抵押房產換取現金流好嗎？理財達人：不用死守「沒貸款」，房子和金錢都是讓你活得更好

編按：作者是GoodWhale共同創辦人暨執行長，當家人欠債3000萬，他只能帶刀上門找黑道，剁手宣誓必定還清。從理債到理財，他學會理性計算的系統化投資法，讓身價破億。

作者： Will 黃士豪

無論你認為你的財務狀況多麼複雜，你一定處在這四大分類當中，分別是：牢籠迴圈族、坐吃山空族、亡命天涯族或是輸在起跑點。

從損益表的收入扣去支出，我們得到了盈餘，從資產負債表的資產扣去負債，我們得到了淨值。而盈餘、淨值為正值、負值、或零，則可以用四個象限來表達，這一至四象限分別是（＋，＋ ）、（－，＋ ）（－，－）（＋，－）。接著我們便可以來探索，四個象限的財務現況，如何啟動實現人生財富的優先行動策略。

房子有了，其他都沒有？

第二象限（－，＋）：坐吃山空族

這個類別的情況我稱為坐吃山空族，常見於失業中，正在尋求下一份工作的人，或某些中年危機、公司減薪，甚至開始放無薪假，導致入不敷出、吃老本的人。也可能是退休後空有退休金，好不容易還清房貸的人。這類型的人必須要馬上止血，找到工作或是利用資產變現的形式，先養活自己！至少先存下一年開銷，在開支打平＋ 10% 儲蓄的情況下去探索熱情！

在這個象限的好處，就是至少手邊還有一點錢。但即便如此，也不夠讓他們無憂無慮地終老。

常聽到一個概念—趁年輕買個房、把繳房貸當成儲蓄，老了的時候至少還有房子，至少晚年生活就不用擔心。真的是這樣嗎？

事實上，這只是減少退休之後的「居住成本」而已。除了房貸、房租外，一樣要操煩其他生活開銷、生活品質，甚至晚年的照護。也因此，終其一生為了買房，而沒有太多積蓄，也沒有什麼餘裕進行其他資產配置的人，到了退休後，最有可能的生活狀態就是：一邊擔心健康、一方面斤斤計較生活支出。由於只剩儲蓄跟勞保、勞退可以用，一不小心超支，就要擔心坐吃山空。

簡單生活並沒有錯，只是絕大多數人心目中的退休，似乎都希望能到處走走、有時間學習新事物等，而不是只能哪裡不用錢、哪裡有補助，就往哪裡去。因為終於還清房貸，於是每天的焦慮就變成「到底是錢先花完還是人先走」：錢先花完，怕晚年沒保障；人走了，錢還在，心有不甘。這樣的焦慮程度相較於面對房貸，甚至有過之無不及。

而對於發生在壯年時期的被迫轉職、無薪假，或是降薪工作、吃老本生活等情況，其實倒也不用太焦慮。因為從職涯發展角度來看，反而還大有可為。

無論是壯年吃老本，還是退休坐吃山空，都同樣適用於以下的脫困策略！

脫困三策略

策略 ①：資產活化的思維

落在這個類別的退休族群通常都有房產，或是投資型保單、儲蓄險等資產，總和也都大於負債。但因為長年以來的觀念，導致注意力只放在現金上面；因此忽略了其他資產其實可以拿來運用，創造更多收益。所以有一部分人光是藉由活化資產，基本上就能從第二象限右移到第一象限了。

而活化主要來自兩個方式：一、資產變現、二、抵押槓桿。

資產變現就是直接出售低回報的資產（例如定存、沒有綁定什麼重要主險的儲蓄險，不知道到底在幹麼的投資型保單等）。

而抵押槓桿則是用現有資產去進行抵押，從銀行拿錢出來（要符合槓桿原則），直接把現金拿回來，放到可以帶來相對穩健現金流的標的上，如債券、殖利率高的好公司、金融股 ETF、房地產信託基金（REITS）等，或是一些能月發甚至季發配息的基金，增加每個月的收入。目標是能打平本來開銷、以及槓桿延伸的每月支出。

如果是用房產抵押，千萬不要想著「好不容易還完房貸，怎麼又要貸款」！請永遠回到錢的根本：房子、錢都是拿來讓你活得更好，你不需要死守一間「沒有貸款」的房子、看著帳上慢慢坐吃山空，或是謹守勞保勞退每月的金額，讓自己綁手綁腳。那樣就像是一輩子只為房子而活，到最後再讓勞保勞退來決定自己怎麼活。

如果是用房子抵押貸款，也請盡可能延長寬限期，讓自己能在比較沒有壓力的情況之下，爭取更多時間執行「脫困三策略」的策略 2、策略 3。

針對壯年族群，做這樣的資產盤點活化也是必要的。因為職涯還有很長的時間，用複利的角度思考，其實每一塊錢都很重要。也因此我常提醒大家做自己所有資產、微資產的盤點，大到房產、投資組合，小到自己家裡閒置的跑步機、家電，甚至包含買了沒在練的吉他鋼琴、高爾夫球具，都是可以拿來變現的好資產。

重點不在金額大小，甚至如果沒人買也能直接捐掉。因為目的是要讓這些微資產也開始活化、物盡其用，去到它們該去的地方，不要因為你的「以後會用到」而閒置在那裡。這能讓你的生活重新聚焦在你該聚焦的地方，減少環境上的干擾。

無論金額大小，至少你的居住工作環境能重獲更多空間，而你的思緒、注意力也更能專注在為自己創造價值的方向上。這時，就可以將拿到的資金，按照資產配置與投資組合的原則，重新進行分配。也可以當作自己的緊急備用金，讓自己有更充裕的緩衝時間，找到下一份工作或打造新的收入來源。

策略 ②：反退休的財富因子跑道

我不相信退休這件事，當然也不認為退休就應該過著單純消耗、沒有任何產出的生活。所以上述的第一步是從擺脫貸款到重新槓桿，也就是從退休晉升「反退休」狀態—做你有優勢、能帶來快樂、同時可以造福自己也造福別人的事，也就是發揮財富因子，讓自己的每一天更有意義。

我們並不需要追求財富因子能立即為我們帶來多大的財務回報，而是追求先能讓自己的生活慢慢圍繞財富因子而設計。因為這樣才是真正打造出一個能讓我們不再擔心收入，並且踏上有無限收入上漲空間的生命旅程。

因為這個象限的人還有資產，所以可以在緊急備用金的基礎之上，增加半年的生活費，給自己最多一年時間來摸索。目標不在於一年時間就要達到多高的收入，而在能夠用這一年時間，看到財富因子領域的更多可能。

這對於一年後的自己要繼續投入還是轉換跑道，或甚至是增加副業來維持Ｊ型曲線的投資預算，將是重要的依據。

更重要的是，你也開始在這個領域認識越來越多志同道合的人、每天期待能學習新的事物，或是看到新的風景。比起很多人覺得要等到「賺夠錢」才能過這種生活，你一開始就做到，不正是實現「人生財富」最美妙的地方嗎？

策略 ③：收支平衡為王

承接策略 2，當我們開始探索、投入發展財富因子之後，我們將調整自己的資產配置，來給自己時間打造財富因子的跑道。而在損益方面也需要做出階段性的努力—進行支出盤點。

支出盤點需要我們重新檢視自己的所有開銷，並對其進行靈魂拷問，是不是真的需要？是不是真的沒有花就活不下去？重新回歸到「生存線」等級的開銷水準，再斟酌自己的生活品質進行調整，以達到開銷的最有效狀態。

結果不在於調整完後有沒有比本來更低，而是確定這樣的開銷狀態，能讓自己處於最穩定的狀態，也能增加盈餘的可預測性。

但即便如此，在預算用完之前，財富因子帶來的收入可能仍未達到我們的基本開銷。

在這種時候，我們最不能做的決定，就是認為財富因子賺不到錢所以就此放棄，又走回頭路回去為了錢而工作。反之，要思考的是：如何讓自己在收支平衡的狀態下，持續讓財富因子繼續滾動，直到達到Ｊ型曲線的上揚。

也因此，你要做的只有兩個方向：一為重新配置資產，編列更多預算來讓自己繼續專注財富因子的發展；二為找到能夠最小程度影響財務因子發展的收入來源，至於衡量的標準就是你的開銷和時間了，即便那有可能不是自己很喜歡的事。

不過我相信，在這樣的狀態，你也不會有太多負面情緒了，就如同尼采所說—一個人知道自己為什麼而活，他就能忍受任何一種生活。

本文摘自三采文化的《這輩子賺多少才夠？：【行動清單×10張表格】逆轉勝！成為自己的富一代》