5旬夫婦計劃提早退休　買樓收租抑或買收息股？專家︰這樣做可應付到90歲

今年51歲的Zeta，是「你財策劃師」專欄的長期捧場讀者，已經超過6年會購買雜誌及追看專欄，今次她希望能夠更加具體了解如何協助自己達到期望的財務目標及退休生活。她跟同樣為51歲的丈夫生活十分節儉，加上沒有子女負擔，所以大家已有共識，5年後將會一起退休。雖然時間已經決定，但有更大問題需要了解，才能確保到時有退休生活需要的資金，便是如何配置資產，而這方面兩夫婦卻存在很大分歧，因此這次商討的目的是希望我能給意見怎樣去規劃。'

3大退休方案如何揀選？

商討開始時，Zeta已經告訴我他們已想到三個方案，應付5年後退休生活需要，分別是︰

一、用現有資金購買一個單位收租，製造退休入息，以約500萬元樓價計算，每月租金收入估計約1.2萬元，加上來自其他資產的收益及儲蓄，應該可以滿足期望的退休生活，即是每月2萬元生活費及一年去2次旅行。

二、考慮退休後想有更好生活質素，所以考慮將目前居住單位賣出，然後加上儲蓄，再買入一個三房單位，之然再將新購置的自住單位申請安老按揭，製造退休收入。根據目前安老按揭計劃的條款，物業價值達到800萬元以上的估值需要打折，即是收益都會受影響。假設物業估值為1,100萬元，到時新物業會由Zeta丈夫名義持有，如申請安老按揭，每月保證收入將會有16,150元至31,350元不等，視乎獲取收益年期而定，最短是10年，最長是終身。

如果要達到期望生活質素，配合其他資產及儲蓄，比較合適的收益期應是15年或20年，但由預計退休歲數加上20年都只是76歲，距離今天香港女性的預期壽命還有12年，沒有了安老按揭提供的生活費的餘下日子有機會令生活質素下降。

三、因擔心物業存在的風險，包括樓價下跌及維修保養支出，另外是買樓收租所牽涉的麻煩事情會浪費時間和精神，所以他們亦會考慮應否將資金直接投資在收益資產，用作製造收益，包括派息基金、股票、年金及儲蓄保險等。

3個方案中，丈夫的首選是第一個，而Zeta則是第三個。丈夫選擇第一項的原因，是認為物業始終價值相對較穩定，而且相信租金收入會隨通脹增加，而其他資產有機會有價格波動及收益並不保證。

相反，Zeta認為買樓收租策略有很多不確定問題，所以不認同丈夫的想法。首先是500萬元左右預算，而他們目標是能夠買到大型私人屋苑單位來收租，物業樓齡一般都是較高，例如美孚新邨及太古城等，可能有較高潛在維修保養需要及支出。另一方面，因資金不算充裕，所以Zeta擔心萬一做錯了決定，以不理想價格買入物業，或是任何原因導致租金收入不理想，都會嚴重衝擊5年後開始的退休生活，所以非常煩惱。

買樓收租 收益率過低

家庭問題一定要參與者協商，我的角色只是提供資訊，讓他們有更廣闊的角度看事情，減少意氣用事而錯誤決定的風險。我亦支持Zeta以買樓收租作為退休入息安排不一定是他們的最佳選項，主要有兩個原因︰

首先是租金收益率不吸引。先不要考慮是甚麼資產，但持有的資產目標只為製造收益的話，持有時的價格變化便不是主要關注重點，相反收益率是最重要考慮因素，而以今天的利率狀況來說，少於4厘的年收益率，是屬於偏低水平。根據中原地產研究部發布的最新資訊指出，在138個參與調查的屋苑中，今年4月份租金回報達3厘以上的屋苑有19個，回報最高的成份屋苑是處於新界西的美景花園，達到3.73厘，而所有屋苑的平均租金回報率是2.56厘，這收益率並未計算必須開支，例如管理費及稅款等，亦未考慮可能不能收足全年租金的問題。而且租金亦不是保證收入。

第二個原因是和遺產安排有關。由於他們沒有需要保留資產給後人，所以不用持有過多比例的物業資產，尤其是多買一個價值500萬元的收租物業的話，物業佔總資產值的比例將會由目前的39.4%增加至69.7%。物業所佔比例愈高，代表能花費的金錢或能製造更理想收益率的資產的比例將愈低，而且物業是固定資產，必定會經歷老化及折舊，因此就算Zeta夫婦有可能百年歸老時將物業傳給下一代親人，資產的價值都會打折。

當然我提供的是理性分析，可惜不少人做決策時卻不理性，相信物業價值長綫一定大升。因此不介意利用買樓收租製造退休入息的人，實際是決定放棄目前收入來換取一個希望，便是將來物業價格能夠大升。結果是否如願要到時才知道，但今天的退休入息便會因而減少了。

可提高分散投資配置

除此之外，他們現有理財產品組合中，200萬元是香港股票，組合中70%屬於科技股，一般股息收入不高。Zeta又提到她的「股票收益組合」都有不少收息股，包括領展 （00823） ，港鐵 （00066） ，盈富基金 （02800） 及建行 （00939） 等。但以目前香港股市的水平來說，股息率最少要達到6厘或以上才配得上收息股的類別，但Zeta列出的股票只有一隻能達到這水平，所以我建議她需要重新確認投資股票的目的是追求資本增值還是收益，如果收益為本的，便要有更適當選擇。

當問到Zeta現時持有的100萬元基金的投資分布時，她說印象中記得有投資在中國，亞洲及歐洲，並沒有任何可派發收益的基金。如果她的記憶是正確的話，代表組合分散度不足，因為投資中欠缺了全球最大的金融市場，即是美國，有需要透過投資全球的基金或美國市場相關的基金來填補缺口。從富足退休觀念來說，「退有所居」的確是一個重要安排，所以我亦贊成Zeta夫婦應該繼續住在目前已供滿的單位，該單位樓齡只是6年，作為退休居所絕對能經得起時間的考驗。

但分配前先要準備好應急錢及醫療保險保障，否則面對突發事情或因疾病及意外而需要動用大額資金時便會面對周轉問題。以Zeta夫婦的情況來規劃，他們一年預計資金需要約35萬元，包括每月2萬生活費，兩次旅行及各有一份安心的醫療保險保障。而預計保存等同於一至兩年生活費的資金作為應急需要，即35萬元至70萬元存款

由於還有5年才正式退休，而他們每月都能夠有6萬元盈餘，所以他們可以將盈餘儲起來作為應急資金，而現有存款及資產可以用作安排提供退休後需要的入息。假設生活費以通脹3%按年增加及現有1,000萬元組合能夠製造年度回報4.3厘，便能夠應付Zeta期望生活水平到90歲。

年回報4.3厘　可應付至90歲

他們可以配置其餘資金及資產到不同派發收益產品來製造持續的現金流，選擇的重點是希望能夠在理想收益，減少金融市場波動帶來的衝擊及保證收益三方面取得平衡。由於期望年回報只是4.3厘，他們可以選擇的資產有很多，可以是同時包括派息股票，派息基金、年金及儲蓄保單的組合，好處是能夠同時存在潛在增值潛力，及提供平穩而保證收益，還可以應付將來可能出現的傳承需要。

如果Zeta夫婦90歲時仍然健在，他們仍然持有應急資金及自住物業，生活仍有保障。當然力不到不為財，不要期望有一勞永逸的計劃，他們必須要定期及持續檢討計劃進展，及按情況而調整，我亦向Zeta提出可以一至兩年後再約我商討。

【原文刊於第818期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。