存的特性，房價穩居新北市前段班。