Los 10 mejores países en los que solicitar un préstamo inmobiliario como no residente

Conseguir un crédito o préstamo en un banco como no residente no es fácil. En este artículo te explicamos las opciones que tienes para conseguir una hipoteca o crédito como no residente si quieres invertir en una propiedad en algún lugar del mundo para engrosar tu cartera o construir un nido en otro país.

Aunque el típico Turista Perpetuo no pasa en ningún lugar 183 días o más, sí que puede ser recomendable tener un inmueble en algún lugar del mundo que no te convierta en residente fiscal por el simple hecho de poseer una vivienda. Tener un inmueble así te permite, por supuesto, cumplir con mayor facilidad los requisitos de conformidad legal, sin por ello tener que pagar impuestos.

Puede que te sorprenda, pero conseguir un préstamo para una casa o un piso en el extranjero no requiere de magia ni milagros. En este artículo te llevamos de viaje por diez países en los que tienes muchas posibilidades de conseguir financiación para comprar un inmueble incluso constando como no residente. Te mostramos qué bancos y entidades financieras te abrirán sus puertas, qué tipos de interés puedes esperar, qué requisitos deberás cumplir y qué puestos y costes adicionales deberás asumir (aclaración: la información relativa a impuestos, tasas y condiciones de préstamo puede cambiar en cualquier momento).

Chipre

Chipre es un país que mencionamos a menudo en nuestro blog. Tras recuperarse de una crisis bancaria en 2012, ahora es reconocido como uno de los países con mayor crecimiento económico de Europa. Chipre introdujo ya hace tiempo su programa non-dom, que prevé una exención total de impuestos sobre los ingresos por dividendos, intereses y ganancias de capital.

Gracias a la libertad de movimiento, los ciudadanos de la UE no necesitan visado. Para todos lo demás, es posible obtener un permiso de residencia permanente chipriota mediante la compra de una propiedad. Aunque no se exige una cantidad mínima de inversión para su compra, una inversión de al menos 300 000 EUR en bienes inmuebles puede dar derecho a determinados programas de residencia. Además, debes demostrar que cuentas con una fuente de ingresos estable y regular para mantenerte a ti mismo y a las personas a tu cargo.

Requisitos legales para la adquisición de bienes inmuebles

1. Se requiere una autorización especial del Consejo de Ministros.
2. Entre los documentos necesarios figuran los títulos de propiedad, los contratos de venta y un documento de identidad válido.
3. Se requiere la apertura de una cuenta bancaria chipriota.
4. Se exige un contrato preliminar de compraventa y un depósito, que suele oscilar entre el 10 % y el 30 % del precio de compra.

Impuestos y tasas sobre la compra de propiedades

• Impuesto de timbre: gratuito hasta 5000 EUR. Hasta 170 000 EUR, se aplica un 0,15 %; y por encima de esa cantidad se aplica un impuesto de timbre del 0,20 %.
• IVA: estándar al 19 %, con excepciones para la primera propiedad en Chipre, donde puede reducirse al 5 % bajo ciertas condiciones (no más de 130 m² y hasta 350 000 €).
• Impuesto de transmisiones patrimoniales: escalonado al 3% hasta un valor de 85 000 €, al 5 % hasta 170 000 € y al 8 % por encima de esta cantidad.

Costes adicionales: si decides alquilar tu propiedad, deberás calcular tener que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler de entre el 20 % y el 35 %, estando exentos de impuestos los ingresos de hasta 19 500 € anuales. El impuesto sobre bienes inmuebles varía entre el 0,6 % y el 1,6 %, en función del valor de la propiedad. Además, deberás pagar un impuesto municipal de entre el 0,1 % y el 0,2 % del valor de mercado de la propiedad.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Chipre

Chipre también ofrece a los no residentes la oportunidad de obtener préstamos hipotecarios, que suelen requerir un depósito de entre el 40 % y el 50 % del precio de compra. Los tipos de interés varían entre el 4 % y el 7,5 %.

Las principales instituciones financieras chipriotas que conceden préstamos a los no residentes que desean invertir en propiedades son el Bank of Cyprus, el Hellenic Bank y el Eurobank of Cyprus.

Los Emiratos Árabes Unidos

Este es otro país que mencionamos constantemente en nuestros artículos. Emiratos Árabes Unidos es uno de los lugares estratégicos que seguirá manteniéndose relevante durante bastante tiempo. El país atrae la atención mundial por su alto nivel de seguridad, su excelente calidad de vida y sus fantásticas ventajas fiscales.

El mercado inmobiliario de los EAU está abierto a los no residentes y ofrece una amplia gama de oportunidades sin necesidad de ser residente permanente en el país. Una restricción en este sentido es que tanto los inmuebles residenciales como los comerciales deben adquirirse en zonas especialmente designadas, las denominadas zonas de «dominio absoluto». Estas zonas se encuentran en Dubái, Abu Dabi, Sarja y Ras al Jaima, donde los propietarios extranjeros gozan de derechos similares a los de los residentes locales —pues pueden vender, alquilar o arrendar su propiedad—.

En cuanto a la propiedad de la tierra, por lo general no se permite a los extranjeros poseer tierras en los EAU, y la única opción es la de arrendarlas durante hasta 99 años (lo que en derecho se conoce como enfiteusis).

Permiso de residencia mediante la compra de propiedad

Para los extranjeros que deseen residir en los Emiratos Árabes Unidos, la compra de una propiedad puede ser una vía de cara a obtener un visado de residencia. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el visado no se concede automáticamente por la compra de bienes inmuebles, sino que deben cumplirse unos requisitos específicos:

• La Golden Visa, que permite hasta 10 años de residencia, estará a tu disposición siempre que adquieras una o más propiedades (o depósitos bancarios) por un valor total mínimo de 2 millones de AED (unos 544 000 USD, aproximadamente), independientemente de si la propiedad está en construcción (sobre plano) o terminada, y de si se adquiere con o sin hipoteca. Antiguamente, se exigía un pago inicial mínimo de 1 millón de AED o del 50 % del valor de la propiedad para las propiedades hipotecadas o las compras a plazos.
• Puedes optar al visado de residencia para inversores durante 2 años si inviertes al menos 750 000 AED (unos 204 000 USD aproximadamente) en la propiedad (o depósito bancario).

Requisitos legales para la compra de propiedades

A diferencia de otros países como Chipre, los compradores en los EAU no necesitan una autorización específica de una entidad gubernamental para adquirir una propiedad. Sin embargo, sí requieren documentos de identificación válidos —como el pasaporte o el propio documento de identidad—, una prueba de residencia (en el país que sea) y una verificación de los documentos y registros de la propiedad, que pueden variar en función del emirato. Para las personas jurídicas, se requieren documentos adicionales, como certificados de registro de la empresa y documentos de constitución, todos ellos traducidos y compulsados ante notario en inglés y árabe.

Financiación inmobiliaria para no residentes en los Emiratos Árabes Unidos

Numerosos bancos de los EAU ofrecen financiación inmobiliaria, como el Emirates NBD, el Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB), el First Abu Dhabi Bank (FAB), el Dubai Islamic Bank (DIB) y el HSBC. Con tipos de interés que oscilan entre el 2 % y el 6 % anual, los EAU presentan una opción de financiación atractiva en comparación con otros destinos. El pago inicial mínimo para los residentes es del 20 % del precio de compra, lo que permite financiar hasta el 80 % del valor de la propiedad. Para propiedades de precio superior a 5 millones de AED, el pago inicial mínimo aumenta al 30 %. Sin embargo, algunos bancos pueden exigir un pago inicial más elevado e imponer límites de edad a la oferta de préstamo. Para los no residentes, la financiación máxima suele ser del 50 %. Gracias a un cambio reciente, este 50 % también se tienen en cuenta a la hora de obtener la Golden Visa de 2 millones de AED.

Esta información ofrece una visión general, y los criterios específicos pueden variar según el banco.

Panamá

Otro de nuestros favoritos por excelencia: gracias a su estratégica ubicación como punto de conexión preferente entre las Américas, Panamá se está consolidando como el principal centro financiero de Latinoamérica.

Sin embargo, el atractivo de Panamá para los extranjeros no se limita al acceso preferente a playas caribeñas del que goza: Panamá es uno de los países más libres del mundo y cuenta con un sistema fiscal extremadamente favorable, lo que atrae el interés de inversores de todo el mundo.

A diferencia de otros países, como los Emiratos Árabes Unidos, en Panamá no existen restricciones para la compra de propiedades por extranjeros, sino que estos disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos panameños a la hora de comprar y poseer propiedades —incluida la propiedad «fee simple», es decir, sin restricciones—. Sin embargo, se debe distinguir entre los títulos de propiedad y los llamados «derechos de posesión». Estos últimos ofrecen menos seguridad jurídica, aunque no conlleven impuestos sobre la propiedad. Algunos propietarios de pequeñas islas caribeñas se han encontrado con que la tierra tenía otros dueños 10 años después de su regreso. La propiedad se basa en el uso real: si no es así, otra persona puede reclamarla para sí. Por tanto, es necesario urbanizarla inmediatamente o, al menos, protegerla —aunque, de todos modos, la mayoría de los terrenos de Panamá ya están catastrados—.

Todo lo que necesitas para adquirir una propiedad es la presentación de documentos personales —como el pasaporte o el documento de identidad—: olvídate de cantidades mínimas de inversión y de requisitos específicos de visado.

Permiso de residencia mediante la compra de propiedad en Panamá

Poseer una propiedad en Panamá no conduce automáticamente a la residencia, pero puede facilitar el proceso a través de dos vías principales:

1. Golden Visa: uno de los principales criterios para obtenerlo es poseer una propiedad en Panamá por un valor mínimo de 300 000 USD. En el futuro, este valor aumentará a 500 000 USD.
2. Visa de las Naciones Amigas: disponible para ciudadanos de más de 40 países, entre los que se incluyen Argentina, Australia, Brasil, Canadá, Chile, Chipre, Corea del Sur, España, Estados Unidos, Francia, Alemania, México, Portugal y Uruguay, entre otros; en los que se exige ser propietario de un inmueble por valor de al menos 200 000 USD. Otras condiciones son unos ingresos mínimos, un depósito en un banco panameño, contar con seguro médico y demostrar antecedentes penales limpios.

Impuestos y costes de las transacciones inmobiliarias en Panamá

Estos son los impuestos y tasas que debe pagar en comprador:

• impuestos sobre la renta de entre el 15 % y el 25 % de los ingresos brutos por alquiler; y
• un impuesto anual sobre la propiedad con tipos progresivos de entre 0 % y el 1 %, en función del valor de la propiedad —las propiedades por debajo del 120 000 USD están exentas de impuestos—.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Panamá

Los bancos panameños suelen ofrecer financiación de entre el 50 % y el 70 % del valor de la propiedad para no residentes, con un pago inicial requerido de entre el 30 % y el 50 %. Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de 20 años oscilan entre el 4 % y el 8 % para los residentes —a los no residentes se les aplican tipos más elevados—.

Entre las entidades que ofrecen préstamos inmobiliarios a no residentes se encuentran el Banco General, el Citibank Panamá y el Scotiabank Panamá.

Por cierto, si te interesa el tema bancario, en Librestado ofrecemos una enciclopedia de bancos internacionales que podría interesarte: Puedes adquirirla aquí.

México

México es uno de los destinos más atractivos para los viajeros perpetuos: el país no solo enamora con su fascinante cultura milenaria, sus tequilas y burritos o sus playas idílicas, sino que también va camino de convertirse en el Dorado contemporáneo, gracias a las importantes ventajas fiscales que ofrece y a su atractivo programa de residencia a través de la inversión inmobiliaria.

A diferencia de lo que ocurre en algunas regiones, como los EAU, en México los extranjeros no necesitan un permiso especial del Gobierno para adquirir una propiedad siempre que no esté situada en las llamadas zonas restringidas, es decir, áreas situadas hasta 100 km de la frontera o a 50 km de la costa. En estas zonas, la compra debe realizarse a través de un contrato de fideicomiso con un banco mexicano que otorgue al comprador el control total de la propiedad, de forma que sea el banco el que queda registrado formalmente como propietario en el registro de la propiedad.

La compra de una propiedad en México no está vinculada a una cantidad mínima de inversión, pero deben cumplirse ciertos criterios financieros para obtener la residencia a través de la compra de propiedad. Poseer una propiedad en México no conduce automáticamente a la residencia, pero si estás interesado en la residencia a largo plazo, sí que puedes obtener un permiso de residencia mediante la inversión en una propiedad. La residencia temporal suele requerir una prueba de ingresos regulares o un saldo bancario suficiente, o la propiedad de un inmueble con un valor mínimo de 2 804 000 MXN (unos 164 000 USD). También existe la posibilidad de obtener la residencia permanente a través de Librestado sin necesidad de demostrar liquidez.

Para adquirir una propiedad en México, es necesario que un notario designado por el Estado supervise todo el proceso de compra, desde la documentación hasta el registro del nuevo título. Además, se requiere la inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) para cumplir con las obligaciones fiscales. También te exigirán documentos de identificación válidos, un visado mexicano, una cuenta bancaria mexicana, prueba de financiación y documentos de propiedad —como contratos y certificados, por ejemplo—. Todas las transacciones deberán realizarse en español e inscribirse en el registro de la propiedad.

En cuanto a la financiación inmobiliaria, el sistema bancario mexicano está abierto a los no residentes, aunque las condiciones pueden ser menos atractivas que en otros países. Para solicitar un préstamo se requiere un pasaporte válido, una prueba de ingresos, una cuenta bancaria mexicana y suficiente solvencia. Con un pago inicial mínimo del 30 % y tipos de interés de entre el 9 % y el 13 % para plazos de unos 20 años, las condiciones del préstamo se sitúan muy por encima de las de muchos otros países. Algunos de los principales proveedores de hipotecas para no residentes son el BBVA Bancomer, el Santander México y el HSBC México.

Paraguay

Este país es uno de los más interesantes para aquellos que quieren trabajar en su Teoría de las Banderas. Paraguay ofrece una economía estable, bajo coste de vida, exención de impuestos sobre los ingresos procedentes del extranjero y la cálida hospitalidad de sus gentes para con los extranjeros; no es de extrañar que Paraguay se considere cada vez más un destino atractivo para los inversores inmobiliarios.

El mercado inmobiliario abierto permite a los extranjeros comprar, poseer y vender tanto inmuebles residenciales como comerciales. La única restricción se refiere a la compra de terrenos y propiedades dentro de un radio de 50 km de las fronteras del país.

Paraguay no solo ofrece propiedades urbanas, sino que también cuenta con tierras fértiles ideales para la agricultura y la ganadería a precios bastante asequibles en comparación con otros países. Sin embargo, hay que tener en cuenta que ciertas propiedades rurales pueden estar sujetas a restricciones de uso, pues la normativa medioambiental puede limitar el desarrollo.

¿La posesión de una propiedad en Paraguay da derecho a un permiso de residencia?

La mera propiedad de un inmueble en Paraguay no conduce directamente a la residencia. Si deseas permanecer en el país durante más tiempo, deberás solicitar un permiso de residencia temporal. Este permiso tiene una validez máxima de dos años y puede convertirse en un permiso de residencia permanente pasado dicho plazo. El proceso es muy sencillo y barato… y, naturalmente, ¡también podemos ayudarte con ello!

Además, el programa SUACE ofrece la oportunidad de convertirse en residente permanente en Paraguay a quienes inviertan al menos 70 000 USD y creen una empresa en el país. Una mera inversión inmobiliaria no basta: se requiere un verdadero plan de negocios y la contratación de empleados locales.

Requisitos legales para la adquisición de propiedades por no residentes

No existen importes mínimos de inversión ni requisitos de residencia para adquirir una propiedad en Paraguay, pero sí algunos requisitos importantes:

• Es obligatoria la intervención de un notario público.
• Los documentos requeridos incluyen un pasaporte válido, un documento de identidad, un certificado de matrimonio, una prueba de residencia y una prueba de medios financieros.
• Si compras a través de un representante, se te exigirá un poder notarial.
• También se requieren documentos relacionados con la propiedad, como extractos del registro de la propiedad o títulos de propiedad.

Los compradores son responsables de las tasas legales y del registro, que varía en función del valor de la propiedad. Como propietario, hay que pagar impuestos anuales sobre la propiedad, que varían entre el 0,1 % y el 1 % del valor de tasación. Los ingresos por alquiler superiores a 11 000 USD anuales están sujetos a un impuesto del 5 %.

Aunque puedes acceder a hipotecas, el entorno poco desarrollado del mercado hipotecario en Paraguay puede dar lugar a tipos de interés más altos y a dificultades para obtener financiación. Los tipos de interés suelen oscilar entre el 9 % y el 12 %, con un pago inicial de entre el 20 % y el 30 %.

La financiación requiere una documentación similar a la de otros países, incluido un pasaporte válido y una prueba de ingresos estables.

Bancos como el Banco Nacional de Fomento (BNF), el Banco Continental o el Banco Itaú ofrecen hipotecas a no residentes, y nuestro equipo puede ayudarte a abrir una cuenta en cualquiera de los dos últimos.

Si quieres recibir asesoramiento personalizado, ponte en contacto con nosotros.

España

España, con sus veranos soleados y sus templados inviernos (dependiendo de la zona, claro), es un destino especialmente atractivo para todo tipo de personas; y una de nuestras opciones favoritas para establecer una residencia de conformidad legal.

Aunque la compra de una propiedad en España no te otorga automáticamente derechos de residencia, sí puede abrirte las puertas al codiciado programa Golden Visa. Este programa permite a los ciudadanos no comunitarios obtener un permiso de residencia temporal si realizan inversiones significativas en España, como la compra de una propiedad por un valor mínimo de 500 000 EUR. Eso sí, ten en cuenta que la Golden Visa está a punto de desaparecer en España.

La otra opción que sí estaría disponible es el permiso de residencia temporal, que se concede por 2 años prorrogables. Tras 5 años de residencia temporal continuada, estarás listo para solicitar un permiso de residencia permanente.

Requisitos legales para no residentes

El proceso de compra en España es relativamente sencillo: la única diferencia con la mayoría de países es la necesidad de un NIE (Número de Identificación Fiscal). Por norma general, también te solicitarán los documentos habituales:

• Pasaporte o documento de identidad.
• Poder notarial (si fuera necesario).
• Documentos sobre la propiedad, como las escrituras, el contrato de compraventa y el registro de la propiedad.

Además, tendrás que pagar un impuesto sobre plusvalías por la venta, que oscila entre el 19 % y el 24 %. Como propietario de una vivienda en España, también deberás hacer frente a otros muchos impuestos, como los siguientes:

• Impuesto sobre bienes inmuebles: un impuesto anual sobre el valor imponible de la propiedad, que varía entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, en función de la región española.
• Impuesto sobre el patrimonio: un impuesto anual sobre el patrimonio neto de los particulares, que asciende a entre el 0,2 % y el 3,5 % del valor catastral de la propiedad, pero que solo se aplica a partir de distintos umbrales —en función de la región—.
• Impuesto sobre la renta de los alquileres: un impuesto a tanto alzado del 24 % sobre los ingresos brutos procedentes del alquiler de inmuebles.

Financiación inmobiliaria para no residentes en España

Sí, los bancos españoles también ofrecen alguna que otra opción en este sentido, pero con ciertas peculiaridades.

Estas entidades conceden préstamos de hasta el 70% del valor del inmueble —aunque este porcentaje puede variar en función del origen del solicitante—. La mayoría de los solicitantes extranjeros suele recibir una oferta de aproximadamente el 60% del valor de la propiedad.

Aunque los no residentes pueden esperar tipos de interés más altos y plazos de amortización más cortos, los tipos hipotecarios en España son ciertamente atractivos en comparación con los de otros países, como México y Turquía.

Normalmente, los no residentes se limitan a una hipoteca a tipo fijo, con tipos de interés que varían entre el 2 % y el 4 % en función del valor de la propiedad y el perfil del comprador.

Algunos de los bancos españoles que ofrecen estos préstamos inmobiliarios a no residentes son el Banco Santander, el BBVA y CaixaBank.

Si quieres más información relevante acerca de España, échale un vistazo a la Ley Beckham.

Brasil

La cultura brasileña encandila a muchos extranjeros por su encanto y hospitalidad: Brasil ofrece un tipo de cambio favorable para divisas más fuertes, paisajes impresionantes, clima agradable, costo de vida asequible y ambiente cálido; y permite a los no residentes comprar propiedades en el país aunque vivan en el extranjero o no tengan residencia permanente.

En Brasil, los extranjeros tienen casi los mismos derechos que los ciudadanos brasileños a la hora de comprar una propiedad urbana o rural. Sin embargo, existen las siguientes excepciones:

• no es posible poseer propiedades en un radio de 150 km a lo largo de las fronteras nacionales sin autorización del Congreso Nacional; y
• existen restricciones en cuanto al tamaño de las propiedades rurales que un extranjero puede poseer, y estas varían según la región.

La compra de un inmueble en Brasil no conduce automáticamente a la residencia. Sin embargo, si deseas permanecer en el país durante más tiempo, la obtención de una Golden Visa puede ser una buena opción. Para ello, deberás invertir al menos 1 millón de reales (algo más de 200 000 USD) en una propiedad.

Para inmuebles en las regiones Norte o Nordeste, el importe mínimo exigido puede reducirse hasta un 30 %, hasta los 700 000 reales (algo más de 140 000 USD). Puedes invertir esta cantidad en una única propiedad o en varias.

Cabe señalar que el visado de inversor en Brasil solo es válido para la compra de propiedades residenciales y comerciales urbanas, pero no para propiedades rurales.

La Golden Visa te otorga un permiso de residencia temporal de entre 2 y 4 años, así como la opción de solicitar posteriormente un permiso de residencia permanente.

IMPORTANTE: al igual que la green card estadounidense, la residencia permanente en Brasil conlleva una responsabilidad fiscal ilimitada en el país. Tenlo en cuenta antes de solicitarla.

Requisitos legales para la adquisición de propiedades por no residentes

en Brasil

El proceso de compra de un inmueble en Brasil tiene algunos requisitos específicos, como los siguientes:

• Es necesario el CPF (número de identificación fiscal para personas físicas) o en CNPJ (número de identificación fiscal para personas jurídicas). Este número es esencial para una gran variedad de transacciones en el país, como la apertura de una cuenta bancaria desde la que acceder a préstamos inmobiliarios. Puedes solicitarlo a través de la página web de la Receita Federal (la hacienda brasileña) o en la embajada o consulado de Brasil en tu país de origen. Nuestro equipo local también puede ayudarte si lo necesitas.
• Todas las transacciones inmobiliarias deben formalizarse ante notario, y se te exigirá la inscripción en el registro de la propiedad para garantizar la legalidad.
• Los documentos necesarios incluyen un pasaporte válido o equivalente para los brasileños y, en ciertos casos, un poder notarial.

Para que Brasil acepte estos documentos, deberás presentarlos traducidos al portugués y legalizados ante notario por un traductor jurado registrado en Brasil.

El vendedor debe pagar un impuesto de plusvalía del 15 % sobre el producto neto de la venta. Como propietario, también deberás pagar un impuesto anual sobre la propiedad de entre el 0,1 % y el 1 % del valor de tasación del inmueble. Los ingresos por alquiler superiores a 11 000 USD anuales están sujetos a un impuesto del 15 %.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Brasil

Aunque la compra de una propiedad es un proceso sencillo para los extranjeros, obtener un préstamo inmobiliario como no residente puede resultar complicado. La mayoría de los bancos exigen la condición de residente o, al menos, un permiso de residencia de larga duración.

Los extranjeros pueden financiar hasta el 80 % del precio de la propiedad, pero pueden esperar tipos de interés de entre el 8 % y el 12 % para plazos de hasta 20 años.

Los principales bancos ofrecen financiación, como el Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal y el Itaú.

Argentina

Actualmente Argentina sigue siendo la gran promesa de la libertad que abandera el presidente electo Javier Milei: invertir en propiedades en Argentina —conocida como la «París de Sudamérica»— resulta cada vez más atractivo para los inversores extranjeros, especialmente por la devaluación de la moneda. Sin embargo, los terrenos agrícolas también pueden resultar sumamente lucrativos: el viñedo que Christoph posee en el Valle de Uco, de apenas una hectárea, se ha revalorizado un 40 % en tres años porque ofrece unas condiciones inmejorables para los vinos tintos.

Comprar una propiedad en Argentina es fácil para los extranjeros, pues gozan de los mismos derechos civiles que los locales a la hora de comprar propiedades urbanas. Sí se aplican restricciones a las propiedades rurales, como la prohibición de comprar tierras con importantes fuentes de agua o en determinadas zonas de más de 1000 hectáreas.

Además, los extranjeros no pueden poseer más del 15 % del total de las tierras rurales de Argentina, y no se les permite comprar en zonas de seguridad fronteriza. Los extranjeros necesitan una autorización especial del Registro Nacional de Tierras Rurales para comprar tierras.

Lamentablemente, no existe ningún programa específico en Argentina que conceda la residencia únicamente a través de la inversión inmobiliaria. Si quieres obtener un visado de residencia, deberás seguir otros caminos —como los ingresos o la inversión en negocios—.

¿Qué requisitos legales deben cumplir los no residentes para comprar una propiedad en Argentina?

• Se te exigirá un número de identificación fiscal (CIT) para todos los asuntos fiscales.
• Deberás abrir una cuenta bancaria argentina para las transacciones financieras.
• Es necesario solicitar un CUIL —Código Único de Identificación Laboral—.
• Es obligatorio trabajar con un agente inmobiliario argentino.
• Un escribano notarial debe dar fe de la transcripción y garantizar la legalidad de los pagos de impuestos y la documentación.
• Los documentos notariales deben estar firmados, por lo que la representación mediante poder notarial es posible.
• Se requiere una prueba válida de residencia en Argentina.

Para que la transacción sea válida, todos los documentos deben estar en español y, si no lo estuvieran desde el principio, certificados por un traductor jurado registrado en Argentina.

El vendedor soporta el impuesto de plusvalía del 15 % sobre el beneficio de la venta. Como propietario, hay un impuesto adicional sobre la propiedad y los impuestos locales —que varía en función del tipo de propiedad y la región—, así como un impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler de entre el 9 % y el 35 %.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Argentina

Aunque es posible, encontrar financiación no es tarea fácil debido a la inestabilidad económica, las fluctuaciones monetarias y los estrictos controles de divisas del país. Las hipotecas representan una pequeña proporción de las transacciones financieras en el país, con tipos de interés elevados y bancos cautelosos a la hora de conceder préstamos a extranjeros.

Se puede obtener financiación de hasta el 80 % del valor de las nuevas construcciones y del hasta el 75 % para los inmuebles ya existentes. Las entidades crediticias más conocidas son el Banco Hipotecario, el Banco Provincia y el Banco de la Nación.

Argentina también es célebre por el turismo de nacimiento: ahora que Alemania permite la doble nacionalidad, puede que a los alemanes les merezca la pena echarle un vistazo a esta oportunidad.

Italia

La reconocida riqueza cultural de Italia, su exquisita gastronomía, sus impresionantes paisajes, su clima cálido y su costo de vida asequible —en comparación con otros destinos europeos— la convierten en un auténtico imán para los extranjeros que buscan invertir en propiedades.

En Italia, los extranjeros —ya sean residentes o no— pueden adquirir una amplia gama de propiedades: residenciales, comerciales y terrenos. Los precios de los inmuebles italianos y los costes de transacción suelen ser más atractivos que en países vecinos como España o Portugal.

Sin embargo, hay que tener en cuenta la estricta normativa que se aplica a las propiedades situadas en zonas históricas y las restricciones para los ciudadanos extracomunitarios y de fuera del EEE. Para los ciudadanos de la UE o del EEE, el proceso de compra es similar al de los ciudadanos italianos, pues el país no aplica restricciones especiales. Los extranjeros de países no pertenecientes a la UE o al EEE pueden comprar propiedades en Italia siempre que exista un acuerdo internacional que permita a los italianos comprar propiedades en estos países.

Desgraciadamente, la posesión de una propiedad por sí sola no garantiza el derecho de residencia en Italia (para los ciudadanos de fuera de la UE). A diferencia de otros países, Italia no ofrece programas de visados basados únicamente en la inversión inmobiliaria.

¿Qué requisitos legales deben cumplir los extranjeros para comprar un inmueble en Italia?

• Se requiere una autorización previa a la compra y un crédito.
• Necesitarás un número de identificación fiscal emitido por la autoridad fiscal italiana (Agenzia delle Entrate) para todas las transacciones y pagos de impuestos en Italia.
• Es imprescindible abrir una cuenta bancaria italiana para pagar el precio de compra y todos los gastos e impuestos relacionados.

Los vendedores deben pagar un 20 % de impuesto sobre plusvalías sobre el beneficio neto de la venta de una propiedad que se haya mantenido durante menos de cinco años.

Como propietario, deberás pagar el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, de entre el 0,4 % y el 0,7 % del valor catastral, así como los impuestos sobre los ingresos por alquiler, de entre el 23 % y el 43 % de los ingresos brutos.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Italia

Aunque los bancos italianos favorecen los préstamos a residentes o a quienes desean convertirse en residentes, es posible obtener una hipoteca como no residente en determinadas circunstancias, siempre que puedas demostrar que dispones de ingresos regulares.

Las condiciones suelen ser menos favorables para los no residentes, con una relación préstamo-valor (LTV) de entre el 40 % y el 50 %, frente al 80 % que las entidades ofrecen a los residentes.

Los bancos más conocidos que conceden hipotecas a extranjeros son el Intesa Sanpaolo, el UniCredit y el Monte dei Paschi di Siena. Todos ellos ofrecen importes de préstamo a partir de 50 000 EUR y tipos de interés de entre el 3 % y el 5 %.

Turquía

Turquía no solo seduce por su impresionante naturaleza y su rica cultura, sino que también ofrece oportunidades únicas a los inversores inmobiliarios —a pesar de que los precios de compra hayan sido, con diferencia, los que más han subido porcentualmente en los últimos años debido principalmente a una «invasión pacífica» de compradores rusos—.

A diferencia de otros países, Turquía permite a los extranjeros comprar propiedades sin necesidad de ser ciudadanos ni residentes permanentes. No obstante, existen algunas restricciones a tener en cuenta, como la limitación de la cantidad de terreno que pueden poseer los extranjeros y la prohibición de comprar propiedades en zonas militares.

La compra de una propiedad por sí sola no garantiza el derecho de residencia en Turquía, pero una inversión suficiente en bienes inmuebles puede ayudarte no solo a obtener un derecho de residencia, sino también la ciudadanía turca a través del programa Golden Visa, siempre que inviertas una cantidad mínima de 400 000 USD. Esta cantidad ha aumentado considerablemente de un tiempo a esta parte, pues antes era de 250 000 USD.

¿Qué requisitos legales deben cumplir los compradores no residentes?

• Un certificado obligatorio de seguro contra terremotos (DASK) antes de la expedición del Tapu (título de propiedad).
• Un número de identificación extranjero, disponible en el Departamento de Inmigración —si no dispones de un permiso de residencia—.
• Un número de identificación fiscal, necesario para las transacciones bancarias y la apertura de cuenta bancaria en Turquía.
• Para edificios de nueva construcción, necesitarás un certificado Iskan, que acredita el cumplimiento de la normativa de construcción.

Además del precio de compra, el vendedor está sujeto al impuesto sobre plusvalías. El comprador, por su parte, deberá pagar impuesto anual sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la renta por los ingresos de alquileres.

Financiación inmobiliaria para no residentes en Turquía

Los bancos turcos suelen financiar entre el 50 % y el 70 % del precio de la vivienda, mientras que los ciudadanos de la UE pueden obtener hasta el 80 %. Los tipos de interés de las hipotecas en divisas varían entre el 5 % y el 10 % anual, según el importe del préstamo, el plazo, tu situación financiera y la divisa. Los préstamos en divisas estables —como el euro o el dólar— suelen ser más baratos que los concedidos en liras turcas.

Los plazos de amortización oscilan entre 10 y 15 años. Entre los bancos que ofrecen hipotecas a extranjeros se encuentran el Akbank, el HSBC y el Garanti BBVA.

El mero hecho de poseer una propiedad no te convierte automáticamente en residente fiscal.

Las llaves de tu inmueble son las llaves de tu libertad

Una de las ventajas es que poseer una propiedad en cualquiera de los países mencionados no te convierte automáticamente en residente fiscal, cada país tiene sus propios criterios para determinarla. Aquí encontrarás un análisis detallado de cada criterio. En todos los países mencionados el desencadenamiento real de la obligación tributaria es, como mínimo, evitable o poco crítico —pues, de todos modos, son países mayoritariamente exentos de impuestos—: Panamá, Paraguay y los EAU no suponen ningún problema fiscal, mientras que Italia, España, Argentina y Brasil no vinculan la propiedad inmobiliaria al centro de intereses vitales. Brasil, por otra parte, sí exige un permiso de residencia permanente. En el caso de Turquía y México, tener una vivienda a disposición puede convertirte en residente fiscal, pero podrás librarte de la responsabilidad fiscal siempre que poseas una segunda propiedad en otro país.

Si tienes alguna duda sobre cómo podemos ayudarte, puedes contactarnos. Y, por supuesto, estaremos encantados de guiarte a través de nuestro servicio de consultoría.

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