Anche l’immobile realizzato in violazione della normativa urbanistico–edilizia può beneficiare delle norme in tema di tutela delle distanze

Il fatto che un immobile sia stato realizzato in violazione della normativa urbanistico–edilizia, o che sia stato comunque oggetto di procedimento di sanatoria di abusi edilizi, non esclude che esso sia comunque assistito dalla tutela generale prevista dalle norme in tema di distanze.

Le norme di cui all’art. 872, secondo comma, c.c. in tema di distanze tra costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile in subiecta materia, sono le uniche che consentano, in caso di loro violazione nell’ambito dei rapporti interprivatistici, la richiesta, oltre che del risarcimento del danno, anche della riduzione in pristino, a nulla rilevando, per converso, il preteso carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita, la disomogeneità della sua destinazione rispetto a quella (legittimamente) conferita al fabbricato del privato istante in conformità con le disposizioni amministrative in materia, la sua (asserita) rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio, la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa, circostanze, queste, che, pur legittimando provvedimenti demolitori o ablativi da parte della P.A., e pur essendo astrattamente idonee a fondare una pretesa risarcitoria in capo al presunto danneggiato, non integrano, in alcun modo, gli (indispensabili) estremi della violazione delle norme di cui agli artt. 873 e ss. c.c. (o di quelle in esse richiamate).

Il principio è stato ribadito dalla Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l’ordinanza del 8 maggio 2024, n. 12535, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato la decisione del merito resa dalla Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 1435 del 2019.

La vicenda

Con ricorso per denuncia di nuova opera in data luglio 2004 Giulio Catone evocava in giudizio Pompeo e Mevio Diomede innanzi il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Casoria, invocando la sospensione delle opere di sopraelevazione intraprese dai convenuti per realizzare un sottotetto.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale di Napoli, con ordinanza in data 08.2004, ordinava la sospensione dei lavori fissando il termine di 30 giorni per l’introduzione del giudizio di merito.

Con atto di citazione notificato in data 09.2004 Giulio Catone introduceva il giudizio predetto, evocando i convenuti innanzi il medesimo ufficio giudiziario campano e chiedendo la loro condanna all’arretramento del fabbricato di loro proprietà, eretto a distanza dal confine e dal fabbricato dell’attore inferiore a quella prevista dalla norma del regolamento locale, ed al risarcimento del danno.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Casoria, con sentenza n. 409 del 2012, accoglieva la domanda di arretramento, rigettando invece quella risarcitoria per difetto di prova del danno lamentato dall’attore.

Con la sentenza n. 1435 del 2019, la Corte di Appello di Napoli rigettava il gravame proposto da Pompeo e Mevio Diomede avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Per la cassazione della decisione di appello Pompeo Diomede ha proposto ricorso, affidandosi a cinque motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo, la parte ricorrente ha lamentato la violazione o falsa applicazione degli artt. 81, 99 c.p.c., 2907, 872, 873, 832, 1027, 1028, 1029, 1031, 1079 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe rilevato che il Catone, originario attore, difettava di legittimazione attiva, non avendo egli fornito la prova del suo diritto di proprietà, e comunque non avendo dimostrato che il suo fabbricato, eretto in parte sulla linea di confine tra i fondi ed in parte invece con arretramento di 3,5 metri rispetto alla stessa (distanza ridotta a 2,10 metri dal filo esterno dei balconi), era stato realizzato conformemente alle prescrizioni della normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Il ricorrente, in proposito, si è intrattenuto sul carattere abusivo del fabbricato del Catone, la cui sanatoria non implicherebbe anche la costituzione di un diritto di servitù al suo mantenimento a distanza irregolare dal confine.

Con il secondo motivo, il ricorrente ha denunziato invece la nullità della sentenza e la violazione degli artt. 112, 163, 167, 183 c.p.c., 872, 873, 1079 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte d’appello avrebbe pronunciato oltre la domanda, affermando l’esistenza del diritto del Caiazza di mantenere il suo fabbricato a distanza irregolare dal confine.

Il ricorrente ha evidenziato che nelle sue difese egli aveva sollevato eccezione riconvenzionale, allegando proprio la circostanza che l’edificio del Catone si trovasse a distanza irregolare dal confine e dal fabbricato di proprietà Diomede, poiché quest’ultimo sarebbe stato realizzato prima di quello dell’originario attore in prime cure.

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, con la citata ordinanza n. 12535 del 2024, ha ritenuto i motivi non fondati e ha rigettato il ricorso e confermato la decisione di merito impugnata.

La motivazione

Sui punti controversi il Collegio ha rilevato che la Corte di Appello ha affermato che la questione della natura abusiva dell’immobile del Catone sarebbe stata sollevata dal ricorrente soltanto nel corso del giudizio di secondo grado, e precisamente, per la prima volta, in sede di precisazione delle conclusioni, e ritiene che la relativa eccezione sia inammissibile, in quanto nuova (cfr. penultima pagina della sentenza impugnata).

Il ricorrente non ha attinto specificamente tale statuizione, non dimostrando, nelle censure in esame, che la questione sarebbe stata in realtà sollevata prima del momento indicato dal giudice di seconda istanza, ma si limita a ribadire che essa era stata proposta anche in appello.

Il che è vero, ma non ne esclude la tardività, posto che le eccezioni proponibili in sede di gravame sono soltanto quelle già formulate in prime cure, e comunque vanno introdotte con i motivi di appello, e non già in sede di precisazione delle conclusioni.

Sul punto, ha anche osservato che la sentenza impugnata indica quali erano i motivi di impugnazione che i Diomede avevano sollevato, i quali vertevano tutti sulla legittimità dell’intervento di sopraelevazione contestato dal Catone, sul fatto che esso non integrasse una nuova costruzione e che, comunque, esso fosse esentato dal rispetto delle norme in tema di distanze, trattandosi di volume tecnico (cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza impugnata).

Il ricorrente Diomede non ha indicato, a contrario, di aver proposto uno specifico motivo di appello anche in relazione alla questione della natura abusiva del fabbricato di proprietà Catone, né ha chiarito in quale momento, e con quale strumento processuale, detta questione sarebbe stata, in ipotesi, introdotta nel giudizio di merito.

In ogni caso, ha osservato il Collegio, il fatto che un immobile sia stato realizzato in violazione della normativa urbanistico–edilizia, o che sia stato comunque oggetto di procedimento di sanatoria di abusi edilizi, non esclude che esso sia comunque assistito dalla tutela generale prevista dalle norme in tema di distanze.

Sul punto, va infatti ribadito il principio di diritto secondo cui “Le norme di cui all’art. 872, secondo comma, c.c. in tema di distanze tra costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile in subiecta materia, sono le uniche che consentano, in caso di loro violazione nell’ambito dei rapporti interprivatistici, la richiesta, oltre che del risarcimento del danno, anche della riduzione in pristino, a nulla rilevando, per converso, il preteso carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita, la disomogeneità della sua destinazione rispetto a quella (legittimamente) conferita al fabbricato del privato istante in conformità con le disposizioni amministrative in materia, la sua (asserita) rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio, la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa, circostanze, queste, che, pur legittimando provvedimenti demolitori o ablativi da parte della P.A., e pur essendo astrattamente idonee a fondare una pretesa risarcitoria in capo al presunto danneggiato, non integrano, in alcun modo, gli (indispensabili) estremi della violazione delle norme di cui agli artt. 873 e ss. c.c. (o di quelle in esse richiamate)” (Corte di cassazione, Sez. Un., Sentenza n. 5143 del 22/05/1998, Rv. 515733; conf. Corte di cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 4372 del 27/03/2002, Rv. 553317).

Sul punto, va anche tenuto conto del principio, affermato dalla Suprema Corte, secondo cui “E’ ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem” (Corte di cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 25843 del 05/09/2023, Rv. 668969; conf. Corte di cassazione, Sez. 6-2, Ordinanza n. 1395 del 19/01/2017, Rv. 642565 e Corte di cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 3979 del 18/02/2013, Rv. 625272).

La natura abusiva del fabbricato di proprietà Catone, dunque, non costituirebbe circostanza ostativa all’eventuale accertamento dell’usucapione, da parte del suo proprietario, del diritto di mantenerla a distanza irregolare dal confine e/o dall’edificio di proprietà dell’odierno ricorrente.