Normalmente, cuando pensamos en los problemas que puede haber al alquilar un piso teniendo niños, inmediatamente damos por hecho que el más habitual será encontrar inmuebles en los que se prohíba esta posibilidad. Sin embargo, existen otras casuísticas frecuentes, como, por ejemplo, el hecho de que un adolescente de 16 ó 17 años decida empezar a vivir por su cuenta en una vivienda de alquiler.
Qué dice la ley
Lamentablemente, en la normativa aplicable en el arrendamiento de bienes inmuebles, es decir, en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se establece en ninguno de sus artículos, mención alguna relativa a la edad mínima que debe tenerse en España para poder alquiler una vivienda. Así pues, habrá que recurrir a leyes de mayor orden para poder tener claro qué ocurre, en ese sentido, con los menores de edad.
Por norma general, el Código Civil indica que los hombres y mujeres menores de 18 años no tienen potestad para realizar contratos en su nombre. Dado este hecho, en el caso de que alguien que no haya alcanzado la mayoría de edad firmase un contrato de alquiler (o de cualquier otro tipo) este no tendría validez alguna y, de hecho, se consideraría nulo de pleno.
Pese a lo que hemos mencionado, existe una vía de escape que permitiría a los jóvenes de 16 y 17 años alquilar una vivienda sin cometerse delito o acción contra ley alguna. El Código Civil, en su artículo 1263 concretamente, indica que los menores de edad no emancipados sí podrían celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda a condición de que tengan la asistencia de sus tutores o representantes legales.
Los menores de edad no emancipados podrán celebrar aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales.
Esto quiere decir, por tanto, que un menor de edad no emancipado, es decir, que aún viva en el núcleo familiar, podría alquilar una vivienda en la que residir de forma independiente siempre que tenga el consentimiento de sus padres (o tutores legales). Éstos, además, deberán entregar una autorización firmada, dejando constancia por escrito de su conformidad con la situación.
Qué ocurre entre los 16 y 18 años
Pese a que podamos pensar lo contrario, este hecho puede darse en determinadas circunstancias vitales en en el transcurso de la adolescencia de una persona. Por ejemplo, en el caso de que un chico o chica de 16 años decidan estudiar un Grado Medio y éste no se imparta en su localidad, posiblemente deberá mudarse a otro pueblo y ciudad y, allí, firmar un contrato de alquiler para estudiantes.
En estos casos, el abanico se abre aún más, ya que se considera que los menores de edad que tengan edades comprendidas entre los 16 y los 18 años y se hayan emancipado legalmente o vivan de forma independiente por consentimiento de sus padres, podrán alquilar una vivienda sin consentimiento de sus progenitores ni de sus tutores legales. Es decir, en lo que se refiere al arrendamiento, éstos serán considerados como mayores de edad.
Qué es un menor de edad emancipado
La emancipación es el proceso de liberar a un menor de edad del cuidado y control de sus padres. Éste, además, puede ocurrir por efecto de la ley o a través de una orden judicial.
En el primer caso, diremos que un menor de edad se considera emancipado por efecto de la ley en los siguientes casos:
- Se casa legalmente.
- Cumple 18 años de edad.
- Presta servicio militar activo.
- Está bajo custodia temporal del orden público.
- Se encuentra retenido en calidad recluso en un correccional o centro de menores.
En el segundo caso, un menor de edad se considerará emancipado a través de una orden judicial cuando solicite formalmente ante un juzgado ser declarado como tal. En este caso, la respuesta del juez debe ser favorable y atenderá a los siguientes requisitos:
- Tener, al menos, 16 años.
- Los padres no deben oponerse a la emancipación.
- En el caso de oposición de uno o ambos padres, la emancipación se producirá sólo si éste (o éstos) no son los encargados de sostener económicamente al solicitante.
- El menor de edad debe tener recursos para gestionar sus propios asuntos económicos.
- El menor de edad debe manejar sus propios asuntos personales y sociales.
- El menor de edad debe comprender sus responsabilidades como una persona emancipada.
- El juez debe valorar si la emancipación generará una situación beneficiosa para el menor de edad.
Por último, debemos decir que, al emanciparse, el menor adquiere los siguientes derechos:
- Vivir por su cuenta, ya sea mudándose a un piso de alquiler o adquiriendo uno en propiedad.
- Quedarse con el dinero que gane o perciba (tanto por su trabajo, como por posibles rentas de alquiler, ayudas, becas…).
- Inscribirse en la escuela, instituto y universidad.
- Casarse.
- Hacer un testamento.
- Dar autorización para su propia atención médica, dental y de salud mental.
- Firmar contratos, incluyendo contratos de alquiler.
- Realizar negocios.
- Demandar a alguien y ser demandado por alguien.
- Solicitar ayuda médica.
- Solicitar otro tipo de ayuda de bienestar social.
- Tomar decisiones para su propio hijo (siempre que éste no se emancipe a su vez).
Alquiler a nombre de los padres
En muchas ocasiones, lo habitual, tanto por parte de los arrendadores como de los inquilinos, es que exista desconocimiento sobre la posibilidad de que un menor aparezca como único arrendatario en un contrato de alquiler. De hecho, lo más frecuente es que el contrato se firme a nombre de los padres pese a que ellos no residan, en realidad, en la vivienda.
Esto, lógicamente, puede generar diferentes conflictos a futuro:
- Por un lado, el marco legal vigente establece que un arrendamiento es la cesión de una vivienda de la que el arrendatario va a hacer uso como su residencia habitual. Si los padres son los únicos que aparecen en el acuerdo y, sin embargo, no viven en ella, no podríamos hablar de arrendamiento propiamente dicho y, por lo tanto, podría haber consecuencias legales.
- Además, si existe cualquier tipo de desacuerdo, los interlocutores deberán ser sólo las personas que aparezcan como firmantes. Por lo tanto, el menor que viviera en la vivienda no tendría potestad para reclamar nada directamente al propietario, sino que siempre debería recurrir a sus padres para solventar cualquier gestión.
Para evitar estos conflictos, lo lógico sería incluir, además de a los padres como arrendatarios, a los propios menores de edad que serán los reales inquilinos de la vivienda. Así, los problemas antes mencionados no podrán suceder.
