Locazioni 3+2: che cosa succede dopo il biennio

Durata e termini di disdetta del contratto di affitto a canone concordato.

Hai stipulato un contratto di locazione a canone concordato, della durata cioè di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico. Ora, al termine del quinto anno, vuoi sapere che fine fa il contratto, quale sarà la durata del prossimo rinnovo, se è possibile dare disdetta ed entro quale termine, o se si può chiedere un aumento del canone, modificando le condizioni contrattuali. Cerchiamo dunque di comprendere, in caso di locazione 3+2, che cosa succede dopo il biennio.

Affitto 3+2: durata

La durata minima del contratto di locazione a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni. Le parti possono, tuttavia, prevedere un lasso temporale superiore.

Alla scadenza dei primi tre anni, il contratto è rinnovato automaticamente, senza bisogno di comunicazioni, per un periodo di altri 2 anni.

La stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti chieda di modificare l’accordo o comunichi di voler recedere dal contratto.

Analizziamo meglio tutto ciò che può succedere alle singole scadenze del contratto.

Cosa succede dopo i primi tre anni di affitto

Abbiamo detto che, dopo i primi 3 anni, il contratto di locazione a canone concordato si rinnova in automatico.

Solo l’inquilino può liberamente dare disdetta e interrompere così il contratto, senza bisogno di fornire specifiche motivazioni. Egli ha solo l’onere di inviare al locatore la comunicazione di recesso con preavviso di sei mesi.

Il locatore, invece, può recedere solo se sussiste uno dei motivi indicati dall’articolo 3 comma 1 della Legge n. 431/98. Tali motivi riguardano:

• la destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore;
• la possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile;
• il mancato utilizzo del bene da parte del conduttore;
• la ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato;
• l’intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi.

Cosa succede dopo i primi 5 anni di affitto (ossia dopo il primo rinnovo)?

Alla scadenza del primo biennio di rinnovo automatico (quindi, dopo i primi 5 anni dalla conclusione del contratto), il contratto si rinnova per altri 2 anni, a meno che una delle due parti invii all’altra una disdetta con sei mesi prima del rinnovo automatico. Quest’ultima va inviata con raccomandata a/r o PEC.

In questo caso, anche il locatore, come il conduttore, può esercitare il diritto di recesso senza dover fornire una motivazione come invece necessaria dopo il primo triennio.

Quanto al rispetto del termine di 6 mesi per la disdetta, fa fede la data in cui la lettera arriva al destinatario e non quella di invio. Il fatto che l’interessato non ritiri la raccomandata alla Posta non rileva: conta la data in cui il postino immette nella cassetta postale l’avviso di giacenza.

Quindi, sintetizzando, dopo il primo quinquennio si possono verificare tre possibilità:

• nessuna delle parti comunica all’altra la disdetta: il contratto si rinnova per altri 2 anni. Alla scadenza di tale biennio, tale atto si rinnova per altri 2 anni in assenza di disdetta, e così via di biennio in biennio;
• una delle parti comunica la disdetta con preavviso di sei mesi: il contratto si interrompe alla data di scadenza;
• una delle parti comunica la disdetta più tardi dei sei medi di preavviso: il contratto si rinnova per un’altra sola volta. La disdetta opera per la successiva scadenza, in occasione della quale non ci sarà bisogno di inviare una nuova comunicazione.

Quanto può durare il contratto di affitto 3+2?

Non ci sono limiti alla durata della locazione. Pertanto, il rinnovo automatico può ripetersi infinite volte. Né c’è il pericolo di rivendicazioni di proprietà da parte del conduttore: finché questi infatti paga regolarmente il canone non può decorrere il termine ventennale per l’usucapione. Tale adempimento, infatti, si considera un tacito riconoscimento dell’altrui diritto.

Si può aumentare il canone di locazione?

In linea generale, il locatore non può aumentare il canone di locazione. Può solo ridurlo, dandone comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche.

La stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto.