Ripartizione spese condominio: regole e criteri da applicare

• Come ripartire le spese condominiali
• La ripartizione delle spese condominiali nel codice civile
• I criteri di ripartizione: il valore dell'immobile e l'uso
• <Soluzioni informatiche per la corretta ripartizione spese del condominio

Come ripartire le spese condominiali

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La ripartizione delle spese in condominio rappresenta uno dei temi più importanti per la corretta gestione della vita condominiale ed è una delle principali attività svolte dall'amministratore, che ha il delicato compito di individuare i corretti criteri per addebitare le spese in capo ai vari proprietari dello stabile o agli inquilini che vi abitano.

Al riguardo, il codice civile individua alcune regole generali ed altre di dettaglio, che indicano con chiarezza i criteri di riparto delle spese condominiali, pur lasciando spazio, in alcuni casi, all'autonomia dei condòmini nello stabilire regole di ripartizione diverse da quelle codicistiche.

Per semplificare le operazioni di calcolo è possibile avvalersi di un apposito programma per la ripartizione delle spese del condominio.

La ripartizione delle spese condominiali nel codice civile

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In tema di ripartizione delle spese condominiali, la regola principale che viene in rilievo è quella disposta dal primo comma dell'art. 1123 del codice civile, che, con riguardo alle parti comuni (androni, scale, ascensore, impianti etc.) individua nel valore dell'immobile di ogni condomino il parametro da prendere come riferimento.

Tale norma, infatti, stabilisce che le spese relative alla conservazione e all'uso delle parti di proprietà comune dello stabile sono sostenute dai titolari delle unità immobiliari in proporzione al valore di ogni proprietà. Con lo stesso criterio vanno ripartite, altresì, le spese sostenute per la prestazione dei servizi nell'interesse comune (ad esempio, l'assicurazione dell'edificio).

Come detto, il codice fa salve, in questi casi, le eventuali differenti disposizioni concordate dai condomini, a condizione che l'accordo sulle stesse sia stato ottenuto all'unanimità in assemblea o, in alternativa, sia contenuto in un regolamento condominiale contrattuale predisposto dal costruttore e riportato negli atti di acquisto dei vari proprietari.

I criteri di ripartizione: il valore dell'immobile e l'uso

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Lo stesso art. 1123 c.c., nei commi successivi, prevede due importanti eccezioni alla regola sopra esaminata, che, come abbiamo visto, è legata al valore di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio.

In base al secondo comma dell'articolo citato, infatti, quando una parte comune dello stabile serve le varie unità immobiliari in misura differente, il criterio proporzionale con cui ripartire le spese fa riferimento non più al valore della proprietà, ma all'uso che ogni condomino può farne. Gli esempi più classici, in questo senso, sono le scale e l'ascensore, che vengono utilizzate maggiormente da chi abita ai piani superiori: maggiore è l'altezza del piano, maggiori sono i consumi dell'ascensore o le rampe di scala utilizzate.

È proprio questo il motivo per cui, quando si redigono le tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese del condominio, si predispongono appositi prospetti per scale, ascensore (si veda l'art. 1124 c.c.), impianto autoclave e simili.

L'ultimo comma dell'art. 1123 c.c., invece, si occupa del particolare caso (ricorrente spesso in edifici di medie o grandi dimensioni) in cui ciascuna scala, cortile o altra parte comune è posta al servizio di alcune soltanto delle unità immobiliari che compongono l'intero stabile.

Ebbene, in tale eventualità, per i relativi interventi di manutenzione, non ha senso chiedere la partecipazione alle spese anche ai proprietari degli appartamenti che non sono serviti da quella particolare parte comune (si pensi ad un impianto autoclave o di riscaldamento posto al servizio di una limitata parte dell'edificio).

Per tale motivo, in ipotesi di questo genere, le spese di manutenzione sono ripartite esclusivamente tra quei condomini che traggono beneficio da quella specifica parte comune.

Soluzioni informatiche per la corretta ripartizione spese del condominio

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Come si vede, già nelle sue linee generali la materia della ripartizione delle spese condominiali si dimostra piuttosto articolata. E le cose si complicano ulteriormente quando occorre distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie, o tra spese a carico del proprietario e spese a carico del conduttore.

Proprio per questo, è indispensabile, specialmente per i professionisti come gli amministratori di condominio, utilizzare appositi software gestionali che consentano di tenere sotto controllo, e a portata di clic, tutti gli aspetti salienti riguardanti la ripartizione delle spese di ogni specifico condominio, con criteri differenti a seconda del tipo di edificio e degli accordi eventualmente pattuiti dai proprietari.

Ad esempio, come si accennava poco sopra, non tutte le spese devono essere gestite allo stesso modo, sia sotto il profilo della tempistica che sotto quello procedurale.

Si pensi al servizio di pulizia delle scale, o al pagamento delle bollette per l'illuminazione dello stabile. In questo caso, solitamente si attinge da un fondo cassa predisposto in precedenza, con il contributo sia dei proprietari che degli inquilini. Si tratta, infatti, di spese correnti, che vengono ripartite periodicamente sempre secondo un medesimo criterio, che l'amministratore potrà facilmente gestire, eventualmente con l'apertura di un esercizio ausiliario apposito.

Inserendo, di volta in volta, pochi dati nel piano dei conti appositamente predisposto (fondamentalmente i movimenti, con l'importo da pagare e le informazioni presenti in fattura), il programma per la ripartizione delle spese del condominio restituirà gli importi da addebitare a ciascun proprietario.

Allo stesso modo, quando si deve procedere alla ripartizione di una spesa straordinaria o ad un intervento di una certa importanza su un impianto condominiale, un gestionale informatico rende tutto più semplice.

Facciamo l'esempio del rifacimento delle facciate esterne dell'edificio: i fattori da tenere presenti, in questo caso, sono molteplici, dal valore di ciascuna proprietà, al numero di unità immobiliari interessate dall'intervento, fino all'applicazione dei corretti coefficienti che fanno riferimento a criteri variabili, come i millesimi oppure i soggetti beneficiari delle agevolazioni fiscali. È evidente che, in casi come questi, avere a portata di mano tutte le informazioni e i dati necessari ad un calcolo rapido e corretto è fondamentale.

Su un software gestionale per amministratori di condominio tutto questo è possibile, perché, ad esempio, puoi creare facilmente nuovi prospetti di ripartizione, suddividendo le spese su più conti o sottoconti e importando le tabelle millesimali già in tuo possesso, oltre ad eseguire online, in pochi passi, anche le più complesse operazioni di gestione contabile e di ripartizione delle spese condominiali.

Puoi, inoltre, predisporre un database dettagliato relativo ad ogni soggetto coinvolto nei vari processi di pagamento (proprietari, conduttori, fornitori di prodotti e servizi), tenere traccia delle decisioni assunte in sede di assemblea e gestire facilmente le varie fasi di incassi e pagamenti, come quelli relativi agli interventi effettuati e ai compensi dovuti all'amministratore (ad esempio per gli adempimenti fiscali, come fatturazione elettronica, detrazioni Irpef e redazione dei modelli Cu e 770).