Así están evitando los más ricos las altas tasas de interés para comprar una vivienda

Las transacciones en efectivo está de moda nuevamente para los compradores de viviendas, un cambio que beneficia a los ricos.

Los mercados inmobiliarios de lujo en Nueva York y Florida están presumiendo de participaciones casi récord en transacciones pagadas en efectivo, según datos del primer trimestre de la firma de tasación y consultoría inmobiliaria Miller Samuel.

Esto representa un fuerte cambio respecto a las transacciones más dependientes de hipotecas durante la pandemia, cuando las tasas de interés eran considerablemente más bajas

Los compradores adinerados muestran la misma aversión que cualquiera a las actuales tasas hipotecarias, actualmente por encima del 7%. Simplemente tienen los medios para evitar esos intereses tan altos con más frecuencia que aquellos con presupuestos más pequeños.

Las transacciones en efectivo están en aumento en todos los rangos de precios. En el primer trimestre de 2024, el 31% de todas las compras de viviendas se realizó en cash, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). Eso iguala el promedio mensual más alto para cualquier año completo desde 2013.

Pero los números son considerablemente más altos en lugares como Manhattan, uno de los mercados de lujo más conocidos del país. En el primer trimestre, el 63.4% de las ventas en Manhattan fueron en efectivo, el tercer mayor porcentaje en una década, según Miller Samuel. Mientras tanto, el porcentaje de las transacciones hipotecarias fue el más bajo jamás registrado.

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En Manhattan, donde el precio de venta promedio de las viviendas de lujo fue de US$7.5 millones en el primer trimestre, lo normal es ver en el mercado un porcentaje de transancciones de «50% en efectivo y 50% financiado», explica Jonathan Miller, presidente y CEO de Miller Samuel.

La historia es similar en algunos de los mercados más exclusivos de Florida.

Las ventas en efectivo representaron el 85.7% de todas las transacciones en Royal Palm y Boca Ratón, Florida, por encima del promedio de la década para el primer trimestre. El precio de venta promedio allí fue de casi US$10.9 millones.

En las ciudades costeras de Florida, Manalapan, Ocean Ridge y Hypoluxo Island, el 92.9% de todas las ventas —con un precio promedio de US$9 millones— fueron en efectivo, el segundo mayor porcentaje en una década.

Y en Miami Beach, la participación del mercado en efectivo para condominios de lujo —vendidos en promedio por US$6.5 millones— alcanzó un máximo histórico en el trimestre.

Alternativas de financiación de los ricos para comprar una casa

Otro factor a tener en cuenta es la evolución de la bolsa. Y precisamente en el primer trimestre de 2024, el índice S&P 500 subió más del 10%.

En un mercado diferente, estos compradores adinerados podrían haber utilizado una línea de crédito respaldada por sus carteras de valores para realizar una compra, dijo Teplitzky, una transacción que aún sería considerada en efectivo por el vendedor. Pero eso se ha vuelto menos aceptable con tasas de interés más altas, junto con la obtención de una hipoteca.

En un entorno de tasas más bajas, otros podrían haber pagado todo en efectivo pero refinanciado poco después para capitalizar una estrategia fiscal u otra estrategia de riqueza, dijo Miller.

«Compran un apartamento de US$10 millones, y luego obtienen una hipoteca de US$1 millón o US$1.5 millones después de cerrar la operación porque sus asesores se lo dijeron», dijo. «Eso es muy común, pero tampoco estás viendo eso tanto debido a dónde están las tasas».

Las grandes ventajas de comprar casas con efectivo

Pero hay algunas ventajas en comprar ahora con efectivo. Tanto Miller como Teplitzky esperan que los precios sigan subiendo, especialmente si las tasas hipotecarias se moderan, por lo que los compradores ahora están logrando mejores precios que si esperan unos meses para comprar.

Los compradores con efectivo también pueden obtener un mejor trato. Un estudio reciente de la Escuela de Administración Rady de la Universidad de California en San Diego encontró que los compradores en efectivo pagan un 10% menos en promedio que los compradores con hipoteca.

Las ofertas en efectivo también destacan en una guerra de ofertas, dijo Teplitzky, porque las ofertas que dependen de financiamiento no son seguras. «Pero si es una transacción en efectivo, básicamente está garantizado que llegarás a la mesa de cierre», dijo.

Compras en efectivo en todo el rango de precios

El nivel actual de compras en efectivo se vio por primera vez en 2011 y 2013, cuando las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto (cuando el prestamista hipotecario acepta la venta de la propiedad por un precio inferior al monto total adeudado como una alternativa a la ejecución hipotecaria) representaron muchas de las transacciones en efectivo que realizaron los inversores, dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR.

Eso está lejos de ser el caso ahora. Las ventas por dificultades financieras representaron sólo el 2% de todas las operaciones en el primer trimestre de 2024, y el número de inversores en el mercado es «más o menos normal, nada excepcional», dijo Yun.

Los compradores de hoy en día son «por supuesto, personas de altos ingresos y alto patrimonio neto», dijo Yun.

Pero en los mercados de precios situados entorno a la media, son los jubilados los que están realizando ofertas en efectivo para comprar una casa, normalmente porque han vendido una propiedad mejor por la que han conseguido un muy buen precio después de las subidas del mercado en los últimos cuatro años, y ahora quieren retirarse a vivir a una vivienda más pequeña y barata de mantener.

También se ven compradores más jóvenes que pueden recurrir a otras fuentes de dinero, como ahorros familiares o de jubilación, para aumentar sus posibilidades en situaciones de ofertas múltiples por una casa.

«La gente tiene que ser creativa para ganar la ‘subasta’, y parte de esa creatividad se consigue con el dinero», dijo Yun. «Pero es frustrante para las personas que no pueden competir con dinero en efectivo».

Artículo escrito originalmente en inglés por Janna Herron, columnista senior de Yahoo Finance. Síguela en Twitter @JannaHerron.

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