Wer zu den obersten zehn Prozent deutscher Topverdiener gehört, kann sich aussuchen, wo er eine Wohnung kauft – sollte man meinen. Doch weit gefehlt. Die Immobilienpreise sind vielerorts selbst für eine Single-Wohnung zu hoch.
Der gemeine deutsche Single wohnt laut Statistischem Bundesamt auf 68 Quadratmetern. Die kosten in Deutschland durchschnittlich 223.170 Euro. Übliche Nebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag sind da schon mit eingerechnet. Für Durchschnittsverdiener ist das bereits zu viel. Sie könnten sich eine solche Eigentumswohnung nicht leisten, wenn sie die Regel befolgen wollen, wonach die Monatsrate für den Immobilienkredit nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte.
Spitzenverdiener hingegen haben damit kein Problem. Als solcher gilt aktuell, wer als Single mehr als 3855 Euro netto im Monat verdient. Das entspricht in etwa einem Bruttoeinkommen von 6000 Euro. Mit diesem Einkommen hätten Sie ein Budget von 1156,50 Euro pro Monat für die Finanzierung einer Wohnung. Das ist weniger als man denken mag, denn es reicht in ganzen 67 der 400 deutschen Städte und Landkreise nicht einmal für den Kauf einer Single-Wohnung von 68 Quadratmetern – von größeren Heimen ganz zu schweigen.
Wie wir gerechnet haben
Unsere Karte zeigt, welche die selbst für Spitzenverdiener unbezahlbaren Spots sind. Gerechnet haben wir dabei wie folgt: Die 68-Quadratmeter-Wohnung nebst Nebenkosten wird mit einem Eigenanteil von 25 Prozent der Gesamtkosten und einem Kredit über 75 Prozent mit einer Annuität von 6,15 Prozent finanziert. Das entspricht den Durchschnittswerten deutscher Immobilienfinanzierungen in letzter Zeit. Annuität ist dabei die Summe aus Zinsen und Tilgung. Bei einem Kredit mit 3,5 Prozent Zinsen würden Sie also mit 2,65 Prozent Tilgung beginnen.
Eine Region gilt für Spitzenverdiener als finanzierbar, wenn die daraus resultierende Monatsrate unter den oben erwähnten 1156,50 Euro bleibt. Das ist wie zu erwarten in den allermeisten deutschen Regionen der Fall. Neben vielen ländlichen Gegenden fallen darunter auch viele Großstädte, etwa Kiel, Wolfsburg, Bremen, Duisburg, Essen, Bochum, Dortmund, Kassel, Trier, Mannheim, Nürnberg, Würzburg, Dresden, Leipzig, Rostock, Magdeburg und Erfurt.
Top-Städte und Ferienregionen sind zu teuer
Interessanter ist, wo sich selbst Spitzenverdiener keine Wohnung mehr leisten können. Das ist wiederum in 67 Regionen der Fall. Darunter sind wenig überraschend die Top-7-Städte des Landes. In München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf müsste Sie zwischen 1430 und 2581 Euro pro Monat für die Single-Wohnung ausgeben. Das würde nach einem Nettoeinkommen von 4800 bis 8600 Euro pro Monat verlangen.
Ebenfalls zu teuer sind 15 weitere Großstädte. Am meisten müssten Hauskäufer in Potsdam mit 1548 Euro pro Monat auf den Tisch legen. Dahinter folgen Freiburg im Breisgau mit 1501 Euro, Heidelberg mit 1462 Euro und Regensburg mit 1449 Euro. Ebenfalls über der Schwelle liegen Lübeck, Münster, Darmstadt. Offenbach am Main, Wiesbaden, Mainz, Karlsruhe, Ulm, Ingolstadt, Erlangen und Augsburg.
Die dritte Gruppe der zu teuren Regionen sind Ferienziele, etwa an der Nord- und Ostseeküste. Hier könnten sich Spitzenverdiener im Landkreis Nordfriesland, zu dem Sylt gehört, keine Wohnung leisten, ebenso in den Landkreisen Aurich und Wittmund an der Nordsee sowie Ostholstein, Rostock, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald an der Ostsee. Sämtliche Voralpenregionen Bayerns und die am Bodensee gelegenen Landkreise Konstanz, Bodenseekreis und Lindau sind ebenfalls zu teuer.
15 Regionen wieder finanzierbar
Die gute Nachricht dabei: Weil die Kaufpreise im vergangenen Jahr stark gesunken sind, sind Immobilien insgesamt erschwinglicher geworden. Vor einem Jahr waren noch 82 Regionen auch für Spitzenverdiener unbezahlbar. Seitdem können sie sich diese in 15 Regionen mehr leisten als im Vorjahr. Darunter sind die Großstädte Bonn, Mannheim, Fürth, Nürnberg, Würzburg und Rostock sowie mehrere Landkreise, besonders in Bayern und Baden-Württemberg.
Wie teuer Immobilien in Deutschland insgesamt sind, verdeutlicht die Tatsache, dass wir hier nur von einer Single-Wohnung von 68 Quadratmetern reden. Wer etwa mit seiner vierköpfigen Familie auf 120 Quadratmetern leben möchte, bräuchte im Schnitt schon ein Haushaltsnettoeinkommen von rund 6800 Euro im Monat. Das erreichen immerhin rund 17 Prozent der Familien in Deutschland.
Sollte Ihre Wunschwohnung über Ihrem Budget nach der 30-Prozent-Regel leben, müssen Sie sich also entweder in einer anderen Region des Landes umsehen oder Einbußen in Kauf nehmen. Mit mehr Eigenkapital senken Sie etwa die Kreditsumme und damit auch die Kreditraten. Wer sparsam lebt, kann auch mehr als die empfohlenen 30 Prozent für die Monatsrate ausgeben.
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