大陸國資入場去房市庫存 落實面臨難題？專家這樣分析

中國政府17日推出多重救市方案，其中以國資入場收購成屋作為保障房最受矚目。但專家認為，當前房地產庫存分布和保障房住宅需求的分布不匹配，保障房租金收入也不足以償還貸款利息。

中國央行17日宣布，將設立人民幣3000億元（約新台幣1.35兆元）保障性住房（類似社會住宅）再貸款，鼓勵引導金融機構支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

微信公眾號「首席經濟學家」18日刊出平安證券首席經濟學家鍾正生和張璐的文章，認為這項推動房地產去庫存、促進房市穩定的方案，還有幾個問題待釐清。

一是房地產「收儲」所需的資金量級可能更大。外媒記者在發布會提問時引用分析人士預計，住房去庫存所需資金在人幣1兆元至5兆元之間。

天風證券的研報則顯示，把中國的新屋和空置中古屋庫存都算上，一共是26.3億平方公尺，對應的去化週期約為25.4個月。如果按照國家要求把住房去化週期壓降到 18個月以內，大概估算需要約7兆元的資金，將近中國政府今年舉債規模的8成。

二是房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。三四線城市依靠「收儲」解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響「去庫存」政策的效果。

三是地方政府如何平衡收支矛盾。收購現有未售出的房子的目的，是當作保障房經營，但其經營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監測的重點50城2023年租金回報率約1.95%，以當前利率來看，還需要財政貼息。本次還提出地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。

財經媒體「吳曉波頻道」18日引述財經評論員劉曉博的看法也提到，許多中小城市其實沒有那麼多的保障房需求，此外，目前大多數城市的租金回報率都不到2%，保障房的租金回報率更低。因此地方政府做這件事並沒有經濟效益，只是加重財務負擔，

他認為，只有大城市、超大城市因債務壓力較低，且注重吸引人才等，才有條件和動力進行相關的住房收購。

除了這筆「收儲」房市庫存的資金可能太少之外，地方國企收購住房，如何決定「救誰」、以及多少價格是合理、交易過程中是否易產生腐敗等，都受到議論。