【買樓按揭攻略】近日有報導指出一個2021年發售的新盤臨近建期成交卻連續錄得15宗撻大訂個案。事實上，陸續有多個在兩至三年前樓市高峰期發售的新盤樓花將於今年內正式收樓，換言之當年選擇「建期」的買家便要開始計劃上會，然而市況不似預期，現時買家出現了進退兩難的情況﹗
即將建期上會面臨種種按揭難題
筆者以前曾多次提及選擇「建期付款」會面臨風險，當中包括﹕其一，當適逢加息周期時，買家在兩至三年後才上會，屆時息口或已經大升，而若果買家的薪金跟現時變化不大，就有機會未能通過壓力測試了。
另外，銀行取態時有改變，「建期」後的批核準則、息率、罰息及其他優惠都是未知之數﹔最後，買家需要承擔樓價下調的風險，始終市況難料，有機會在正式上會時銀行估不到價，屆時買家就需要補回差價了。
近兩年香港進入加息周期
現時情況不幸被筆者言中，近兩年香港進入了加息周期，實際按息由2.5%上升至4.125%，若在兩至三年前購入的新盤，現時上會仍需要通過「加3%」的壓力測試，假設一個客戶在2022年購入新盤，他的入息為$50,000，現計劃申請500萬按揭貸款及供款期為30年，兩年前以當時按息2.5%加3%即5.5%來計算壓力測試，最低家庭收入為$47,316。
通過壓力測試不易
但時至今日用7.125%來計算壓力測試，最低家庭收入為$56,144，故此便不能通過壓力測試了，事實上家庭收入兩者差距差不多達九千元，觀乎這兩年的外圍經濟大環境，薪金要達到這個升幅，確實是不容易。
有大型銀行取消現金回贈的安排
除此之外，近期銀行對於按揭生意的取態轉為不太積極，幾年前銀行之間為了搶佔按揭市場，以高現金回贈吸客，兩至三年前的現金回贈為貸款額之1.6%，但隨着拆息持續高企，銀行衡量資金成本後，開始縮減現金回贈。
現時更有大型銀行取消現金回贈的安排，個別中小銀行亦只提供少於貸款額1%的現金回贈，另外，銀行在按揭審批方面亦不像過往般具有彈性，對於申請人所提供的證明文件要求會較為嚴謹， 故此要成功批出按揭並不會像兩年前般容易，建期買家宜要及早作出準備。
樓價於2023年下半年開拾級而下
最後，樓價於2023年下半年開拾級而下，與高峰期相比，樓價跌幅約為15%-20%，雖然在撤辣後，樓市交投轉趨活躍，發展商亦積極推出新盤，唯樓價方面未有顯著上升，發展商推出貨尾盤或第二、三期等新盤項目時，在樓價方面亦作出了一定幅度的調整，有些更比前一期定價調低兩至三成，令到前期買家建期上會時遇到壓力，隨時會面臨估價不足的情況呢﹗
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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