Nach Eigenbedarf wieder vermieten

Vermieter, die eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen und im Anschluss gleich wieder an einen Dritten vermieten, können sich kostspielige Probleme einhandeln. Doch wann darf man eine Immobilie nach Eigenbedarf wieder vermieten?

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Es kann vorkommen, dass die Gründe für den Eigenbedarf wegfallen. Bisweilen kommt es auch vor, dass ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses ausspricht, ohne dass tatsächlich Eigenbedarf besteht – einfach, um den Mietvertrag mit einem unliebsamen Mieter zu beenden. Dann stellt sich die Frage: Wie sieht die rechtliche Situation aus, wenn sich herausstellt, dass die Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren und die Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters einfach so an einen anderen Mieter vermietet wird?

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Eigenbedarfskündigung: Wann sie zulässig ist

Wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 573 Absatz 2. Dabei gelten folgende Regelungen:

• es wurde die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten
• im Kündigungsschreiben wurde eine tragfähige Begründung angegeben: Der Vermieter muss den Wohnraum für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen wollen
• der Eigenbedarf muss dabei ernsthaft und auf Dauer angelegt sein, damit die Kündigung zulässig ist.

In vielen Fällen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf dann unwirksam. Ist dem Mieter bereits ein Schaden entstanden, so ist der Vermieter dem Mieter gegenüber laut BGB zu Schadensersatz verpflichtet.

Hohe Schadensersatzforderungen möglich

Ein Fall vor dem BGH (Az.: VIII ZR 313/08) zeigt, welche finanziellen Folgen eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung haben kann:

Ein Mieter wohnte seit Jahrzehnten in einer großen Wohnung und zahlte verhältnismäßig wenig Miete. Der Vermieter, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kündigte die Wohnung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder. Doch nachdem der Mieter in eine teurere Wohnung umgezogen war, erfuhr er, dass der Vermieter die Wohnung sanierte und anschließend veräußerte. Er klagte auf Schadensersatz und darauf, wieder in die alte Wohnung einziehen zu können.

Der Mieter bekam vor Gericht beim ersten Aspekt laut Urteil des BGH vollständig Recht: Er hat Anspruch auf die Ausgaben, die der Umzug verursachte, also auch die Maklerkosten, die er zahlen musste und auf die Mietdifferenz zwischen der (günstigen) alten und der (teuren) neuen Wohnung. Der Rückzug in die alte Wohnung gestaltet sich schwierig, da der neue Eigentümer nie Vertragspartner des früheren Mieters war. Somit können die vorherigen Eigentümer dem alten Mieter die Wohnung nicht zurückgeben, urteile das Gericht.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam, wann unwirksam?

• Stand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ein späterer Eigenbedarf des Vermieters schon fest und dies wird dem künftigen Mieter nicht mitgeteilt, so ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. In solchen Fällen müsste der Vermieter den Mieter von seinen Absichten unterrichten und könnte zum Beispiel einen befristeten Mietvertrag abschließen. Gegen eine Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen.
• Wenn die Eigenbedarfssituation erst nach Beginn des Mietverhältnisses entsteht, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses hingegen in der Regel zulässig.

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Nach Eigenbedarf wieder vermieten: Kein ernsthafter oder nachhaltiger Eigenbedarf

Anders sieht es aus, wenn der kündigende Vermieter zwar in die Wohnung einzieht, der Eigenbedarf aber möglicherweise nicht nachhaltig ist. Ob und wann eine missbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegt, die zu Schadensersatz verpflichtet, wird dann häufig vor Gericht geklärt. Eine Faustformel gibt es nicht. Anhaltspunkte dafür, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht ernsthaft genug war oder keinen nachhaltigen Interessen folgte, können sein:

• Der Vermieter lebt nur kurze Zeit in der Wohnung und zieht dann erneut um, obwohl sich an seinen Lebensverhältnissen nichts änderte.
• Der Vermieter lässt die Wohnung nach dem Auszug des Mieters längere Zeit leer stehen.

Der Eigenbedarfsgrund entfällt

Im Mietrecht gibt es aber auch Fälle, in denen zunächst ein Eigenbedarf besteht, dieser aber später wegfällt.

Eigenbedarfsgrund entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist

Wird noch während der laufenden Kündigungsfrist klar, dass der Eigenbedarf nicht mehr besteht, so muss der Vermieter dies dem Mieter umgehend mitteilen. In der Praxis kann das etwa vorkommen, wenn die Person, für die wegen Eigenbedarfs die Kündigung ausgesprochen wurde, verstirbt. Der Mieter kann dann in der Wohnung bleiben. Diese Mitteilungspflicht des Vermieters besteht grundsätzlich dann, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Eigenbedarfsgrund entfällt nach Ablauf der Kündigungsfrist

Gibt der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben eine tragfähige Begründung für den Eigenbedarf an dem Wohnraum an, der Eigenbedarfsgrund entfällt aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, so gilt folgendes: Der Vermieter ist zu keiner Mitteilung und auch nicht zu Schadensersatz verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds aber nach Ablauf der Frist noch in der Wohnung wohnte, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 339/04) in einem Urteil. Im verhandelten Fall starb die Angehörige des Vermieters, für die die Wohnung gekündigt wurde. Die Mieterin lebte zum Todeszeitpunkt der Angehörigen des Vermieters aber noch in der Wohnung, obwohl die Kündigungsfrist bereits abgelaufen war. Aber zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist lebte die Verwandte des Vermieters noch, demzufolge bestand der Wohnbedarf noch. In solchen Fällen besteht auch kein Anspruch auf Schadensersatz, entschied das Gericht.

Wenn sich die Lebensverhältnisse des kündigenden Vermieters nach Ablauf der Kündigungsfrist ändern, kann eine Wiedervermietung nach dem Eigenbedarf zulässig sein. Denkbar ist dies beispielsweise, wenn:

• sich ungeplanter Familienzuwachs einstellt und die gekündigte Wohnung zu klein ist,
• der kündigende Vermieter unerwartet ein attraktives Jobangebot in einer anderen Region oder im Ausland erhält und dies wahrnimmt.