回顧首季商業房地產數據，甲級寫字樓整體空置率達16.3%，租金按季下跌2.5%，按年下調7.7%，主要可歸因於相關資產正值供應高峰，包括近日落成的灣仔太古廣場6座及黃竹坑偉華匯新商廈；另外，企業租戶持續進行成本優化策略，也驅使現象發生，預測今年全年整體甲級寫字樓租金跌幅為6%，當中「中環／金鐘」的甲級商廈下調水平為8%。

　　供應方面，本年全年將有151萬平方呎的新增供應，而未來兩年的寫字樓潛在供應，則達到583萬平方呎，可預視周期性的供應高峰，仍然會對甲級寫字樓的空置率上升以及租賃回報，在未來兩年造成一定壓力。一般租約年期為兩年，目前業主若希望避過租務回報進一步下挫風險，除了租金需按市價調整外，並需關注目前租戶群的傾向，從而盡快鎖定客戶。

　　2000呎以下單位受歡迎

　　以跨國企業為主的甲級寫字樓租客群，受宏觀經濟局勢不明朗影響，美聯儲持續高息的環境下，吸引資金保守傾向，加上港元與美金掛鈎的屬性，在美金強勢的影響下，亞太區普遍國家相對港元匯率均處弱勢，以致匯率成本提升下，導致經營難度提升，故絕大部分將成本優化立為企業發展的首要任務。

　　寫字樓的面積縮減、遷移次核心區域以及和業主重新洽商整體租務合約，成為最主要的策略實施方案。從近日的租客查詢發現，面積介乎1000至2000平方呎的辦公室炙手可熱；中環／金鐘第一季的新租賃中，約一半屬面積小於2000平方呎的單位；而伴隨匯率、原材料及勞工薪酬的價格高企，以至裝修成本上揚，企業更加傾向租用具備基本裝修格局的寫字樓，以減少前期成本的投入；而值得一提是，跨國企業近年對「環境、可持續性及管治」（ESG）的需求越發重視，甚至成為對租賃物業的關鍵決定因素，故相關基礎建設的更新，將更有利吸納優質租戶。

　　前景方面，雖然供應量高峰為未來兩年的甲級寫字樓市場造成一定壓力，但隨着息口穩定，美聯儲在近日亦暗示沒有加息可能，屆時匯率問題及資金流向也將得以紓緩。另一方面，環球機構最近亦對本港經濟取態轉為正面，某程度反映外資對香港資本價格已經觸底的取態，及後資金及業務回流，亦是指日可待。

（作者為高力企業客戶服務主管）