Sfratto per contratto scaduto: quando si può procedere

Come funziona lo sfratto per contratto scaduto e, soprattutto, come si può procedere nei confronti dell’inquilino? In linea generale, quando il contratto di locazione giunge al suo termine, l’affittuario è chiamato a riconsegnare l’appartamento al proprietario. Eppure, a volte può succedere che l’inquilino si rifiuti di liberare i locali, rimanendo in casa anche se il contratto stesso si è ormai esaurito.

Il proprietario che non riesce a riprendere possesso del suo appartamento al termine dell’affitto, può richiedere lo sfratto per finita locazione. Per farlo, dovrà rivolgersi a un avvocato e chiedere l’intervento del tribunale, allegando il contratto d’affitto scaduto e la notifica di disdetta, inviata all’inquilino sei mesi prima della scadenza dello stesso accordo. Per evitare di trovarsi in questa spiacevole situazione, prima di concedere in locazione un immobile a terzi è utile verificare la Banca Dati della Morosità Immobiliare, così da accertare la storia di pagamento del papabile inquilino.

Cos’è lo sfratto per finita locazione

Come già anticipato in apertura, può capitare che il proprietario di un immobile si trovi a dover gestire un inquilino che non vuole liberare l’appartamento, nonostante il contratto ormai scaduto. D’altronde, il locatore ha tutto il diritto di non rinnovare l’affitto alla sua naturale scadenza, purché ne dia comunicazione entro sei mesi dalla stessa.

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Per ritornare nel legittimo possesso dell’immobile locato, in questo caso il proprietario non può far altro che ricorrere allo sfratto. Quest’ultimo si divide in due tipologie principali:

• lo sfratto per morosità, a cui si può ricorrere quando l’inquilino non è in regola con il pagamento del canone di locazione o delle spese a lui dovute;
• lo sfratto per finita locazione, che avviene quando al termine del contratto l’affittuario non riconsegna i locali, indipendentemente sia moroso o meno.

Disciplinato dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, lo sfratto per finita locazione è ammissibile quando all’inquilino è stata notificata l’intenzione di non rinnovare il contratto, come si è visto entro sei mesi dalla sua naturale scadenza. Infatti la legge prevede che non sia possibile ricorrervi in presenza di una tacita riconduzione, ovvero quando non viene data opportuna comunicazione di disdetta entro i termini contrattuali.

Come cacciare l’inquilino con contratto scaduto

Compresi i contorni di legge dello sfratto per finita locazione, come è possibile accedervi? In altre parole, come può il proprietario cacciare l’inquilino che, a fronte di un contratto scaduto e di una disdetta regolarmente comunicata, non vuole lasciare l’appartamento?

Innanzitutto, il proprietario deve accertarsi di aver seguito i corretti passaggi per il mancato rinnovo del contratto d’affitto, rispettando perciò le disposizioni previste dal già citato articolo 657 del Codice di Procedura Civile.

Dopodiché, per poter attivare la procedura di sfratto per finita locazione, il locatore deve rivolgersi al proprio avvocato di fiducia, il quale richiederà l’intervento del tribunale. A differenza di altre tipologie di sfratto, non è indispensabile che venga mandata all’inquilino una preventiva lettera di diffida. Tuttavia, questo strumento si rivela comunque utile, perché:

• può portare a un accordo tra inquilino e locatore, evitando così i tempi comprensibilmente lunghi della giustizia;
• accade abbastanza frequentemente che l’inquilino non abbandoni casa al termine del contratto, semplicemente perché non ancora in possesso di una nuova locazione. In questo caso, un buon compromesso è accordarsi per proseguire con il pagamento del canone d’affitto finché l’affittuario non abbia trovato una nuova sistemazione, purché in tempi ragionevoli.

La procedura dello sfratto a contratto scaduto

Il procedimento comincia con l’inoltro dell’atto di intimazione di sfratto per finita locazione, a cui sarà allegata contestualmente la citazione per l’udienza di convalida. Quest’ultima, di norma, viene fissata non prima dei 20 giorni dalla notificazione dello stesso atto.

Una volta giunti all’udienza di convalida, possono verificarsi tre situazioni fra di loro differenti:

• l’inquilino non si presenta: in questo caso, il giudice procederà alla convalida dello sfratto, rendendolo esecutivo;
• l’inquilino si presenta, ma non si oppone alla convalida: anche in questo caso, l’esito è quello della convalida dello sfratto;
• l’inquilino si presenta e si oppone: in questo caso, l’affittuario espone validi motivi per opporsi allo sfratto, ad esempio poiché la notifica della disdetta non è stata inviata o, ancora, non entro i termini previsti. Se l’opposizione viene ritenuta fondata, il giudice muta il rito, rimandandolo alla giustizia ordinaria. Se infondata, invece, emette un’ordinanza non impugnabile di rilascio, come previsto dall’articolo 665 del Codice di Procedura Civile.

Seppur raramente, può capitare che sia lo stesso proprietario a non presentarsi all’udienza, ad esempio perché nel frattempo l’inquilino ha liberato l’immobile o, ancora, quando fra le parti è stato raggiunto un accordo di altro tipo. In questa situazione, la richiesta di sfratto per finita locazione si estingue.

La convalida dello sfratto comporta per l’inquilino, oltre all’ordine di riconsegnare l’appartamento, anche il pagamento di alcune spese:

• quelle processuali, anticipate dal locatore;
• quelle relative al canone di locazione per il periodo in eccesso di permanenza nell’appartamento;
• quelle per l’eventuale risarcimento per i danni subiti dal proprietario, come ad esempio la mancata possibilità di affittare l’immobile a terzi, purché siano fondati e opportunamente documentati.

È possibile chiedere il termine di grazia nello sfratto per finita locazione?

È utile sottolineare che, per le procedure di sfratto per mancata restituzione dell’appartamento a contratto scaduto, l’inquilino non può avvalersi del termine di grazia.

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Questa possibilità, prevista dall’articolo 55 della Legge 392 del 1978, offre all’affittuario in gravi condizioni di difficoltà economica di poter approfittare di un termine - solitamente di 90 giorni - per procedere al pagamento di canone e spese di locazione non versati. Come facile intuire, si tratta quindi di un’ipotesi valida solo all’interno dello sfratto per morosità - ovvero, quando il proprietario vuole liberarsi di un inquilino non pagante - mentre non si applica allo sfratto per finita locazione.

Quando non si può accedere allo sfratto per contratto scaduto

Infine, è necessario sottolineare come non sempre sia possibile accedere allo sfratto per contratto scaduto. Ovviamente, il presupposto principale è la sussistenza di un contratto di locazione tra le parti regolarmente registrato. Inoltre è necessario che:

• la scadenza sia riportata sul contratto;
• il proprietario, come già visto, abbia inviato regolare disdetta entro sei mesi dalla scadenza;
• non sussista la possibilità di rinnovare il contratto a nuove condizioni.

Inoltre, non è possibile usufruire dello sfratto per finita locazione nei casi di diniego di rinnovo del contratto d’affitto alla prima scadenza, se vengono rispettate le condizioni previste dall’articolo 3 della Legge 431/1998, relativa alle locazioni per uso abitativo, e dall’articolo 29 della Legge 392/1978 per le locazioni a uso diverso. In buona sostanza, queste norme specificano tutti le situazioni che permettono al locatore di non rinnovare il contratto alla sua prima scadenza, come ad esempio la necessità di dover condurre lavori di ristrutturazione per un edificio gravemente danneggiato o, ancora, quando serve concedere l’immobile a un parente fino al secondo grado. In questi casi, è necessario seguire un procedimento diverso: a questo scopo, è utile chiedere consiglio al proprio legale di fiducia.